房地產(chǎn)上市公司在2007年一季報中普遍報喜,這給房地產(chǎn)板塊2007年的中期業(yè)績(jì)奠定了基礎。接受采訪(fǎng)的行業(yè)分析師均認為,人民幣升值、經(jīng)濟增長(cháng)、消費升級和人口紅利等因素,將助推房地產(chǎn)業(yè)的景氣度繼續向好。
不過(guò)他們也指出,國家的調控思路開(kāi)始轉向“有效供給”,隨著(zhù)普通住宅加大供應和住房保障體系的逐步建立,房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率會(huì )降低,而土地、資金等要素資源也將向優(yōu)勢企業(yè)集中。
中期業(yè)績(jì)有保障
據Wind資訊統計,今年一季度,房地產(chǎn)類(lèi)上市公司共計實(shí)現營(yíng)業(yè)收入172.87億元,比去年同期的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(cháng)59.7%;實(shí)現營(yíng)業(yè)利潤52.01億元,同比增長(cháng)48.3%;完成凈利潤21.96億元,同比增長(cháng)59.6%。行業(yè)毛利率達到30.1%,比去年同期降低了2.3個(gè)百分點(diǎn)。
長(cháng)江證券分析師劉焱認為,從目前公布的一季報和預增情況看,今年中期,房地產(chǎn)上市公司的整體業(yè)績(jì)將比去年同期增長(cháng)30%至40%。他分析道,今年以來(lái),全國大中城市房?jì)r(jià)同比增長(cháng)可觀(guān),而調控政策的出臺也加速了地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)進(jìn)度和結算進(jìn)度,這都將增加房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入;同時(shí),很多地產(chǎn)公司的投資收益也將增加。
房?jì)r(jià)上升的直接影響便是增加房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入,提高銷(xiāo)售利潤率。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,預收賬款也在不斷增加,這是已經(jīng)實(shí)現但尚未結算的銷(xiāo)售收入。統計顯示,今年一季度末,房地產(chǎn)上市公司預收賬款共計343.49億元,同比增長(cháng)33.7%,這是2007年一季度房地產(chǎn)上市公司營(yíng)業(yè)收入的198.7%,顯然,2007年中期和全年的業(yè)績(jì)已經(jīng)有了很大保障。
興業(yè)證券分析師任壯也預計,2007年二季度,住宅地產(chǎn)行業(yè)景氣度將會(huì )依然維持高位震蕩,大部分城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格將會(huì )穩步上漲。但房地產(chǎn)區域市場(chǎng)差異性將繼續存在,以上海為核心的長(cháng)三角地區將可能維持高位盤(pán)整,北京與天津為核心的環(huán)渤海地區市場(chǎng)成為“熱點(diǎn)”區域,其他二線(xiàn)城市將可能出現持續走強。
不過(guò)劉焱還指出,2007年國家的調控將以追溯和落實(shí)以前的政策為主,按照目前的政策框架,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)普通住宅供應將加大,這將拉低行業(yè)的毛利率,但也會(huì )使房地產(chǎn)的發(fā)展更為健康。
數據顯示,2006年全年,全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計完成房屋施工面積19.4億平方米,同比增長(cháng)12.2%;完成開(kāi)發(fā)土地面積2.66億平方米,增長(cháng)17.3%。新建商品住宅銷(xiāo)售面積大于竣工面積1.9倍,快于去年的1.26倍,且銷(xiāo)售面積增幅快于竣工面積增幅1.6個(gè)百分點(diǎn)。新建商品住宅銷(xiāo)售面積大于竣工面積及空置面積的下降,表明供需矛盾依然突出。
資源將向大地產(chǎn)商集中
國家宏觀(guān)調控政策逐步出臺,使得房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻逐漸抬高。隨著(zhù)土地出讓日益公開(kāi)、公平,房地產(chǎn)行業(yè)競爭的重心將傾向融資能力,資本市場(chǎng)往往對大地產(chǎn)商青睞有加,但資金實(shí)力弱和開(kāi)發(fā)資質(zhì)低的房地產(chǎn)公司前景將日益暗淡。
2007年,國家對土地這一要素資源的利用要求將進(jìn)一步提高。統計數據表明,2005年以來(lái),城市土地供應的“不飽和策略”,已經(jīng)使土地購置面積滯后于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度。
與此同時(shí),央行的加息政策很有可能加速房地產(chǎn)企業(yè)的分化與整合。業(yè)內專(zhuān)家指出,作為一個(gè)資金密集型行業(yè),加息最直接的影響是增加房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)費用。此外,銷(xiāo)售環(huán)節受加息影響,商品房銷(xiāo)售量可能下降,這還會(huì )影響到現金回籠和資金周轉效率。
國泰君安分析師張宇指出,加息后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率會(huì )提高,也就是說(shuō),開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)貸款的利息將比以前增加。而財務(wù)費用的增加還會(huì )影響到開(kāi)發(fā)商的存貨周轉水平、項目盈利能力。
業(yè)內專(zhuān)家坦言,對于目前擁有管理能力和擴張能力的市場(chǎng)領(lǐng)先者而言,融資便捷且渠道多元,土地獲取不成問(wèn)題,而這又反過(guò)來(lái)增強他們的融資能力,從而形成良性循環(huán)。資金鏈和土地供應趨緊,僅僅是中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“行業(yè)故事”,今后的企業(yè)分化將更加明顯。
因此,未來(lái)國內房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入快速整合期,部分小開(kāi)發(fā)商將逐步被淘汰出局,而規;緦⑼ㄟ^(guò)兼并收購、合作開(kāi)發(fā)等方式逐步擴大市場(chǎng)份額,行業(yè)集中度逐步提高。
中信證券王德勇認為,我國居民的住房改善需求長(cháng)期存在,整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)“蛋糕”會(huì )越來(lái)越大。但在這個(gè)市場(chǎng)中,優(yōu)勝劣汰將成為主旋律,不排除會(huì )出現一些有能力分享到更多“蛋糕”的企業(yè)。未來(lái)的一段時(shí)間,行業(yè)向前發(fā)展和企業(yè)優(yōu)勝劣汰都是房地產(chǎn)行業(yè)不變的趨勢。(林喆)