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　　強化房地產(chǎn)調控，有必要推出房產(chǎn)稅，因為房產(chǎn)稅將提高住房的持有成本，這不僅可以有效抑制房地產(chǎn)投資和投機，而且還將增加地方政府財政收入及促進(jìn)公共住房體系建設，但不能期望通過(guò)出臺房產(chǎn)稅來(lái)遏制高房?jì)r(jià)。

　　最近一段時(shí)期，國內關(guān)于房產(chǎn)稅的討論愈演愈烈。支持者認為，房產(chǎn)稅的推出可以抑制房地產(chǎn)投機，從而有助于遏制不斷飆升的高房?jì)r(jià)；反對者則認為，以往中國實(shí)施的多次房地產(chǎn)調控表明，行政性調控政策與措施的推出，最終結果往往可能是無(wú)法遏制住房?jì)r(jià)的上漲，反倒可能推高房地產(chǎn)的交易成本，并促使房?jì)r(jià)繼續上漲。但筆者認為，我們最好不要從控制房?jì)r(jià)的角度來(lái)討論是否要出臺房產(chǎn)稅。

　　這是因為，征收房產(chǎn)稅僅涉及房地產(chǎn)的持有成本，這可能會(huì )對房?jì)r(jià)產(chǎn)生短期的影響。需要注意的是，構成國內房?jì)r(jià)上漲的基礎，主要是中國強勁的經(jīng)濟增長(cháng)、快速城鎮化進(jìn)程等因素引發(fā)對城市房地產(chǎn)的巨大需求。從這個(gè)角度分析，把房產(chǎn)稅作為控制房?jì)r(jià)的一種政策手段，對房產(chǎn)稅的調控效應寄予厚望，或許會(huì )讓我們有所失望。

　　在討論房產(chǎn)稅之前，首先需要討論的問(wèn)題是，有沒(méi)有必要引進(jìn)房產(chǎn)稅？從目前來(lái)看，對有沒(méi)有必要引進(jìn)房產(chǎn)稅，這個(gè)答案是明確和肯定的，中國需要引進(jìn)房產(chǎn)稅。

　　因為，房產(chǎn)稅可以提高房地產(chǎn)投資或投機的持有成本，從而有效打擊房地產(chǎn)投機行為，并有利于提高住房的潛在供應量。在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，有個(gè)奇怪現象值得注意，很多人買(mǎi)了房，既不裝修也不出租，買(mǎi)房的唯一目的是等待未來(lái)住房的增值。一旦征收房產(chǎn)稅，估計這部分“閑置房”將可能被迫推向二級市場(chǎng)，這將促進(jìn)存量住房的增加尤其是租房市場(chǎng)的供應量增加。

　　所以，出臺房產(chǎn)稅將不僅有助于提高住房的持有成本，而且還將可以增加存量住房的供應，并促使更多的投資者不再局限于將其主要資產(chǎn)放在房地產(chǎn)投資這個(gè)籃子里，尋求投資工具的多元化，對國內金融業(yè)的未來(lái)發(fā)展未嘗不是一件好事。

　　其次是征收房產(chǎn)稅對地方財政及房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )產(chǎn)生怎樣的影響？從財稅的意義上來(lái)講，開(kāi)征房產(chǎn)稅能為政府特別是地方政府提供穩定的稅收來(lái)源，這與土地出讓金等地方政府財政收入的不穩定性相比，房產(chǎn)稅方面的收入更具有可預測性，也有利于財政體系的穩健發(fā)展。

　　更重要的是，如果針對二套及以上住房征收房產(chǎn)稅，這將有助于區分住房的“居住”與“投資”屬性。具體來(lái)說(shuō)，二套及以上住房將被認定為“投資”，政府可以通過(guò)稅收手段來(lái)約束這樣的投資或投機行為。同時(shí)，目前各級政府正在致力于經(jīng)濟適用房和廉租房等公共住房體系建設，還為公共住房提供一定的政府補貼。這樣，對房地產(chǎn)投資或投機市場(chǎng)進(jìn)行“征稅”，對另一個(gè)房地產(chǎn)居住市場(chǎng)卻予以“補貼”，由此可將國內房地產(chǎn)市場(chǎng)清晰地區分為由商品房市場(chǎng)和公共住房市場(chǎng)組成的兩個(gè)市場(chǎng)體系。這樣的市場(chǎng)體系劃分，不僅有利于政策的分別實(shí)施，而且還有利于不同群體能尋找其合適的棲身之所。

　　再次是一旦征收房產(chǎn)稅，這將帶來(lái)怎樣的預期政策效果呢？在此，我們不妨來(lái)預測一下未來(lái)可能的房產(chǎn)稅收入規模。假定只有在二套房及以上住房中才可能征收房產(chǎn)稅，且稅率初步約定為0.8%，稅基則為住房的即期市場(chǎng)價(jià)格。如果假設市場(chǎng)上有20%的業(yè)主擁有二套房及以上住房，那么中國每年將獲得房產(chǎn)稅收入約1200億人民幣。與此相比，每年中國的財政收入約為6萬(wàn)億元，賣(mài)地收入可達到1.5萬(wàn)億，個(gè)人所得稅約為2500億元。據此比較分析顯示，估計房產(chǎn)稅收入為每年地方政府土地拍賣(mài)收入的8%，約為個(gè)人所得稅收入的一半左右。并且，這部分收入還可建造3000萬(wàn)平米的政策性住房。

　　上面分析顯示，開(kāi)征房產(chǎn)稅不僅有必要而且還很重要。但遺憾的是，目前有關(guān)房產(chǎn)稅的討論似乎更關(guān)注這一政策對房?jì)r(jià)下跌的直接影響上，這在很大程度上制約了廣大居民對推出房產(chǎn)稅對市場(chǎng)影響的預期。但是，一旦出臺房產(chǎn)稅，如果房?jì)r(jià)“不跌反漲”，那么房產(chǎn)稅的這一稅收政策工具將面臨很大的壓力，市場(chǎng)也可能會(huì )質(zhì)疑是否還有必要繼續推行房產(chǎn)稅。

　　不過(guò)，筆者認為，當前我們最需要做的事情是如何正確引導市場(chǎng)對房產(chǎn)稅的合理預期，要進(jìn)一步研究房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場(chǎng)、地方財政收入等方面究竟會(huì )產(chǎn)生怎樣的影響，同時(shí)還要積極推進(jìn)公共住房體系的建設步伐，以此來(lái)有效解決中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中已經(jīng)出現的不均衡發(fā)展格局。

　　作者 劉利剛　作者系澳新銀行中國經(jīng)濟研究總監