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　　房地產(chǎn)調控新政已經(jīng)滿(mǎn)月，盡管調控導致房產(chǎn)成交銳減，但房?jì)r(jià)仍然“高企”。那么，如何打破這一僵持狀態(tài)？在筆者看來(lái)，減少個(gè)人在住房購買(mǎi)時(shí)過(guò)度使用金融杠桿(如個(gè)人按揭貸款)，或言“去杠桿化”或“去金融化”，實(shí)際上就是房貸緊縮，對本次房地產(chǎn)調控的成功與否尤為關(guān)鍵。

　　因為，推動(dòng)當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度繁榮的根本動(dòng)力或根源之一，就是所謂的“金融產(chǎn)品創(chuàng )新”——已被廣泛接受的個(gè)人住房按揭貸款。個(gè)人住房按揭貸款之所以會(huì )有這樣的無(wú)窮魅力，是因為銀行普遍將個(gè)人住房按揭視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，個(gè)人則可以通過(guò)按揭貸款將自己未來(lái)的收入超前用于住房消費，由此也無(wú)限放大了個(gè)人的即時(shí)消費能力。

　　問(wèn)題是如果個(gè)人按揭貸款被用于改善個(gè)人的消費性住房需求時(shí)，這部分資金不僅可以化解個(gè)人住房購買(mǎi)面臨的金融約束，而且還將可以推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟的繁榮與發(fā)展。相反，如果個(gè)人按揭貸款被用于個(gè)人的投資性購房，這部分資金僅僅只能滿(mǎn)足追求個(gè)人財富增長(cháng)目標。試想，如果一個(gè)人將其積累的資本和未來(lái)的預期收入流主要用于投資性購房時(shí)，這勢必會(huì )無(wú)限放大其住房投資需求，結果必然會(huì )導致房?jì)r(jià)的快速攀升。

　　確實(shí)，去年以來(lái)大量銀行信貸資金蜂擁而入房地產(chǎn)市場(chǎng)，如2010年一季度的個(gè)人住房按揭貸款余額53000億，由此導致了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮，房?jì)r(jià)更是快速飆升。由此可見(jiàn)，正是由于銀行信貸的無(wú)限擴張，導致投資性購房盛行，使中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由“消費主導”向“投資主導”的逐利市場(chǎng)轉變，住房問(wèn)題也逐漸成為一個(gè)社會(huì )問(wèn)題，最終引發(fā)國家再次實(shí)施嚴厲房地產(chǎn)調控。

　　從這次嚴厲房地產(chǎn)調控目標分析，就是要遏制部分城市的房?jì)r(jià)快速上漲，就是從從嚴的信貸政策入手，嚴格限制各種名目的投資和投機性購房。也就是說(shuō)，對住房購買(mǎi)要實(shí)施全面的“去杠桿化”，由此弱化住房的金融屬性，讓住房回歸其居住或消費本性。

　　例如，新頒布的 “國十條”規定，二套住房貸款首付款不低于50%，利率不低于基準利率的1.1倍；首套住房且建筑面積逾90平方米的，首付比例不低于30%。對貸款購買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款和利率水平或禁止用銀行信貸購買(mǎi)第三套住房，及異地貸款購買(mǎi)住房貸款等。

　　據此，“杠桿化”主要體現在：一是降低第二套住房的按揭貸款比例，即提高了住房投資者投機的市場(chǎng)準入門(mén)檻及投機成本；二是對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市禁止給第三套住房貸款；三是禁止對國內外投資者購買(mǎi)住房發(fā)放異地貸款。

　　但是，以筆者之見(jiàn)，信貸政策緊縮僅從上述三方面“去杠桿化”是不夠的，還應落實(shí)以下三方面的 “去杠桿化”。

　　首先，要通過(guò)立法的方式對住房投資與住房消費進(jìn)行嚴格區分與界定，并據此規定，如果是住房消費，則可享受政府的各種住房?jì)?yōu)惠政策，包括信貸、稅收等優(yōu)惠政策。相反，如果是住房投資，非但不能享受政府的任何住房?jì)?yōu)惠政策，而且還要受到嚴格限制政策的制約。只有這樣，我們才能弱化住房的金融屬性，讓中國房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸其居住或消費的本性或功能。

　　其次，如果對住房投資可以清楚界定，那么我們可以通過(guò)嚴格或從嚴的信貸政策措施，如提高第二套以上住房的首付比例、上調利率、禁止異地購房貸款等，以此來(lái)限制個(gè)人的過(guò)度住房投資。

　　再次，如果對住房投資無(wú)法清楚界定，我們則可以通過(guò)住房交易所得稅來(lái)限制住房投資。因為，凡住房交易所得稅采取的都是高稅率，這會(huì )讓住房投資者無(wú)利可圖。例如，通過(guò)住房交易所得稅，幾十年內來(lái)德國房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了繁榮和價(jià)格穩定(10年內僅上漲10%)。同時(shí)，還要盡快出臺物業(yè)稅，將多套住房投資者“擠出”房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　其實(shí)，實(shí)施住房交易稅及物業(yè)稅等稅收政策，也能通過(guò)提高住房投資門(mén)檻而起到大幅縮減流動(dòng)性的“去杠桿化”目標。當然，“去杠桿化”的過(guò)程，必然會(huì )沖擊或導致國內房地產(chǎn)價(jià)格下滑，并促使投資或投機者主動(dòng)或被動(dòng)地“吐”出過(guò)去靠金融杠桿方法吸納的大量存量住房，最終有助于實(shí)現中國房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸其居住或消費本性的調控目標。

　　由此看來(lái)，展開(kāi)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“去杠桿化”，已成為保證當前房地產(chǎn)調控取得預期效果的必由之路。作者易憲容 系中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員