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　　近期，國內樓市調控政策重拳頻出，資本市場(chǎng)投資者的信心也因此受到一定影響，地產(chǎn)板塊在4月初以來(lái)的下跌幅度已近30%。

　　總體來(lái)說(shuō)，此輪樓市調控措施仍未擺脫之前的兩個(gè)主要思路：一是大幅增加土地和房屋供給。如國土部近期公布的2010年供地計劃就顯示，住宅用地同比增長(cháng)135%。二是釋放打擊投機需求的信號。政府出臺的上調二套房及以上住房按揭貸款首付比例和貸款利率等措施，就屬于此類(lèi)政策。

　　但此輪樓市調控措施之所以使得開(kāi)發(fā)商和投資者們風(fēng)聲鶴唳，并有別于以往調控，其根源就在于，其中的部分調控措施已開(kāi)始直面制度性扭曲，甚至不乏有涉及到土地改革“深水區”的措施在醞釀了。

　　一是國內商品房預售制度的改變。住建部要求，未取得預售許可的商品房項目，開(kāi)發(fā)商不得收取定金；并擬要求開(kāi)發(fā)商只有在項目竣工交付及結算時(shí)，才能由自由使用包括首付款和銀行按揭貸款在內的房地產(chǎn)預售款。若此類(lèi)政策得以嚴格執行，開(kāi)發(fā)商的資金鏈壓力將明顯趨緊——按照統計局的數據，定金及預售款在開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中占比超過(guò)三成。另一項措施，是物業(yè)稅(或“改裝”后的房產(chǎn)稅)的風(fēng)雨欲來(lái)。稅收政策的出臺，將增大購房者持有物業(yè)的成本，并會(huì )有效打擊對投機性住房的需求。

　　更為深遠的影響措施可能將出自小產(chǎn)權房政策的改變。4月28日的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議確定，建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)，將是2010年的重點(diǎn)改革任務(wù)之一；國土部官員也表示，中央十四個(gè)部委已聯(lián)合成立小產(chǎn)權房整治處理領(lǐng)導小組，目前正在研究制定小產(chǎn)權房整理政策方案。

　　眾所周知，小產(chǎn)權房問(wèn)題解決的難點(diǎn)，一是法律問(wèn)題，目前集體建設用地只有被征用為國有用地之后，才能進(jìn)入商品房市場(chǎng)；二是存量小產(chǎn)權房如何解決，非官方統計數據顯示，中國目前小產(chǎn)權房建設面積已達60多億平方米，相當于中國房地產(chǎn)業(yè)近10年來(lái)的開(kāi)發(fā)總量。如果大動(dòng)干戈，則勢必會(huì )威脅社會(huì )穩定。這些難以逾越的障礙，使得政府對小產(chǎn)權房一直采取擱置的態(tài)度。而目前中央政府的這兩點(diǎn)表態(tài)，則是在直面這些難題，邁出了解決小產(chǎn)權房問(wèn)題的第一步。這些提法本身，已經(jīng)涉及到國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的最核心問(wèn)題——土地使用制度的改革了。

　　較以往更為嚴厲的樓市調控政策，早已觸動(dòng)了一些地產(chǎn)大鱷的敏感神經(jīng)——4月以來(lái)，萬(wàn)科急劇收縮了購地的資金規模以綢繆過(guò)冬；恒大地產(chǎn)最近也采取國內所有樓盤(pán)八五折出售的手段，打響了今年以來(lái)開(kāi)發(fā)商降價(jià)售樓的頭炮。一線(xiàn)城市的樓市也迅速對調控政策作出反應——樓市成交量已經(jīng)大幅下跌，今后樓價(jià)下跌的趨勢也難以避免。這些地產(chǎn)龍頭的經(jīng)營(yíng)策略和樓市環(huán)境的改變，印證了此輪樓市調控政策的力度之大和速度之快。

　　不過(guò)，投資者在謹慎應對嚴厲的樓市調控政策的同時(shí)，更應該保持清醒的頭腦，認識到此次調控的一些局限：一是目前的調控政策還未觸及到地方政府土地財政的一絲一毫，而這顯然是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲的一大根源；另外，小產(chǎn)權房和建設城鄉統一的用地市場(chǎng)雖然被初次納入政府決策視線(xiàn)之內，但徹底解決的時(shí)點(diǎn)似乎仍遙遙無(wú)期。國內樓市的黃金發(fā)展期其實(shí)遠沒(méi)有結束。

　　二是嚴厲的樓市調控持續的時(shí)間不宜估計過(guò)長(cháng)，因中國經(jīng)濟仍然較為依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在2007年末，政府還在不遺余力地出臺政策打壓高房?jì)r(jià)；而僅僅在一年之后，中央和地方政府便開(kāi)始輪番出臺“救樓市”的措施了；時(shí)隔一年，從去年年末開(kāi)始，市場(chǎng)又見(jiàn)到了此輪打壓樓市政策的密集出臺了。在政府頻繁地鐘擺式調控樓市的背后，蘊藏著(zhù)巨大的盈利機會(huì )，這對那些實(shí)力雄厚的大型地產(chǎn)商和精明的投資者來(lái)說(shuō)，顯然更是一個(gè)機遇。

　　(李明旭 作者為方正商學(xué)院高級研究員)