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　　事實(shí)上，在當前國家嚴厲的樓市調控下，利潤不高但風(fēng)險小的保障房項目已成為各大開(kāi)發(fā)商競相爭奪的“香餑餑”。在北京，包括首開(kāi)、金隅嘉業(yè)、保利、北辰、建工等國企都加大了參建保障房的力度，而民企中的龍頭企業(yè)如萬(wàn)科、富力也是毫不示弱。

　　有業(yè)內人士認為，在房地產(chǎn)行業(yè)，央企也需要這樣一次回歸，從建設高檔樓盤(pán)回歸到發(fā)展建設價(jià)低質(zhì)高的普通住宅，回歸到保障性住房建設。

　　民間資本參與保障房建設的步伐又邁進(jìn)了一步。

　　日前頒布的《國務(wù)院關(guān)于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(下稱(chēng)“新36條”)明確，鼓勵民間資本參與政策性住房建設。支持和引導民間資本投資建設經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶(hù)區改造，享受相應的政策性住房建設政策。

　　在今年我國加大保障性住房建設力度的背景下，此番鼓勵投資的機遇能否激發(fā)新一輪民間投資熱潮呢？接受記者采訪(fǎng)的開(kāi)發(fā)商和專(zhuān)家均表示，政策的出臺有一定的意義，但目前還不會(huì )帶來(lái)立竿見(jiàn)影的效果，關(guān)鍵在于是否有相應的配套措施，包括激勵和風(fēng)險分擔機制。而且，在業(yè)內看來(lái)，民間資本投資的增加不能代替政府的投入，更不能因此減少政府對保障房的投資力度，而應該在保持政府投資力度不變的前提下，鼓勵和支持民間資本進(jìn)入。

　　激勵和配套待完善

　　在房地產(chǎn)行業(yè)一系列的政策改革中，保障性住房在今年被提到了空前的高度。

　　今年初，住建部部長(cháng)姜偉新公布了2010年保障性住房建設的目標任務(wù)，即要通過(guò)棚戶(hù)區改造和新建、改擴建(購置)廉租住房和經(jīng)濟適用住房等方式，進(jìn)一步加大保障性住房建設，其開(kāi)工建設的套(戶(hù))數比2009年增加1/3，安排建設的限價(jià)房、公共租賃住房和安置住房規模將比2009年增加一倍，爭取用3年左右的時(shí)間，基本解決城鎮1540萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。按照要求，今年各類(lèi)帶有政策性和保障性住房的數量，包括限價(jià)普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房、廉租住房，再加上即將啟動(dòng)的城市和工礦棚戶(hù)區改造，共計將有600萬(wàn)套房子開(kāi)工建設。

　　而近日，住建部更是與各省級政府簽訂2010年住房保障工作目標責任書(shū)，年底將組織驗收住房保障工作的完成情況，納入考核和問(wèn)責內容。隨后，上海、福建、云南等地也紛紛制定本地區的保障房供應總體計劃。

　　但保障房供應的加大，考驗更多的仍是地方政府的資金和財力。全國人大財政經(jīng)濟委員會(huì )主任委員石秀詩(shī)在去年的調研中就指出，地方配套資金不足是保障房建設的最大障礙�！罢�府保障任務(wù)越重，承擔的資金越多，落實(shí)的困難就越大�！�

　　今年兩會(huì )上，就有政協(xié)委員呼吁政府在土地出讓(出租)、資金信貸、政策優(yōu)惠上支持企業(yè)參與廉租房建設，特別是有能力、有志于社會(huì )公益事業(yè)的眾多民營(yíng)企業(yè)投入到保障性住房的建設和管理。隨后在3月24日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議研究部署進(jìn)一步鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的政策，提出四條措施鼓勵和引導民間投資發(fā)展，其中就重點(diǎn)涉及到保障性住房建設等領(lǐng)域。而此次“新36條”的出臺，又為民資投資保障性住房注入一劑強心劑。

　　“鼓勵政策的出臺有助于引導目前市場(chǎng)上資金的投向，避免過(guò)多資金進(jìn)入商品房領(lǐng)域炒高房?jì)r(jià)�！毕娼瓊�業(yè)(北京)投資有限公司董事長(cháng)方明理表示。他進(jìn)一步分析認為，文件出臺有一定意義，但目前來(lái)說(shuō)還不會(huì )產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果，還有待落實(shí)細化；另外，民間資本在投向上具有逐利性，需要有確定的投資回報。以廉租房為例，開(kāi)發(fā)商在建設初期是不能確定未來(lái)收益的，因為租賃價(jià)格是在建成后由政府決定，這種對利潤回報的不確定性會(huì )影響民間資本的進(jìn)入�！懊耖g資本投資保障房，需要更多的確定性，還包括相關(guān)政策的細則，比如稅費減免、資金扶持等方面的內容�！�

　　“保障房都是保本微利的，政策的關(guān)鍵在于怎么才能吸引民間資本投資，這需要有一套好的思路�！必斀�(jīng)評論員馬光遠更期待后續的跟進(jìn)措施。

　　對于后續細則的明確，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)陳志指出，民間資本進(jìn)入后，如何規避風(fēng)險的問(wèn)題。很多政策性住房都限定了銷(xiāo)售價(jià)格，刨去地價(jià)不說(shuō)，建材價(jià)格也會(huì )波動(dòng)，那么如何保障民間資本的利潤？政策性住房有時(shí)無(wú)人選購，就可能無(wú)法回本，這種結構性的風(fēng)險誰(shuí)來(lái)承擔？另外，民間資本以什么樣的身份進(jìn)入？是開(kāi)發(fā)商還是什么？因此他建議，民營(yíng)企業(yè)可以提供勞務(wù)和資金，項目完成后收取勞務(wù)費和高于銀行的利息，這樣能規避民間資本進(jìn)入的風(fēng)險，增加進(jìn)入的積極性。

　　政府投資不能缺位

　　長(cháng)期以來(lái)，由于保障性住房的規定利潤率大多在3%至5%，棚戶(hù)區改造項目的利潤也遠低于一般商品房開(kāi)發(fā)，利潤空間小使得民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)一般興趣不大。因而這些項目一般是由國企房地產(chǎn)公司來(lái)承建，比如央企或者地方國企較容易獲得建設保障性住房的工程。

　　隨著(zhù)近幾年商品房?jì)r(jià)格的暴漲，百姓對政府加大保障性住房建設因而更加期待，但地方政府卻因配套資金不足而導致保障房建設緩慢，與此同時(shí)，央企或國企爭當地王進(jìn)而推高房?jì)r(jià)的事實(shí)也屢屢刺激百姓敏感的神經(jīng)。因此，在今年3月國資委要求非房地產(chǎn)主業(yè)的78家央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，就曾引發(fā)對央企定位的爭議。有業(yè)內人士認為，在房地產(chǎn)行業(yè)，央企也需要這樣一次回歸，從建設高檔樓盤(pán)回歸到發(fā)展建設價(jià)低質(zhì)高的普通住宅，回歸到保障性住房建設。

　　央企是否就應該承擔保障房建設的責任呢？方明理認為，央企作為企業(yè)，它也要接受?chē)�資委的考核，要完成國有資產(chǎn)保值增值的任務(wù)就要盈利，尤其是一些上市的國企還必須考慮股東回報。

　　事實(shí)上，在當前國家嚴厲的樓市調控下，利潤不高但風(fēng)險小的保障房項目已成為各大開(kāi)發(fā)商競相爭奪的“香餑餑”。在北京，包括首開(kāi)、金隅嘉業(yè)、保利、北辰、建工等國企都加大了參建保障房的力度，而民企中的龍頭企業(yè)如萬(wàn)科、富力也是毫不示弱。

　　“在國家推出新一輪的房地產(chǎn)調控之后，商品房市場(chǎng)本身的準入門(mén)檻在提高，競爭愈加激烈，市場(chǎng)本身可能會(huì )經(jīng)歷一場(chǎng)重新洗牌�！标�(yáng)光100置業(yè)集團有限公司常務(wù)副總裁范小沖表示，一部分民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)可能因此轉而進(jìn)入風(fēng)險相對較低的政策性住房領(lǐng)域。范小沖認為，鑒于其可觀(guān)的開(kāi)發(fā)量以及相對固定的收益，“不排除會(huì )有更多的企業(yè)參與到政策性住房建設中去，尤其是那些在施工和管理環(huán)節能力較強但在創(chuàng )新和資源整合能力較差的企業(yè)�！�

　　“‘新36條’中鼓勵民間資本參與保障性住房建設，為民企開(kāi)辟了新的投資渠道，但嚴格來(lái)說(shuō)，保障性住房的投入應該更多是由政府去承擔，這包括確定每年投入的增長(cháng)比例等�！狈矫骼碚J為民間資本投資的增加不能代替政府的投入，更不能因此減少政府對保障房的投資力度，而應該在保持政府投資力度不變的前提下，鼓勵和支持民間資本進(jìn)入。馬光遠也指出，保障性住房的建設最主要還是要依靠政府的投入，可以探索更多的建設模式，但不應是市場(chǎng)化的模式。見(jiàn)習記者石俊