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　　住房體系應實(shí)行“市場(chǎng)”和“保障”雙軌制度，對于前者，政府不應干預價(jià)格；而在保障方面，政府則應將工作重點(diǎn)放在廉租房、經(jīng)濟適用房以及住房租賃方面。

　　主 持 人　本報記者　謝利

　　對話(huà)嘉賓　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合

　　研究部部長(cháng)　楊紅旭

　　如何看待和平衡好市場(chǎng)與保障之間的關(guān)系？在住房市場(chǎng)化這一大方向下，政府又應當承擔起怎樣的職責？目前，對于這些問(wèn)題社會(huì )各方面存在不同看法。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，住房體系應實(shí)行“市場(chǎng)”和“保障”雙軌制度，對于前者，政府不應干預價(jià)格；而在保障方面，政府則應將工作重點(diǎn)放在廉租房、經(jīng)濟適用房以及住房租賃方面。

　　主持人：面對目前社會(huì )上對住房市場(chǎng)化的質(zhì)疑之聲，您提出的住宅“雙軌制”如何平衡市場(chǎng)與保障之間的關(guān)系？

　　楊紅旭：近幾年房地產(chǎn)宏觀(guān)調控效果不佳，尤其是穩定房?jì)r(jià)的諸多措施不力，其中許多深層次的原因都與目前我國住宅體系的復雜性、混合性相關(guān)，如果不把保障性住房市場(chǎng)與商品化住房市場(chǎng)分開(kāi)，有些問(wèn)題很難解決。

　　發(fā)達國家經(jīng)驗表明，在住房短缺階段，政府對市場(chǎng)干預較多，普遍比較重視住房保障體系建設；隨著(zhù)告別住宅短缺時(shí)代，絕大多數國家更傾向于發(fā)揮市場(chǎng)機制，減少住房福利預算支出。我國目前處于加強住房保障的階段，但這并不意味要放棄市場(chǎng)機制，實(shí)際上當前國家依然把住房發(fā)展的市場(chǎng)化方向作為重要原則。

　　因此，我認為應按照住宅的建設、供應、消費、管理等環(huán)節，把住宅市場(chǎng)劃分為兩個(gè)系統：保障型住宅系統和市場(chǎng)型住宅系統，并明確這兩個(gè)系統各自運行的體制、機制。保障型住宅系統由政府主導，服務(wù)特定群體，實(shí)行價(jià)格管制，其中廉租住房和經(jīng)濟適用住房政府要做主導者，棚戶(hù)區和舊城改造也要劃分清楚，部分符合標準的拆遷戶(hù)應納入經(jīng)濟適用住房和廉租住房體系；而市場(chǎng)型住宅系統由市場(chǎng)機制主導，政府不再干預價(jià)格。

　　主持人：自我國實(shí)行住房體制改革以來(lái)，住宅商品化、市場(chǎng)化取代傳統的福利分房，并形成一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)。在片面追求市場(chǎng)化過(guò)程中，住房保障問(wèn)題一度為人所忽略。但2004年房地產(chǎn)宏觀(guān)調控以來(lái)，住房保障開(kāi)始成為政策重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域。在您看來(lái)，政府在這其中的主要職能是什么？

　　楊紅旭：近期，我正在為上海、武漢等一些城區的房地產(chǎn)管理部門(mén)做“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十二五規劃”和“住房發(fā)展十二五規劃”的課題研究。在編制住房發(fā)展規劃的過(guò)程中，首先需要協(xié)調好保障性住房和市場(chǎng)化住房之間的關(guān)系與矛盾。

　　“十二五”既是我國住房保障大力度推進(jìn)的時(shí)期，又是住房體系和制度進(jìn)行重大調整的時(shí)期。我的看法是，在堅持住宅市場(chǎng)化方向的前提下，結合我國的現實(shí)經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現狀，積極、穩定、協(xié)調地推進(jìn)住房保障體系的建設，最終目標是形成比較健全的住房“雙軌制”體系。按此住房發(fā)展模式，政府的主要精力應放在加強住房保障制度建設上面，其中重點(diǎn)發(fā)展廉租住房。

　　目前我國廉租住房的占比非常低。要進(jìn)一步完善廉租住房的運作模式，進(jìn)一步健全實(shí)物配租和租賃補貼相結合的廉租住房制度，并以此為重點(diǎn)加快城市住房保障體系建設，完善相關(guān)的土地、財稅和信貸支持政策。大力發(fā)展廉租住房，能夠真正讓住房保障落到實(shí)處，同時(shí)又不會(huì )干擾純粹市場(chǎng)化的商品住宅市場(chǎng)，可有效避免經(jīng)濟適用住房實(shí)際操作中的種種弊端。

　　主持人：除重點(diǎn)發(fā)展廉租房外，您還提出“弱化發(fā)展經(jīng)濟適用房”以及“完善住房租賃體系”的觀(guān)點(diǎn)，為什么？

　　楊紅旭：經(jīng)濟適用住房自誕生之日至今，就一直爭議不斷�？傮w而言，沒(méi)有大問(wèn)題，卻有小隱患�？疾靽�外住房保障體系，主要包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、各種租金和購房補貼。各國經(jīng)濟情況不同，住房保障的水平相差甚大。北歐、新加坡的水平最高，其他發(fā)達國家居次，發(fā)展中國家一般水平較低。就發(fā)達國家經(jīng)驗來(lái)看，首先要把發(fā)展重點(diǎn)放在廉租住房上，其次才是考慮讓部分中低收入家庭擁有產(chǎn)權房，也即經(jīng)濟適用住房。

　　我國香港地區的經(jīng)驗，對內地尤其是大城市的住房保障頗有借鑒價(jià)值。香港經(jīng)驗給我們的啟示是：在我國經(jīng)濟發(fā)展水平較低的條件下，且從社會(huì )公平的角度考慮，目前住房保障的重點(diǎn)只有一個(gè)——加強廉租住房建設；其次才是建設適量的經(jīng)濟適用住房。而近幾年我國經(jīng)濟適用住房的建設量遠超廉租住房，這是值得反思和深入研究的。

　　至于“公共租賃”，在我國的住房體系中一直是塊“短板”，1998年房改后，只重視居民購房，而忽視了租房問(wèn)題。不僅廉租住房滯后，住房租賃市場(chǎng)也一直沒(méi)有加以規范，市場(chǎng)自我運行體系相當不完善，存在租客利益無(wú)法得到較好保障的現象，由此導致部分年輕人、中低收入群體被迫超前購房，從而成為社會(huì )問(wèn)題。

　　住房租賃體系可細分為廉租住房、公共租賃住房、市場(chǎng)租賃住房三種類(lèi)型。通過(guò)大力發(fā)展廉租住房，最終會(huì )達到一個(gè)相對動(dòng)態(tài)穩定的狀態(tài)，那就是能夠保障占城鎮總人口5%至10%左右的居住困難群體。但是，還有20%左右的低收入和中低收入群體買(mǎi)不起房，這就是我們常說(shuō)的“夾心層”，政府應該通過(guò)公共租賃住房解決其居住問(wèn)題，但其租金補貼標準要比廉租住房低。另外，對于住房困難的外來(lái)務(wù)工人員和新就業(yè)人群，也應通過(guò)公共租賃住房政策進(jìn)行適度保障。