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　　昨日(4月20日)下午1點(diǎn)，北京一家地產(chǎn)中介的置業(yè)顧問(wèn)陳艷來(lái)不及去吃午飯，她一直守候在5號線(xiàn)天通苑南站的出口處。

　　“現在房源在增加，業(yè)主在加速拋售，所以公司規定要加班促銷(xiāo)�！标惼G對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。她所在的地產(chǎn)中介店面，卻在遠離地鐵口800米的小區里。

　　在她提供的多套房源中，最大的戶(hù)型面積為253平方米，其次是150多平方米、130多平方米的房子。記者在報價(jià)單上看到，最小的一套100平方米的兩室一廳均價(jià)為1.8萬(wàn)/平方米，總房款為180萬(wàn)元。

　　當《每日經(jīng)濟新聞》記者咨詢(xún)這套房子時(shí)，陳艷說(shuō)：“如果貸款買(mǎi)下這套報價(jià)180萬(wàn)元的二手房，購房者需要多支付88萬(wàn)元的各類(lèi)費用，其中貸款利息占了一大部分�！�

　　總的算來(lái)，這套180萬(wàn)元的房子購房者最終需付268萬(wàn)元。同時(shí)，至少需要準備90萬(wàn)元現金，才能辦貸款手續，否則不能成交。

　　180萬(wàn)如何“賣(mài)成”了268萬(wàn)？

　　這套100平方米的房子，購房者為何需要多支出88萬(wàn)元的費用？

　　“增加的88萬(wàn)元是指包括過(guò)戶(hù)手續費、契稅、貸款利息、土地出讓金在內的各類(lèi)其他費用，其費用來(lái)源非常清晰�！标惼G表示。

　　首先是貸款利息，如果貸款100萬(wàn)元，分20年償還，現在的二手房貸款利率為6%左右。按此計算，需要交納60萬(wàn)元的總利息�！懊吭聭�交的月供為6627元，如果不提前還款的話(huà)，需要持續支付20年，也就是大約一共需要支付160萬(wàn)元�！标惼G表示。

　　其次，由于天通苑是經(jīng)濟適用房，需要支出10%的土地出讓金(即180萬(wàn)元房款的10%=18萬(wàn)元)。第三項是契稅，有可能按照3%的比例繳納，也就是大約5.4萬(wàn)元。第四項是中介費，按照總房款的3%繳納，約5.4萬(wàn)元。

　　經(jīng)過(guò)上述仔細的計算，《每日經(jīng)濟新聞》記者終于弄明白了購房者需要支付的總房款，這比報價(jià)180萬(wàn)元多支付了至少88萬(wàn)元。

　　“原本國家要求業(yè)主與購房者共同分擔除貸款利息之外的一部分稅費，但現在的慣例是全部由購房者承擔。其實(shí)也可以由業(yè)主分擔一部分費用，問(wèn)題在于，如果是這樣的話(huà)，報價(jià)就不只180萬(wàn)元了。會(huì )在這個(gè)報價(jià)的基礎上再加上業(yè)主承擔的那部分費用，其實(shí)都一樣�！标惼G說(shuō)，“如果買(mǎi)這套報價(jià)180萬(wàn)元的房子，購房者至少得準備90萬(wàn)元現金，才能辦理買(mǎi)房的貸款手續�！睋�介紹，購房者可采取變通的方法，先將40萬(wàn)元存入業(yè)主賬戶(hù)，通過(guò)銀行凍結后再辦理后續付款程序，“當然，這筆資金越多越好，但是至少得20%以上，這樣業(yè)主才能信任購房者�！钡诙�步，將聘請第三方評估公司對這套房子作評估，一般而言會(huì )低于市場(chǎng)價(jià)。陳艷說(shuō)，這套100平方米的房子雖然市場(chǎng)價(jià)為180萬(wàn)元，但是會(huì )評估為140萬(wàn)元。

　　第三步，銀行按評估價(jià)的70%放貸后，房東還需收取實(shí)際房?jì)r(jià)的82萬(wàn)元余款，扣除已付的40萬(wàn)元，購房者需付余款42萬(wàn)元。

　　“按照這3個(gè)步驟交納現金后，中介公司將負責辦理過(guò)戶(hù)手續，但是需要收取總房款3%(也就是5.4萬(wàn)元)的手續費�！标惼G表示。

　　按照上述程序計算下來(lái)，購房者至少需要準備90萬(wàn)元現金才能辦理完這套房子的貸款手續。

　　成交量減少 房源增加

　　“相對于通州而言，目前天通苑的房子其實(shí)處于低估階段，通州之前最高賣(mài)到了2.8萬(wàn)元每平方米，但是這里最高報價(jià)還不到2萬(wàn)�！敝写蠛慊�的一位銷(xiāo)售經(jīng)理對記者表示，如果是150平方米的大戶(hù)型，按均價(jià)1.3萬(wàn)的價(jià)格可以成交。如果是100平方米的戶(hù)型，至少不能低于1.6萬(wàn)元。

　　但記者獲悉，天通苑周邊的二手樓盤(pán)(如奧北中心、明天第一城)報價(jià)已經(jīng)達到最高2.5萬(wàn)每平方米�！�2.5萬(wàn)是50～60平方米的小戶(hù)型，大戶(hù)型目前不可能到這么高的價(jià)位�！敝写蠛慊�上述銷(xiāo)售經(jīng)理表示。

　　對于這一判斷，陳艷表示贊同，雖然最近2個(gè)月以來(lái)房子在急劇漲價(jià)，成交量也在持續攀升，但是由于國家一再出臺調控措施，最近兩周成交量在下降。我每天至少能接到兩家以上的放盤(pán)業(yè)主，這一速度比兩周前增加了不少。而且通州也傳出了大幅度降價(jià)促銷(xiāo)的消息，炒房者都在拋售，這已經(jīng)是必須面對的事實(shí)。目前天通苑附近的房源有幾千套，其中數百套房急于出售。

　　用抵押款買(mǎi)二套房風(fēng)險加大

　　“現在買(mǎi)房，最好的辦法是一次性付清，否則支付的其他費用太高了，有點(diǎn)不合算�！标惼G表示。

　　據介紹，由于首付款必須達到90萬(wàn)元以上，這一門(mén)檻將絕大多數購房者擋在門(mén)外。如果首付款交得太少，名義上是買(mǎi)了房，但是需要支付的利息與其他費用更高，“花了不少冤枉錢(qián)，還不如租房合算�！标惼G表示，很多購房者是通過(guò)抵押第一套房，用銀行貸款購買(mǎi)第二套房�！暗�現在這一做法具有非常大的風(fēng)險，因為這些炒房客很難出手�！�

　　在她看來(lái)，目前的政策調控只是暫時(shí)的，“按照歷年慣例，到今年6月以后，房地產(chǎn)交易的高峰期來(lái)臨，那時(shí)候才能真正分辨清楚形勢�！�(記者 湯白露 實(shí)習記者 尚希)