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　　東莞中原市場(chǎng)研究部經(jīng)理車(chē)德銳分析,縱觀(guān)“新國十條”,與年初的“國11條”對比,部分內容屬于重申強調,也有部分內容為新增或修改的條款,主要體現在需求的調控上,住房信貸政策收緊力度前所未有。

　　稅收政策出臺信號發(fā)出

　　從需求調控去看,差別化信貸政策更加嚴格,對二套房貸首付提高到五成,貸款利率為基準利率的1.1倍；同時(shí)首套房貸如果購買(mǎi)90平方米以上的首付要三成。打擊投機購房的力度非常大,一方面首付大幅提高,另一方面銀行可以根據情況暫停發(fā)放購買(mǎi)第三套及以上住房貸款。地方政府可以采取臨時(shí)性措施,在一定時(shí)期內限定購房套數。同時(shí),政策中首次出現打擊異地炒房行為,對異地炒房者暫停買(mǎi)房貸款。

　　除了信貸政策外,稅收政策也明顯加大調控作用,雖然沒(méi)有明確的稅收政策出臺,但本次政策已經(jīng)釋放出房產(chǎn)消費稅或房地產(chǎn)保有稅出臺的預期信號。言外之意很明顯,就是如果目前的政策調控對高房?jì)r(jià)上漲還是不能起到抑制作用的話(huà),稅收工具將作為更強有力的殺手锏隨后登臺。

　　“新國十條”出臺后,各部委、各級省市政府將陸續出臺相關(guān)配套執行細化政策,包括央行、銀監會(huì )加強房地產(chǎn)信貸管理、第二套住房的認定標準、第三套(含)以上貸款購房的首付及利率；財政部、稅務(wù)總局制定引導個(gè)人合理住房消費和調節個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策；國土資源部改革土地出讓方式；住房建設部編制和公布住房建設規劃；同時(shí),細化政策還要落地實(shí)施執行�？梢哉J為,繼年初房地產(chǎn)政策調控后,新一輪更嚴厲的房地產(chǎn)政策調控在4月中旬拉開(kāi)序幕。

　　東莞房?jì)r(jià)合理調整空間有限

　　市場(chǎng)是不可預測的,但假設全國樓市進(jìn)入調整,高位運行的房?jì)r(jià)難免沖高回落,特別是一線(xiàn)城市上漲過(guò)快,房?jì)r(jià)已經(jīng)遠遠脫離普通購買(mǎi)力,如果一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)高位回落,勢必影響二線(xiàn)城市如東莞市場(chǎng)的房?jì)r(jià)調整。不過(guò)業(yè)內認為東莞房?jì)r(jià)調整空間有限。

　　東莞目前的房?jì)r(jià)相對而言比較低,這背后反映了東莞市場(chǎng)的自身特點(diǎn)和問(wèn)題:東莞外向型的經(jīng)濟受全球金融危機影響非常大造成購買(mǎi)力外溢和租賃需求下降、外來(lái)投資客不看好東莞短期發(fā)展而淡出東莞市場(chǎng)；東莞各鎮區經(jīng)濟相對獨立,購房消費力主要來(lái)自本區域；有較大部分開(kāi)發(fā)項目土地成本比較低,房?jì)r(jià)定價(jià)策略相對比較保守；東莞本土開(kāi)發(fā)商多為民營(yíng)企業(yè),部分開(kāi)發(fā)商是多元化經(jīng)營(yíng),受金融危機影響較大,同時(shí)以自籌資金為主,資金鏈總體偏緊；還有,東莞二手房交易流程繁瑣、稅費高、交易周期長(cháng)制約著(zhù)投資資金。

　　據東莞中原研究中心的數據監測表明,目前東莞的洋房均價(jià)在6000元/平米左右,這個(gè)價(jià)格無(wú)論從租售比指標、收入水平等各方面評估都是處于合理投資區間、能為普通購房者所接受。