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　　少數銀行跳過(guò)按揭中介到房產(chǎn)中介地鋪拉生意 導致按揭市場(chǎng)亂象叢生

　　年底銀行的按揭額度用完，不用為完成信貸任務(wù)而疲于奔命，就開(kāi)始瞄準按揭中介代理，按揭業(yè)人士稱(chēng)之為“飛鳥(niǎo)盡，良弓藏；狡兔死，走狗烹”。10月中旬，上海傳出消息，稱(chēng)當地銀行公會(huì )醞釀返點(diǎn)費率統一定價(jià)，誰(shuí)料到12月2日，有上海財經(jīng)媒體傳出，上海市銀行同業(yè)公會(huì )已經(jīng)初步醞釀形成了《住房按揭貸款業(yè)務(wù)自律公約》。按照《公約》規定，各商業(yè)銀行在辦理住房按揭貸款業(yè)務(wù)過(guò)程中，不能以任何形式向房地產(chǎn)中介機構或其代理機構以及個(gè)人支付傭金以獲取業(yè)務(wù)來(lái)源。繼北京、上海、深圳銀行業(yè)聯(lián)手向地產(chǎn)中介拒付“返點(diǎn)費”后，廣州近日也有所行動(dòng)。據有關(guān)人士透露，廣東銀行同業(yè)公會(huì )已就房貸“返點(diǎn)”達成共識，只差向社會(huì )公布了。

　　銀行—按揭中介—房產(chǎn)中介

　　構成三環(huán)房貸返點(diǎn)利益鏈

　　據廣州市一位按揭業(yè)人士透露，銀行給予按揭中介返點(diǎn)率行規水平為貸款額的0.15%~0.8%，極少數急于拓展房貸業(yè)務(wù)的則給1%~1.5%，返點(diǎn)率還與房貸不良率與額度水平掛鉤。舉例說(shuō)，按揭公司每季度應給銀行帶來(lái)3000萬(wàn)元房貸，則可以享受某個(gè)水平的返點(diǎn)率，返點(diǎn)率與房貸增幅同步增長(cháng)，同時(shí)按揭公司帶來(lái)的客戶(hù)若出現房貸不良率，則有可能遭到返點(diǎn)率下調的“懲罰”。據這位人士表示，銀行一般會(huì )在貸款發(fā)放成功后開(kāi)始計算按揭公司的返點(diǎn)，返點(diǎn)真正到賬的時(shí)間可能要在兩三個(gè)月后。

　　該人士表示，銀行“返點(diǎn)”是大部分按揭公司的主要收入來(lái)源，占公司收入比率不低于六成。據按揭業(yè)人士的公開(kāi)數字，按揭服務(wù)費收取貸款額的0.8%~1.2%，兩個(gè)數據一比對，可見(jiàn)按揭服務(wù)費水平遠低于0.8%~1.2%。按揭業(yè)人士稱(chēng)，正是有銀行房貸返點(diǎn)的存在，致使行業(yè)內部分公司以免費或幾百元的低廉價(jià)格搶房貸生意。若銀行一旦取消房貸返點(diǎn)，這類(lèi)公司可能首當其沖。

　　按揭公司獲得銀行返點(diǎn)后，也不可能“袋袋平安”，而是“吐”一部分出來(lái)回饋介紹生意的中介地鋪，一位按揭業(yè)人士透露，按揭公司給中介地鋪的回扣率約為按揭費的30%。

　　今年樓市大旺，一些中小商業(yè)銀行和外資銀行為多做業(yè)務(wù)量，直接到中介地鋪拉生意，給介紹生意的房產(chǎn)中介等同于按揭公司的返點(diǎn)率，這種“搶飯碗”的現象最使按揭公司擔憂(yōu)。一位按揭業(yè)人士向記者透露，銀行直接到地鋪拉生意的現象，在成交活躍的番禺和天河以及遍地貴價(jià)樓盤(pán)的珠江新城最為常見(jiàn)。以一個(gè)貸款額為200萬(wàn)元的生意來(lái)計算，若中介地鋪介紹客戶(hù)到銀行，以返點(diǎn)率0.8%來(lái)計算，可以獲得16000元回扣；若介紹給按揭中介，獲得的服務(wù)費回扣才幾千元。

　　按揭業(yè)人士分析，部分銀行人員想在珠江新城一個(gè)地鋪拉到一筆生意就可以完成整年的任務(wù)，所以心存僥幸出外拉客，但后續的交易服務(wù)有可能不到位。

　　銀行、中介、按揭公司應各據其位

　　按揭業(yè)人士認為，銀行、房產(chǎn)中介與按揭中介各自應扮演不同角色。銀行負責貸款的審批和發(fā)放，房產(chǎn)中介則是促成買(mǎi)賣(mài)雙方達成一致意愿，而按揭中介則向客戶(hù)介紹適當的銀行貸款服務(wù)并承擔房產(chǎn)交易的后續跟進(jìn)。

　　對銀行到中介地鋪拉生意，某大型中介公司人士表示公司還沒(méi)有發(fā)現有關(guān)行為。在該公司買(mǎi)賣(mài)合同上，按揭服務(wù)條款可選擇其他按揭公司或該中介附屬的按揭公司。理論上中介經(jīng)紀都應盡力推廣附屬的按揭公司，因此銀行返點(diǎn)也會(huì )進(jìn)入到附屬的按揭公司，不會(huì )落入中介地鋪人員的口袋里。不過(guò)，據按揭人士表示，今年確有一些銀行到中介地鋪拉生意，中介地鋪這筆灰色收入究竟落入誰(shuí)的口袋，目前不得而知。

　　按揭業(yè)人士表示，即使是銀行“直貸”業(yè)務(wù)，背后也是有按揭公司在負責交易流程的，銀行收到貸款客戶(hù)后，會(huì )把批量的“直貸”客戶(hù)轉介給某個(gè)按揭公司負責后續服務(wù)。一些中小銀行沒(méi)有考慮到交易流程上面的細節，到中介地鋪拉生意后出了很多麻煩。

　　按揭中介行業(yè) 要在“夾縫”中生存

　　按揭公司一直力圖樹(shù)立其地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)的專(zhuān)業(yè)形象，但在銀行與中介人員接觸中，他們的角色似乎只是“跑銀行”和“跑房管局”的“跑腿”角色。廣州市競宇按揭鄢紅勝曾多次呼吁，按揭業(yè)應有“婆婆”關(guān)愛(ài)。在鄢紅勝牽頭上書(shū)兩大銀行管理機構的信中，他再次提出應在兩大管理機構的指導下，成立按揭自律行業(yè)協(xié)會(huì )。

　　據市中介所獨家給本報提供的信息顯示，101家房地產(chǎn)按揭服務(wù)機構及11家分支機構辦理了備案手續。而廣州市中介所最近推出“按揭風(fēng)險告知書(shū)”，希望以此提高購房者的風(fēng)險意識并提醒客戶(hù)在按揭過(guò)程中需注意的地方。

　　據了解，美國超過(guò)75%的按揭貸款是通過(guò)專(zhuān)業(yè)按揭公司辦理的，英國60%以上、加拿大超過(guò)50%是通過(guò)按揭公司辦理的。以廣州為例，約80%的買(mǎi)家按揭購房，約80%的購房者通過(guò)中介公司促成交易，這意味著(zhù)來(lái)自按揭中介公司的客戶(hù)占了銀行二手房貸客戶(hù)的64%。按揭人士表示，按揭行業(yè)日益成為內地的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，希望可在銀行、地產(chǎn)中介的夾縫中生存。