發(fā)表評論 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于發(fā)展歷史相對較短的新興市場(chǎng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式不能適應當前行業(yè)發(fā)展的要求。企業(yè)需要在經(jīng)營(yíng)模式上進(jìn)行升級以應對當前的政策形勢和企業(yè)競爭態(tài)勢。
從經(jīng)營(yíng)模式看，大陸房地產(chǎn)企業(yè)更多地模仿了“香港模式”。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程是融資、土地儲備、項目開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品銷(xiāo)售的不斷循環(huán)。通過(guò)近些年的發(fā)展，“香港模式”越來(lái)越顯示出不適合我國內地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展�！跋愀勰Ｊ健碑a(chǎn)生于香港特殊的背景，就是香港政府高度壟斷土地，大開(kāi)發(fā)商高度壟斷市場(chǎng)。政府不斷以土地經(jīng)營(yíng)來(lái)維持它的財政；開(kāi)發(fā)商壟斷市場(chǎng)，于是就把房?jì)r(jià)提高，轉嫁給消費者。這種模式之所以能夠在中國香港、日本、新加坡等地區和國家獲得成功，原因就是這些地區土地都特別有限。
中國內地顯然不同于香港地區。在香港，土地相對而言是無(wú)限供應的，但中國內地目前卻在爭相圈地和圈錢(qián)。在這種模式下，土地成本不斷高漲，對于大部分房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資和土地獲取成為制約企業(yè)長(cháng)遠發(fā)展的兩個(gè)關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)企業(yè)當前的經(jīng)營(yíng)模式往往是用耗費大部分自有資金拿地，隨著(zhù)土地價(jià)格的不斷上漲，企業(yè)進(jìn)入下一個(gè)開(kāi)發(fā)周期后再次拿地的成本就可能成倍增長(cháng)。這種模式會(huì )導致企業(yè)發(fā)生資金緊張、土地儲備困難等問(wèn)題，并直接影響企業(yè)的持續發(fā)展。
相比較而言，“美國模式”中的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重持有型物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，獲得長(cháng)久穩定的回報。在資金來(lái)源上，只有15%左右是銀行資金，70%是社會(huì )大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動(dòng)產(chǎn)基金。從這個(gè)角度看，當前我國房地產(chǎn)企業(yè)的主流經(jīng)營(yíng)模式并不支持所有企業(yè)未來(lái)的持續發(fā)展，在土地出讓政策、房地產(chǎn)金融政策保持相對穩定的情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)應當轉變經(jīng)營(yíng)模式，向“美國模式”靠攏，并結合我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)進(jìn)行本土化改造，才能確保企業(yè)的持久經(jīng)營(yíng)。(上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員 回建強)(黃樂(lè )整理)
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