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　　出于對房地產(chǎn)調控及房?jì)r(jià)回落的預期，今年來(lái)房地產(chǎn)公司的股價(jià)已出現大幅回落，有的甚至接近腰斬。而一些機構在終于認賠出局之后，對其后市看得更加悲觀(guān)，無(wú)形中又人為制造更大的恐慌。但筆者認為，情況不會(huì )那么糟，雖然調控政策威力的完全顯現還有一個(gè)過(guò)程，暫時(shí)的震蕩仍然不可避免，但本質(zhì)上講，所有這些政策調控的目的其實(shí)是為了解決客觀(guān)存在的對于住房的大量真實(shí)需求，說(shuō)到底還是為了房地產(chǎn)業(yè)能夠穩定、健康地發(fā)展。

　　近年來(lái)，各地房?jì)r(jià)出現一輪甚至幾輪的瘋漲，房?jì)r(jià)已遠遠高于當地居民實(shí)際收入水平，并因此出現各方面都不愿看到的情景，即一邊是少數人持有大量空置的房子無(wú)人居住，一邊是更大量的亟待改善住房條件的老百姓買(mǎi)不起房。只有那些投機客，以及與其合謀的開(kāi)發(fā)商們從房?jì)r(jià)的瘋漲中牟取到了暴利。對這種投機行為要不要打？要打；打了以后房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )跌？會(huì )跌；房?jì)r(jià)跌了以后會(huì )不會(huì )影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展？筆者認為不會(huì )，因為客觀(guān)上大量真實(shí)的需求存在，才是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力源泉。

　　這種情景很像是春運期間倒火車(chē)票的“黃�！�，把供不應求看作是牟利發(fā)財的好機會(huì )，越是供應緊張，票價(jià)就會(huì )被炒得越高。而他們的加入又人為制造了大量虛假的需求，造成更大的恐慌�！包S�！笔怯捎诠�應緊張而滋生出來(lái)的投機客，把“黃�！贝蚺芰�，確實(shí)能把票價(jià)打壓下來(lái)，給急于返家過(guò)春節的打工者們帶來(lái)了實(shí)惠。但春運期間一票難求的格局并未因此改變，更有效的解決辦法是運輸行業(yè)的大發(fā)展。這幾年，全國的高速公路網(wǎng)建立起來(lái)了，高速鐵路的里程也越來(lái)越長(cháng)了。這就是需求推動(dòng)著(zhù)發(fā)展�？梢韵胂�，幾年后再要聽(tīng)到有人會(huì )去倒賣(mài)火車(chē)票，一定是件不可思議的事情。

　　當然，人們對住房的需求不像一張返家的火車(chē)票那么簡(jiǎn)單。對住房的需求，與人們觀(guān)念的變化，與人們的收入水平、生活的富裕程度密切相關(guān)。記得直到上世90年代，國人大多還沒(méi)有把住房當作商品或投資對象。那時(shí)人們的收入也少，大多數城里居民的人均居住面積也就在四、五平方米左右。那時(shí)若要提出一個(gè)人擁有一間房的目標，不僅對于絕大多數城里人來(lái)說(shuō)是難以企及的奢望，有關(guān)方面也不會(huì )把這當作是合理的需求。但如今，人們的觀(guān)念全變了。當住房演變成了商品，演變成了投資對象時(shí)，人們對住房的需求被大大地激發(fā)出來(lái)。如今，人均居住面積早已從原先的四、五平方米，增長(cháng)到二十、三十平米。只是現實(shí)情況是：隨著(zhù)人們的收入差距拉大，人們對住房需求的目標也有天壤之別。有人只求在城里擁有屬于自己的“斗室”；有人住上別墅，還計劃著(zhù)另外再添置海景房和山林中的“氧吧”。從管理層角度來(lái)講，應當把大多數人對住房的需求定在現實(shí)條件許可的范圍內，并給予政策措施上傾斜。具體定多少合適不太好說(shuō)，各地情況千差萬(wàn)別。但筆者認為，“人均一間房”，或者說(shuō)一個(gè)三口之家擁有一套二室一廳的房間，應該是合理的目標。

　　如何才能實(shí)現“人均一間房”的目標？打擊各種投機性炒房行為，讓房?jì)r(jià)降到一個(gè)相對合理水平是重要的步驟；另外，就是要建造大量合適的住房，切實(shí)滿(mǎn)足對于住房的真實(shí)需求。因此，即使在中央和各地政府連續使出打壓調控房?jì)r(jià)的利空政策時(shí)候，筆者堅信，我們的房地產(chǎn)企業(yè)還是有很大的發(fā)展空間。

　　更何況“人均一間房”也只是滿(mǎn)足目前階段基本需求的一個(gè)目標。在滿(mǎn)足衣食住行基本需求之后，人們向往更好的生活也是天經(jīng)地義的事。而在住房上的更高追求，并不是一味追求面積的大，或房間數量的多，而是居住的環(huán)境，既包括自然環(huán)境，也包括人文環(huán)境。有條件的人愿意為更好的居住環(huán)境付出更高代價(jià)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)做品牌、走高端化路徑也是大有可為的。

　　一方面，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)政策調控之后，有望回歸理性、平穩、健康發(fā)展；另一方面，那些優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，在經(jīng)過(guò)這番考驗之后，更加成熟和穩健。而對于投資者來(lái)說(shuō)，像目前市場(chǎng)上所出現的對調控政策的擔憂(yōu)，極易造成相關(guān)股價(jià)超跌，而超跌總是難得的介入良機。當不少股票跌破發(fā)行價(jià)，甚至跌破凈值的時(shí)候，人們擔心的已不再是投資價(jià)值或安全邊際的問(wèn)題，而只是怕它們還會(huì )再跌，而且是再怎么跌還是不敢買(mǎi)。其實(shí)，跌到這個(gè)分上，還有什么可怕的呢？我們不說(shuō)那些已經(jīng)在業(yè)界品牌效應突出、擁有良好口碑的企業(yè)，即使那些走低端，走大眾化之路，以建經(jīng)適房為目標的房地產(chǎn)企業(yè)，如果我們把它們當作公用事業(yè)類(lèi)股票看待，其投資價(jià)值也是相當不錯的。

　　(朱建華 作者系市場(chǎng)編輯部副主編)