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　　二套房貸的認定標準嚴厲之處主要體現為三點(diǎn)。第一，以家庭為單位。第一條便是“應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數量進(jìn)行認定�！卑慈�，還是按家庭，二者松緊度甚為懸殊。遙想2007年9月“二套房貸”政策第一次出臺后，在這一點(diǎn)上，商業(yè)銀行做法不一，業(yè)界爭論不休，迫不得已，三個(gè)月后央行和銀監會(huì )又出了一個(gè)“補丁文件”，明確規定以家為單位。

　　其二，既認“房”又認“貸”�！皣�十條”出臺后，各家商業(yè)銀行對所有類(lèi)別的房貸都不同程度地提高了門(mén)檻，但在最重要的第二套房的認定標準上，則各行其是。部分銀行按借款人當前擁有的住宅套數進(jìn)行認定，而部分銀行按借款人已利用貸款購買(mǎi)過(guò)的住房套數。這兩種標準，無(wú)論哪種，都算不上太嚴格;從抑制投資者需求的角度考量，按“房”比較按“貸”更合理一些，因為有些改善需求家庭，第一套住房已使用過(guò)貸款，而現在想賣(mài)掉現有住房，而置換一套更大、更好的房子。

　　2007年第四季度-2008年上半年，二套房貸就是認“房”，不認“貸”。然而，此次卻既認“房”，又認“貸”，政策打擊面非常大，不僅抑制了投資投機需求，也把自住性的改善需求一網(wǎng)打盡。另外，與以往只有銀監部門(mén)制定房貸政策不同，此次國務(wù)院特令住房和城鄉建設部會(huì )同央行和銀監會(huì )一起研究和出臺政策。其中奧妙在于，房管部門(mén)掌握著(zhù)居民房產(chǎn)數據，若無(wú)其配合，則只擁有居民貸款信息的銀行部門(mén)，根本無(wú)法以“房”定貸———這也是以前二套房貸政策無(wú)法嚴格執行的重要原因之一。而且，此通知中還明令:2010年年底前各設區城市要基本建立房屋登記信息系統。

　　其三，限制了外地的投資投機性購房需求。政策中有兩層限制。第一層:“對不能提供1年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行�！边@一條面向全國，這對于近幾年大量流竄于一二線(xiàn)城市的外地投資投機需求，尤其是溫州炒房團，意味著(zhù)貸款門(mén)檻和成本大幅提高。這將使全國所有熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)需求，都會(huì )受到負面影響。

　　最終的結果是，房?jì)r(jià)拐點(diǎn)將加速出現。4月份，全國70個(gè)城市的房?jì)r(jià)環(huán)比3月份上漲1.4%，5月份環(huán)比漲幅將快速收窄，6月即有可能接近零增長(cháng)，7月份出現負增長(cháng)的概率極大。2008年那輪樓市調整，經(jīng)歷了8個(gè)月左右，這一指標才出現環(huán)比負增長(cháng)，而今年則不需那么久。至于房?jì)r(jià)何時(shí)會(huì )止跌，還是需要關(guān)注二套房貸政策何時(shí)才會(huì )松動(dòng)，今年第四季度是有可能的。(楊紅旭/上海易居研究所副所長(cháng))