REITs的腳步正漸行漸近。
中國的信托公司或將成為首嘗這塊山芋滋味的幸運者。
昨日，在上海舉行的“2007房地產(chǎn)信托論壇”上，國內兩家知名信托公司聯(lián)華信托總裁李曉東和北京國投信托總部副總經(jīng)理何曉峰表示，通過(guò)房地產(chǎn)私募股權基金的方式，實(shí)現與REITs的對接，從而催發(fā)中國REITs的誕生。
中國式道路：私募股權基金對接REITs
與我國現有的房地產(chǎn)信托基金以融資為主要功能不同的是，REITs的魅力并不在于其融資功能。國際上成熟的REITs基本上不做融資性的業(yè)務(wù)，在美國、澳大利亞政府甚至明確禁止REITs進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，REITs只收購成熟的商業(yè)物業(yè)項目，主要靠租金為收入來(lái)源，并通過(guò)上市來(lái)分散投資者的風(fēng)險。
雖然在本質(zhì)意義上存在區別，但在推出REITs的道路上，房地產(chǎn)信托基金仍然被賦予了特殊的使命。近年來(lái)，北京國投一直在對REITs業(yè)務(wù)進(jìn)行攻關(guān)，在實(shí)踐中，何曉峰總結出了通過(guò)房地產(chǎn)私募股權基金與REITs實(shí)現對接的路徑。一種方式是，通過(guò)房地產(chǎn)私募股權基金投資商業(yè)地產(chǎn)項目，待項目具備銷(xiāo)售條件后，以現金或股東權益為對價(jià)進(jìn)行收購，然后導入商業(yè)與物業(yè)經(jīng)營(yíng)等內容，并消除市場(chǎng)何經(jīng)營(yíng)等各種不確定性所帶來(lái)的風(fēng)險，再由REITs進(jìn)行收購。而另外一種方式則是開(kāi)發(fā)商對物業(yè)權益進(jìn)行分層，一部分是低風(fēng)險、收益適中的優(yōu)先級所有權益，假設為A，物業(yè)剩余的權益為B，開(kāi)發(fā)商可以將A以比較低的價(jià)格賣(mài)給私募基金，同時(shí)保留B以非現金的形式加入私募基金，獲得私募基金單位，并在未來(lái)轉換為REITs單位。何曉峰透露在進(jìn)行可行性論證之后，目前北京國投已經(jīng)按照第一種方式進(jìn)行了前期的操作。
通過(guò)私募股權基金的方式實(shí)現與REITs的對接也得到了李曉東的認同，而在這一點(diǎn)上，聯(lián)華信托似乎走的更遠。今年8月，聯(lián)華信托推出了國內第一支基金型房地產(chǎn)信托計劃——聯(lián)信精瑞房地產(chǎn)行業(yè)私募股權基金型信托計劃。李曉東透露目前該計劃一期20億元資金已經(jīng)募集到位，而“項目也不是問(wèn)題”。他表示，聯(lián)信精瑞一期將投資有潛力的物業(yè)，以組建資產(chǎn)池，并爭取REITs上市。他還透露，“前聯(lián)信精瑞正在計劃擴容，擴容后的資金將數倍于現在的規模�！痹诼�(lián)信精瑞的首批意向發(fā)起委托人中，不乏招商地產(chǎn)、SOHO中國、保利地產(chǎn)這樣的地產(chǎn)大腕，“這些地產(chǎn)商手中的某些成熟的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)完全具備了REITs上市的條件�！崩顣詵|表示。
“廉租房REITs”構想
除了私募股權基金外，李曉東還指出了中國REITs發(fā)展的另一條道路即由政府發(fā)行廉租房信托計劃的方式，向社會(huì )募集資金，然后用這些募集到的資金收購二手房物業(yè)。再為這些物業(yè)設立統一的物業(yè)管理，建設成廉租房出租�！皩τ诹夥縼�(lái)說(shuō)，租金收入是穩定的�！崩顣詵|表示，同時(shí)由于廉租房租金收入穩定且投資風(fēng)險相對較低，所以完全具備了REITs上市的條件。
盡管REITs的腳步已經(jīng)日趨臨近，但在法律法規和政策規范上，REITs的發(fā)展還存在很多“攔路虎”。對此李曉東建議：一方面，可以在現行的《信托法》框架內，由銀監會(huì )出臺REITs的規章，對REITs產(chǎn)品起到監管作用，改造現有的信托產(chǎn)品，使其標準化和規�；�。同時(shí)由人民銀行牽頭制定關(guān)于REITs市場(chǎng)操作規范的法規和指導文件。對符合條件的標準化、規�；男磐挟a(chǎn)品可以在銀行間的債券市場(chǎng)進(jìn)行交流意義的試點(diǎn)。首先讓一些機構投資人參與進(jìn)來(lái)，取得經(jīng)驗。在取得成功的基礎上，然后再重點(diǎn)研究在證券交易所上市，吸納普通的投資者。(記者 唐真龍)
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