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　　6月4日，住建部、人民銀行和銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”)，這讓不少在原地徘徊等待政策決定行動(dòng)的購房者內心清晰不少，但對他們來(lái)說(shuō)，“通知”的下發(fā)似乎是“東邊日出西邊雨”。

　　政策并非完美無(wú)缺

　　“通知”規定：借款人需出具家庭住房登記記錄書(shū)面查詢(xún)結果，如因當地暫不具備查詢(xún)條件而不能提供此依據的，借款人提交家庭住房實(shí)有套數書(shū)面誠信保證。對不能提供1年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行……

　　以上條款以文件的形式明確了二套房的認定標準是“既認房又認貸”，這對此前不少銀行在執行過(guò)程中表現出來(lái)的“認房不認貸”抑或“認貸不認房”的兩方立場(chǎng)提供了一個(gè)清晰可供判斷的基本準則，也讓不少貸款者從手足無(wú)措中平穩著(zhù)地，能根據政策判斷自己到底屬于第幾套房的持有者，在貸款時(shí)候會(huì )受到哪些限制或者怎樣的優(yōu)惠。

　　然而，僅此還遠遠不夠，專(zhuān)家表示，雖然新規中的確添加了一些看似比“新國十條”寬松一些的新執行標準，但如果仔細研究不難發(fā)現，“通知”中不少標準的個(gè)別條款尚需細化。對某些住房者來(lái)說(shuō)，認定標準中一些條款可能對他們造成“誤傷”，這些人本不應該“受限”，還有一些條款則可能會(huì )被一些購房者鉆了空子。那么，又是哪些出發(fā)點(diǎn)原本善意的條款會(huì )使購房者處于“冰火兩重天”的不同境遇之中呢？

　　“受困”的改善性購房者

　　記者發(fā)現，新標準對二套房的認定是“既認房又認貸”，“認房”的意思就是借款人即使是首次申請利用貸款購房，但是如果在購房所在地房屋登記信息系統中甚至是開(kāi)發(fā)商的預售合同登記備案系統中借款人被發(fā)現家庭已登記有一套或者一套以上住房的就可以認定為“二套房”。而所謂“認貸”就是借款人已利用貸款購買(mǎi)過(guò)一套或者一套以上住房的，又申請購買(mǎi)住房也認定為“二套房”。

　　如此一來(lái)，不少購房者在此時(shí)想鉆政策漏子的想法顯然已無(wú)法立足，購房者在買(mǎi)房時(shí)需要“房貸兩審”，缺一不可。也就是說(shuō)，“認房又認貸”對消費者來(lái)說(shuō)最大的影響就是購房者過(guò)去不管是有沒(méi)有貸款或者哪怕已經(jīng)提前還款了，也都會(huì )在相關(guān)的系統中顯示出來(lái)，其在再次購房時(shí)仍然會(huì )受到新政的限制。

　　著(zhù)名地產(chǎn)專(zhuān)家黃瑜在接受中國商報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，二套房認定標準非常嚴格，但嚴格并不代表著(zhù)完美無(wú)缺，相反，如果仔細揣摩，漏洞并不少，這突出表現在一些細節方面，他向記者舉例，“比如從‘認貸’來(lái)說(shuō)，某些住房者就極有可能被誤傷，比如那些曾經(jīng)貸款買(mǎi)過(guò)房但為了改善住房把原來(lái)的房子賣(mài)掉希望重新購房者，雖然他們手中無(wú)房但根據新標準中的‘雙認’規定，他們再買(mǎi)房也需要執行二套房政策。再說(shuō)‘認房’，如果夫妻雙方婚前都曾用自己的名字買(mǎi)過(guò)房，婚后再買(mǎi)房時(shí)已經(jīng)將被認定是已購房，將執行二套房貸或三套放貸政策。這很明顯，是不公平與不合理的，但新規并沒(méi)有顧及到這些細節�！�

　　黃教授的認識并非空穴來(lái)風(fēng)，新政中“雙認”所體現出來(lái)的一些不公平效應如今已在住房交易市場(chǎng)上以并不低的速率在顯現。在我愛(ài)我家金臺路店，記者采訪(fǎng)到一位正面臨兩難的改善性購房者曲先生，在今年4月初國家房產(chǎn)政策大舉出臺前夕，曲先生想趁機在高位出手自己位于東四環(huán)中路東區國際的一處高檔公寓，他希望籌到所有款項之后再選擇一處位于南城大興面積稍大一些的中端住宅樓盤(pán)，“在東四環(huán)一套房子在大興能換到面積在兩倍以上的，趁國家政策還沒(méi)有動(dòng)靜，我希望趕緊把房子順手換了，心里也能安心�！�

　　讓曲先生不曾想到的是，在他位于東四環(huán)處的房產(chǎn)順利出手的第三天就遇見(jiàn)了“新國十條”的沖擊�！拔遗芰藷o(wú)數家銀行，各家的說(shuō)法與口徑根本不一致，有的說(shuō)我這是第二套有的說(shuō)我這不是，那時(shí)候細則還沒(méi)出臺，銀行雖說(shuō)操作空間大但也不能稀里糊涂就放款，于是我就想等等，哪兒知道等來(lái)的是‘認房又認貸’這個(gè)更為嚴格且不公平的門(mén)檻�！�

　　政策的空子如何堵住

　　與曲先生的“委屈”相比，鄧小姐的境遇可以算得上是受新政擠壓中為數不多的“幸運者”，來(lái)自湖北武漢的鄧小姐在2005年的時(shí)候選擇了進(jìn)京創(chuàng )業(yè)，來(lái)京之前她在武漢已有一處全款付清的兩居室住房，今年年初，艱苦創(chuàng )業(yè)五年的鄧小姐有了在北京買(mǎi)房扎根的念頭，讓她倍感欣慰的是自己在武漢的第一處房產(chǎn)很意外地沒(méi)有被算入其中，她在北京南四環(huán)彩虹城的一套一居住房居然享受到了“第一套房”的貸款與利率優(yōu)惠。

　　她向記者坦言，新政中一些條款有不小的空間可以給購房者鉆空子，而她自己也是這其中的一位，原因在于目前還沒(méi)有建立健全全國聯(lián)網(wǎng)的房屋登記系統，如果購房者已在異地全款持有住房而在本地未買(mǎi)過(guò)房也未貸過(guò)款并且同時(shí)能向房產(chǎn)管理部門(mén)提供一年以上當地納稅證明或者保險繳納證明的，他們就極有可能被認定為首套房，從而騙過(guò)政策的限制。

　　盡管自己因此而得利不少，鄧小姐卻認為這樣鉆政策空子的做法不會(huì )長(cháng)久并且也顯失市場(chǎng)公平，第二套房的認定絕對應該把異地購房算入其中，這樣的話(huà)，就會(huì )壓制一些經(jīng)濟實(shí)力強的投機者的一些需求，還市場(chǎng)原有的清澈。

　　而廈門(mén)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任劉懷剛告訴記者，據他所知，對房產(chǎn)投資極為敏感的溫州資本早年前在各地均有布陣，除了北上廣深等一線(xiàn)城市，潛力巨大的二三線(xiàn)城市也正在成為他們的挖掘目標，如果溫和一些計算，平均一位溫州房產(chǎn)投資者在全國各地持有10套房產(chǎn)的話(huà)，他們投資所獲得的不合理利潤將不會(huì )被新出臺的“通知”所懲罰，相反，他們卻可以大張旗鼓地在北京或者其他還沒(méi)有置業(yè)的城市再次布局自己的所謂“首套房產(chǎn)”。

　　　劉主任告訴記者，如果要深究的話(huà)，通知中還有更多的細節有待商榷，只要購房者輕微動(dòng)動(dòng)腦子，騙過(guò)銀行獲取首套貸款不是沒(méi)有可能。他給記者舉了一個(gè)很淺顯的案例，“目前購房者在銀行在貸款時(shí)都被要求要提供未婚證明，如果是夫妻雙方購買(mǎi)已婚的要提供結婚證明，但如果夫妻雙方有一方戶(hù)口不在本地，那么他完全可以回原籍開(kāi)出單身證明，從而騙過(guò)銀行獲取貸款�！�