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“國十條”出臺后,引起市場(chǎng)不小的震動(dòng),并被業(yè)內稱(chēng)為“史上最嚴厲的房貸政策”,房地產(chǎn)市場(chǎng)也由此進(jìn)入了“冷靜期”。目前各方都在密切關(guān)注調控的下一步舉動(dòng),監管層究竟還會(huì )祭出哪些撒手锏成為焦點(diǎn)。為此,記者采訪(fǎng)了中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員易憲容以及中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強。易憲容認為調控政策不會(huì )一蹴而就。陳國強則認為目前政策仍處于消化期,市場(chǎng)的反應還有待于進(jìn)一步觀(guān)察。
樓市觀(guān)察
調控政策短期能否立刻見(jiàn)效?
易憲容:政策見(jiàn)效不會(huì )一蹴而就
談及“國十條”,易憲容表示,政策出臺后,國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整不會(huì )一蹴而就,因為去年樓市的繁榮讓國內房地產(chǎn)商與一些投資者賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn),他們認為自身有能力與新政策對抗,這些行為會(huì )延長(cháng)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的時(shí)間。但是現在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成了中國經(jīng)濟一個(gè)隱患或威脅,政府堅決要遏制高房?jì)r(jià)并進(jìn)行調整!霸偌由犀F在銀行對個(gè)人住房按揭貸款有新的認識,即銀行的房地產(chǎn)信貸無(wú)限擴張對商業(yè)銀行的利潤增長(cháng)不但無(wú)益,而且會(huì )增加信貸風(fēng)險。在這種情況下,商業(yè)銀行一定會(huì )在‘國十條’的基礎上全面收縮對個(gè)人住房投機炒作性貸款。銀行信貸閘門(mén)關(guān)緊,房地產(chǎn)市場(chǎng)全面調整不可避免!币讘椚萃瑫r(shí)指出,“國十條”徹底落實(shí)需要一個(gè)過(guò)程,而且房地產(chǎn)生產(chǎn)銷(xiāo)售等方面也存在一定的周期性,因此,國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整會(huì )有一個(gè)滯后期,“大家可靜觀(guān)其變”。
“總之,‘國十條’后,房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生巨大的變化,但是這種巨大變化并非是一蹴而就的,廣大民眾不要以為政策一出臺,全國的房?jì)r(jià)就立即全面下跌,或房地產(chǎn)市場(chǎng)就發(fā)生崩盤(pán),反之,廣大民眾對這個(gè)市場(chǎng)巨大變化,要有心理準備,這個(gè)市場(chǎng)會(huì )逐漸地理性回歸!币讘椚荼硎。
陳國強:目前處于政策消化期
陳國強表示,新政出臺十余天,目前主要應該觀(guān)察市場(chǎng)反應情況,其中包括開(kāi)發(fā)商的反應、購房人的心態(tài)和情緒!安灰欢R上就出臺其他方面的新政策,當前重要的還是消化目前政策,各地制定好配合中央政策的實(shí)施細則!
陳國強表示,目前已經(jīng)明確的土地政策、信貸政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響都將是巨大的,如果地方能夠落實(shí)好將會(huì )有重要意義!芭c此前的房地產(chǎn)調控政策相比,這次調控政策的重心發(fā)生了變化,去年年底以來(lái)的房地產(chǎn)調控政策主要是增加供應,這次政策重心轉移到抑制需求,作用效果在于影響市場(chǎng)的預期!
他表示,土地方面,今年全國供應遠遠大于近5年的平均水平;信貸方面更是對住房需求進(jìn)行了細分,首套、二套、三套房政策分開(kāi),直擊投資投機需求!盁o(wú)論從土地供應方面還是金融信貸手段方面,可以說(shuō)新‘國十條’從抑制需求和增加供應兩方面進(jìn)行雙向調節手段的最大化應用,顯示了中央調控房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的決心!
后續還需出臺哪些調控政策?
易憲容:調控應擴面到二三線(xiàn)城市
在易憲容看來(lái),本輪樓市調控政策比以往的任何政策都要嚴厲,但在“國十條”中,有的細則還可以進(jìn)一步改進(jìn)。他表示,關(guān)于信貸政策的緊縮不應該僅僅限于一線(xiàn)城市,而應該將范圍擴大到二三線(xiàn)城市。去年及今年一季度,房地產(chǎn)投機炒作已經(jīng)蔓延到全國各地,而不是部分地方,F在二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)大多都經(jīng)歷了大幅上漲,而“國十條”中一些政策主要針對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、過(guò)高的一線(xiàn)城市。在一線(xiàn)城市政策緊縮之后,會(huì )加速炒房資金流向政策相對寬松的二三線(xiàn)城市,二三線(xiàn)城市價(jià)格上行,調控房地產(chǎn)效果將大打折扣。
“不要低估地方政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的企圖,如果不把‘國十條’政策的適用性推廣到全國而僅限于部分城市,那么‘國十條’的政策效應就可能通過(guò)這些地方政府而弱化!币讘椚荼硎。
陳國強:后續應推出稅收調控政策
針對目前調控重點(diǎn),陳國強表示應主要放在“消化”目前政策,各地制定能夠充分對接中央調控政策又能符合當地實(shí)際的實(shí)施細則!暗胤降穆涞貓绦惺欠衲軌虺浞职l(fā)揮作用的關(guān)鍵所在,如何落實(shí)、如何對接,這是當下重中之重!
“去年年底以來(lái),中央的調控措施對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮了一定作用,但由于執行等方面的問(wèn)題,未達到預期的調控效果,房?jì)r(jià)地價(jià)過(guò)快上漲與政府調控初衷相背離,也因此迎來(lái)了新一輪的調控措施!标悋鴱娬f(shuō),此次政府的政策目標,主要是遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲、調節市場(chǎng)供應結構,“新政策還有很多不明確的地方,比如哪些是‘商品住房?jì)r(jià)格過(guò)高、價(jià)格上漲過(guò)快、供應緊張的地區’、各地政策措施什么時(shí)候開(kāi)始執行、二三套住房認定標準等,都需要進(jìn)一步明確!彼J為,前期由于地方政府對政策認識和理解上的偏差,以及執行力度等問(wèn)題,調控效果不如預期。此次宏觀(guān)調控措施的效應,還取決于各地方政府和各商業(yè)銀行兩個(gè)執行主體的執行情況。
對于未來(lái)還會(huì )出臺哪些相關(guān)政策,陳國強預計,最有可能的還是新“國十條”中提到的包括物業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及土地出讓稅費等稅收方面的調整,“但是政策中提到的稅收政策,主要意在改變市場(chǎng)預期,對偏高的消費需求有導向型的抑制作用! (苗娜 許佳 姚華)
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