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　　6月4日，住建部、央行、銀監會(huì )三部委的二套住房認定標準一經(jīng)公布，便立即在社會(huì )上引起強烈關(guān)注和反響。不少準備購房者最為關(guān)注的事情便是：我將要買(mǎi)的房子將被算作第幾套？

　　日前，記者在各大網(wǎng)站的論壇板塊中看到，討論最熱烈的話(huà)題便是二套房認定標準。許多購房者紛紛發(fā)帖求證，自己的房子算不算第二套。

　　其中，購房者的問(wèn)題大多集中在改善型需求和異地購房者。有在外地買(mǎi)過(guò)房，現在要在沈陽(yáng)買(mǎi)房的；有結婚前買(mǎi)了房，現在結婚要換婚房的；有曾經(jīng)買(mǎi)過(guò)小房子，現在想以小換大的。這些購房者都很急切地希望了解，按照新的認定標準，自己現在買(mǎi)房是否會(huì )“被二套”。本報記者 石彥梅

　　不認定為二套的4種情況

　　關(guān)鍵詞 成年子女貸款(父母名下有住房，以成年子女名義貸款購房)

　　舉例說(shuō)明：申大爺家現在居住的是一套70平的住宅，最近想買(mǎi)個(gè)100平以上的新房改善一下，為了不“被二套”，他打算以24歲女兒的名義購買(mǎi)。根據政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，由于申大爺的女兒已經(jīng)成年，所以他以子女的名義申請貸款購房時(shí)不會(huì )按照二套房政策執行！

　　關(guān)鍵詞 商業(yè)地產(chǎn)投資(貸款買(mǎi)過(guò)商鋪，再貸款購房)

　　舉例說(shuō)明：張先生在前年貸款購買(mǎi)了一個(gè)120平方米的商鋪做生意，目前生意已經(jīng)步入正軌，張先生也想再貸款買(mǎi)一套住宅落腳。據了解，二套住房針對的是以居住為目的的“住宅”，不將商鋪計入在內，因此張先生的置業(yè)計劃不含在二套住宅范圍內。

　　關(guān)鍵詞 全款購房(全款買(mǎi)過(guò)一套房，售出后再貸款買(mǎi)房)

　　舉例說(shuō)明：白女士現有的住房是用全款購買(mǎi)的，為了換個(gè)大點(diǎn)的房子，她將原房產(chǎn)賣(mài)掉，然后向銀行申請首套房貸款。白女士這種情況，在房屋登記系統已經(jīng)查不到房產(chǎn)，在銀行也沒(méi)有貸款記錄，因此不算二套。

　　關(guān)鍵詞 農村人口 (農業(yè)戶(hù)口有自己的宅基地，貸款購買(mǎi)商品房)

　　舉例說(shuō)明：王先生是沈陽(yáng)市農業(yè)戶(hù)口，在村子里有自己的宅基地，現在想在市內購買(mǎi)一套商品住宅房。由于農村的房子是沒(méi)有房產(chǎn)證的，只是土地使用證，而認定二套房的標準是已有一套有房產(chǎn)證的住房再去購買(mǎi)或是有貸款買(mǎi)房的記錄，王先生兩個(gè)條件都不具備，所以不算二套。

　　拒絕“被二套”仍有招兒

　　“認房又認貸”，如果銀行認真按此規定執行，那么大部分新購房的人群都會(huì )“被二套”了。不過(guò)，面對嚴厲的新規，由于目前房屋登記信息系統和商業(yè)貸款信息系統尚未同步，因此如何認定購房者房屋數量尚存在一定困難。業(yè)內人士發(fā)現仍有漏洞可鉆，并衍生了一系列規避二套房貸的做法。

　　關(guān)鍵詞 婚前購房 (結婚之前，有房一方以無(wú)房一方名義貸款買(mǎi)房)

　　舉例說(shuō)明：為結婚，謝先生剛剛貸款買(mǎi)了一套住房，由于還沒(méi)有與女朋友辦理結婚登記，為了規避二套住房的新政，他就以女朋友的名義再次貸款購買(mǎi)了一套。這樣在結婚后，家庭就擁有了兩套住房，并且都按照首次置業(yè)的房貸利率進(jìn)行貸款。由于婚前，兩人還沒(méi)有組成一個(gè)家庭，如果之前都沒(méi)有房貸記錄且名下沒(méi)有房產(chǎn)，都可以按首次置業(yè)進(jìn)行辦理。

　　關(guān)鍵詞 異地購房 (在外地全款購房，在沈陽(yáng)申請貸款購房)

　　舉例說(shuō)明：柳先生在北京全款買(mǎi)了一套住房，現在在沈陽(yáng)購買(mǎi)也有可能按首套辦理。目前，沈陽(yáng)房產(chǎn)交易中心所能查找的購房記錄十分有限，對于購房人在外地是否有房產(chǎn)追查困難。雖然現在北京、上海房產(chǎn)交易中心在各區縣已實(shí)現聯(lián)網(wǎng)，借款人在兩地的購房記錄可以查詢(xún)，但如果在其他城市購房，則難以查詢(xún)。更有甚者，一些城市各區縣間交易信息不能聯(lián)網(wǎng)，需到各區縣分別查詢(xún)。

　　關(guān)鍵詞 離異購房(夫妻離婚后，一方無(wú)房貸記錄，名下無(wú)房產(chǎn)，申請貸款購房)

　　舉例說(shuō)明：小楊和小王結婚后，丈夫小楊以自己的名義貸款購買(mǎi)了一套兩居室，今年兩人辦理了離婚手續。由于妻子小王是“凈身出戶(hù)”，名下并沒(méi)有房產(chǎn)，之前也沒(méi)有任何房貸記錄，無(wú)論是從房屋登記信息系統還是銀行征信系統都查不出問(wèn)題，這種情況就可以按首次購房處理。

　　認定為二套房的10種情況

　　廣州

　　異地購房

　　仍有空子可鉆

　　實(shí)際操作中，對二套房的認定其實(shí)仍然存在一定的難度�，F在廣州市只能查到個(gè)人名下的房產(chǎn)，但無(wú)法查到家庭的房產(chǎn)。而且廣州市房管局的系統并未和銀行系統對接，查起來(lái)本身就比較麻煩。即便銀行要求貸款人提供未婚證明或者結婚證來(lái)判斷“家庭”，但對于有些外地購房者來(lái)說(shuō)，完全有可能回原籍開(kāi)出單身證明，由于民政部門(mén)沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，銀行就無(wú)法核查其真實(shí)的婚姻狀態(tài)，只能選擇相信，到時(shí)查出來(lái)也許就成了銀行違規放貸。其次是外地房屋登記系統部分沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，可能造成核查時(shí)的漏洞。

　　北京

　　北京二套房

　　要求更嚴格

　　從北京市住建委了解到，北京的房屋權屬登記已和銀行系統對接，買(mǎi)房人所有的信息都實(shí)行共享。房屋主管部門(mén)會(huì )向銀行提供房屋權屬登記信息，以認定借款人家庭是否有住房。

　　三部門(mén)規定，對于不能提供1年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，是按照第二套房貸政策執行。不過(guò)北京的規定更加嚴格，這種情況下，是一律不能發(fā)放貸款，即只能全款買(mǎi)房。

　　上海

　　二套房“異地認定”

　　尚有難度

　　上海商業(yè)銀行人士坦言：從銀行操作層面來(lái)看，認貸現在是沒(méi)有問(wèn)題的，以前銀行就一直是這么做的，但認房還是有一定難度的，畢竟現在全國范圍內住房登記并未聯(lián)網(wǎng)，異地認定困難比較大。如果有的人在外地已經(jīng)買(mǎi)了房，再在上海置業(yè)，完全可以不被查到，并獲得首套房的貸款利率優(yōu)惠。

　　成都

　　目前實(shí)際只能

　　認貸不認房

　　目前，雖然各家銀行都已開(kāi)始按照新政執行，但是在成都，由于房產(chǎn)登記系統與銀行征信系統沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，銀行即便是獲準查詢(xún)住建委房屋登記信息，也只能了解貸款申請人在成都市的房產(chǎn)情況，并不能了解在外地有無(wú)房產(chǎn)。所以目前很多銀行在認定二套房時(shí)仍然“都是以借款人的信用報告中顯示的貸款記錄為準”，“認貸不認房”。