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　　新的房地產(chǎn)調控政策正在顯現期待中的積極效果，一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯：成交下降、銀行放貸緊縮、土地市場(chǎng)“涼意陣陣”。業(yè)內人士分析，政策的“執行度”、銀行態(tài)度、供求關(guān)系等深層次因素將決定市場(chǎng)的進(jìn)一步走向，樓市調控將面臨“啃硬骨頭”的任務(wù)。因為過(guò)快的上漲和持續的低迷都不是良性的市場(chǎng)，房地產(chǎn)調控必須在擠出市場(chǎng)泡沫的同時(shí)，確�，F實(shí)市場(chǎng)穩定。

　　高房?jì)r(jià)出現松動(dòng)跡象

　　“5月份銀行的放貸數量，可能還不到4月份的四分之一�！�9日，上海一貸款中介公司負責人語(yǔ)氣嚴峻地告訴記者，“估計這種情況短期內好不了�！�

　　“我們現在整天呆在店里，都快沒(méi)活干了�！鄙虾Ｆ咻仿飞弦环慨a(chǎn)中介業(yè)務(wù)員很是郁悶。

　　中原地產(chǎn)的統計數據顯示，4月15日至21日這一周，京、滬、穗、深、津五大城市成交量環(huán)比分別下跌32%、49%、13%、60%和27%。

　　“五一”假日期間，各地二手住宅市場(chǎng)成交量再度下挫，五大城市成交量與前一周相比再度分別回落87%、51%、87%、94%和59%。

　　高房?jì)r(jià)出現松動(dòng)跡象。5月5日，恒大地產(chǎn)宣布，該公司所有的樓盤(pán)從5月5日起實(shí)行8.5折“讓利”促銷(xiāo)。上�！拔逡弧狈空箷�(huì )期間，一些郊區樓盤(pán)已經(jīng)給出了9折優(yōu)惠。有樓盤(pán)甚至請來(lái)模特，身穿比基尼在現場(chǎng)活動(dòng)，以聚集人氣，并對樓盤(pán)給出實(shí)際優(yōu)惠。上海一知名房企負責人告訴記者：“我們不帶頭降價(jià)，但只要有大企業(yè)降，我們就跟上。我們降得起價(jià)，但唯一的擔心是：如果對新客戶(hù)降價(jià)了，對已買(mǎi)了房的老客戶(hù)怎么交代？”

　　土地市場(chǎng)也吹起“涼風(fēng)”。中國指數研究院的數據顯示：4月份全國70個(gè)城市平均樓面地價(jià)1300元／平方米，環(huán)比下跌10%；其中住宅用地平均樓面地價(jià)1793元／平方米，環(huán)比下跌4%。

　　7日，上海舉行新“國十條”出臺后首次住宅土地出讓。雖然當天出讓的5幅土地均順利找到買(mǎi)家，但出現一年多來(lái)的首次價(jià)格下調。有熱門(mén)地塊的成交價(jià)更是只有兩個(gè)多月前同地段地塊成交價(jià)的8折。

　　日前，住房和城鄉建設部副部長(cháng)齊驥接受中國政府網(wǎng)采訪(fǎng)時(shí)表示：“從近期的市場(chǎng)反饋情況看，一些城市商品住房?jì)r(jià)格過(guò)快上漲的勢頭得到了初步遏制，社會(huì )普遍反應積極�！�

　　“精確打擊”后仍存懸念

　　對于此輪調控短期內的“降溫”效果，市場(chǎng)各方均予以認同。比如，中原地產(chǎn)研究中心在一份最近的報告中預計，部分城市的房?jì)r(jià)“泡沫”將會(huì )受到擠壓。但不能不看到的是：部分地區房?jì)r(jià)在過(guò)去的調控中“屢調屢漲”，已讓市場(chǎng)培養出一定的“調控免疫力”。

　　目前的關(guān)鍵問(wèn)題之一，是銀行能否“堅持到底”。2005年上半年，在房貸政策緊縮之下，上海的多家商業(yè)銀行曾達成“君子協(xié)定”。然而，隨著(zhù)下半年樓市陷入低迷，房貸規模劇降，各家銀行為了爭奪作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人房貸，紛紛置“協(xié)定”于不顧，放低房貸準入門(mén)檻，大打“擦邊球”，所謂“聯(lián)盟”很快便分崩離析。上�！坝缿c房屋”總經(jīng)理陳史翎說(shuō)：“此次調控能否取得成效，關(guān)鍵在于銀行的態(tài)度。真正效果如何，恐怕要到兩三個(gè)月后才能見(jiàn)分曉�！�

　　其次，地方政府能否“執行到位”。眼下一些地方正在陸續推出具體的落實(shí)政策，有些地方“下藥”之猛更甚于中央，但真正執行效果如何有待觀(guān)察。

　　還有，監管制度尚有漏洞�！岸�套房”認定將“認房不認貸”的消息傳出后，已有一些地方的購房者通過(guò)“離婚”等手段規避相關(guān)門(mén)檻。而且，即使一省一市的行政區域內能通過(guò)制度設計對炒房者“精確打擊”，但跨省市購第二套房甚至更多如何認定？“國十條”明確要求：住房城鄉建設部要加快個(gè)人住房信息系統的建設。一些地方房管部門(mén)人士表示，建立統一或局部聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人購房信息系統絕非一日之功，抑制跨省市炒房依然有難度。

　　調控樓市是一場(chǎng)“持久戰”

　　目前，長(cháng)期困擾樓市的結構性問(wèn)題并沒(méi)有解決。一方面，雖然2010年保障性住房和政策性住房的供地將占大頭，但目前房源的實(shí)際供應仍無(wú)法滿(mǎn)足需求。與此同時(shí)，普通商品房的新增供應不容樂(lè )觀(guān)。2008年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購置和開(kāi)發(fā)面積分別為3.7億平方米、2.6億平方米，同比分別下降8.6%和5.6%。至2009年，完成土地購置和開(kāi)發(fā)面積分別為3.2億平方米和2.3億平方米，同比再次分別下降18.9%和19.9%。由此判斷，雖然督促企業(yè)加快開(kāi)工進(jìn)度、增加供應，但是新房供求之間的矛盾短期內難以完全解決。

　　另一方面，一些投資投機性資本從一線(xiàn)城市撤退后，有加快向二、三線(xiàn)城市轉移的趨勢。這些巨量資本一旦爆發(fā)購買(mǎi)力，二、三線(xiàn)城市大量新增的商品房供應就可能重蹈一線(xiàn)城市的“覆轍”——成為一小部分人的投資投機品，而無(wú)法真正滿(mǎn)足剛性需求。業(yè)內人士建議，此輪調控要將“增加供應”和“抑制投機”的政策堅持下去，兩者均不能偏廢。

　　房地產(chǎn)調控的根本目的，還是要維護市場(chǎng)的平穩健康運行。以此來(lái)看，成交量的持續下滑也不是正常狀態(tài)。調控的關(guān)鍵是要通過(guò)合理制定政策、堅定不移執行政策，穩定市場(chǎng)預期，堵住投資投機性資本“卷土重來(lái)”的后門(mén)，并促進(jìn)真正購買(mǎi)首套房、改善性住房的需求合理釋放。

　　業(yè)內人士普遍認為，房地產(chǎn)行業(yè)能否結束2007年以來(lái)的劇烈波動(dòng)，真正走上健康平穩的發(fā)展軌道，還有待事實(shí)驗證，房市價(jià)格理性回歸仍期待調控持久戰。

　　記者　葉鋒