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　　在“新國十條”和各地細則均提及要加大土地增值稅清算力度之后，國家稅務(wù)總局5月26日發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”)，明確土地增值稅清算過(guò)程中的若干計稅問(wèn)題。

　　昨天，國家稅務(wù)總局又公布了《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》，要求各地在6月底前將本地區的清算工作計劃和重點(diǎn)清算項目名單上報稅務(wù)總局。

　　兩個(gè)通知聯(lián)袂出臺，清算土地增值稅被業(yè)界解讀為是一記與信貸調控的組合拳：信貸意在限制需求；而稅收意在逼出供應。

　　開(kāi)發(fā)節奏過(guò)慢將迎高風(fēng)險

　　“遏制不合理需求”和“增加供給”是調控當前樓市房?jì)r(jià)虛高的兩大關(guān)鍵�？墒鄣姆吭词钦{控的基礎，沒(méi)有供應量的支撐，暫時(shí)打壓的需求會(huì )因供應不足而引起報復性反彈。

　　宏觀(guān)調控被質(zhì)疑“屢調屢漲”，供應量未能及時(shí)跟上是主要原因之一，而囤地、捂盤(pán)成本過(guò)低，又是首當其沖的。2009年年底，國土資源部相關(guān)負責人曾介紹，全國閑置的房地產(chǎn)用地約有1萬(wàn)公頃。如果以容積率1.5計算，可形成的商品房供應量高達1.5億平米。顯然，如何逼出目前市場(chǎng)上的閑置土地，加大市場(chǎng)供給，成為此輪樓市調控的關(guān)鍵課題。在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，無(wú)論此次對土地增值稅的從嚴征收是否會(huì )成真，都可能意味著(zhù)開(kāi)發(fā)節奏過(guò)慢的高風(fēng)險時(shí)代到來(lái)。

　　地方政府已先行“嚴查”

　　盡管市場(chǎng)普遍擔心地方政府對不利于當地土地收益的政策會(huì )有“應對”，但從目前的執行狀況來(lái)看，有的地方已經(jīng)先行，如廣西從今年3月起將房企開(kāi)發(fā)非普通住宅的土地增值稅稅率提高一倍；北京在十部門(mén)清查樓市違規時(shí)也稱(chēng)，地稅部門(mén)將對定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查，此外，從5月起，重慶開(kāi)發(fā)別墅、花園洋房等高檔住宅的開(kāi)發(fā)商，土地增值稅的預征率由過(guò)去的1%增加到2%。

　　5月17日，在新一輪樓市新政滿(mǎn)月后，北京市住建委等十部門(mén)公布了專(zhuān)項檢查實(shí)施方案，聯(lián)查樓市違規行為。方案明確，稅務(wù)部門(mén)要加強土地增值稅的征收管理工作，對定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。

　　對房?jì)r(jià)影響不會(huì )立現

　　北京多位開(kāi)發(fā)商負責人表示，1995年1月出臺的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》規定，涉及成本確定或其他原因而無(wú)法依據計算土地增值稅的，允許開(kāi)發(fā)商按照預(銷(xiāo))售房地產(chǎn)收入的1%-3%預先繳納土地增值稅。結果，這一道“活口”在實(shí)際操作中被普遍使用。

　　“土地增值稅征收的不正常、寬松不可能長(cháng)期持續下去，在目前的調控力度背景下，早作打算是最明智的選擇�！币晃徊辉妇呙�的開(kāi)發(fā)商表示，從土地儲備策略上來(lái)看，2-3年的可開(kāi)發(fā)土地儲備是必要的，也是不太受政策影響的策略，預計未來(lái)會(huì )被越來(lái)越多的大型企業(yè)采用，但對房?jì)r(jià)產(chǎn)生影響可能不會(huì )立竿見(jiàn)影。因為當前的稅收執行還面臨許多問(wèn)題。業(yè)界還透露，地方政府和開(kāi)發(fā)商之間仍然存在合作、應對的空間，嚴查土地增值稅在短期內對房?jì)r(jià)的影響，可能僅限于少數特別典型的“出頭鳥(niǎo)”。

　　開(kāi)出“時(shí)間表”，槍打“出頭鳥(niǎo)”

　　就在一些業(yè)內人士談?wù)?月26日通知并未明確清算時(shí)間和清算范圍的時(shí)候，國家稅務(wù)總局昨日公布了《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》。該通知明確各地須對目前的預征率進(jìn)行調整。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類(lèi)型房地產(chǎn)確定適當的預征率。

　　與此同時(shí)，通知要求各地要在6月底前將本地區的清算工作計劃和重點(diǎn)清算項目上報國家稅務(wù)總局，工作計劃應包括本地區組織企業(yè)進(jìn)行清算的具體措施和年內完成的目標等內容。

　　稅務(wù)總局還要求各級稅務(wù)機關(guān)要將全面推進(jìn)工作和重點(diǎn)清算審核結合起來(lái)，“有針對性地選擇3-5個(gè)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的項目，作為重點(diǎn)清算審核對象，以點(diǎn)帶面推動(dòng)本地區清算工作”。

　　- 名詞解釋

　　土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無(wú)償轉讓房地產(chǎn)的行為。

　　土地增值稅是針對房地產(chǎn)項目的超額利潤而設計的，意在調節土地增值收益。土地增值稅是以轉讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為稅基，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。

　　- 歷史回顧

　　啟動(dòng)征收：1994年，土地增值稅開(kāi)始征收，但由于預征率較低等原因，并未起到調節市場(chǎng)的作用。

　　清算：2006年，國稅總局出臺《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規定自2007年2月1日起開(kāi)始清算，但因2008年的國際金融危機來(lái)襲而被弱化。

　　從嚴清算：2010年5月26日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確了土地增值稅清算過(guò)程中若干計稅問(wèn)題。