發(fā)表評論 截至到2008年3月，20余家上市房地產(chǎn)企業(yè)年報已經(jīng)披露，有17家業(yè)績(jì)預增超過(guò)上年一倍以上，根據業(yè)績(jì)顯示，地產(chǎn)公司的“年報陣容”比較強大，其利潤都較上年大幅上漲。
“2007年房地產(chǎn)行業(yè)還是比較景氣的�！�——業(yè)內人士如是說(shuō)。
凈利潤呈兩位數以上大增
中國的樓市在過(guò)去的2007年可謂牛氣沖天，根據已推出的地產(chǎn)上市公司企業(yè)年報中可以看到，業(yè)績(jì)燦爛一片。在聯(lián)合國信證券公司對蘇寧環(huán)球、泛海建設、金地集團、華僑城、招商地產(chǎn)等房企2007年上市公報研究后，記者發(fā)現多數房企凈利潤均達到兩位數、甚至三位數增長(cháng)。
“薄利多銷(xiāo)”可以說(shuō)是保利集團2007年的銷(xiāo)售策略。根據保利的年報，其2007年再度延續自2005年以來(lái)的超高速增長(cháng)。2007年公司實(shí)現主營(yíng)業(yè)務(wù)收入81.2億元，同比增長(cháng)101.3%，凈利潤14.9億元，同比增長(cháng)121.8%，這些均超過(guò)券商預期。
“不緊不慢”的招商地產(chǎn)與保利地產(chǎn)始終唱反調。去年招商地產(chǎn)雖然實(shí)現營(yíng)業(yè)收入41.1億元，但是只同比增長(cháng)46.36%。但是其利潤總額14.54億元，同比增長(cháng)83.91%。其中，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售額只有26.28億元，全年銷(xiāo)售毛利率達到56%，比上年顯著(zhù)提高了16個(gè)百分點(diǎn)，也就是說(shuō)，招商地產(chǎn)的業(yè)績(jì)增長(cháng)主要通過(guò)提高售價(jià)獲得。
盡管“政策調控”、“拐點(diǎn)”之風(fēng)層出不窮步步緊逼，但是上市房企年報中披露，業(yè)績(jì)普遍超出預期，銷(xiāo)售收入的大幅增長(cháng)得益于自2006年下半年以來(lái)，其樓盤(pán)項目銷(xiāo)售持續飄紅，其中一些企業(yè)高端房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售情況良好，占到總營(yíng)業(yè)收入半數以上。業(yè)內人士分析認為，2007年全國范圍內的房?jì)r(jià)大漲，顯著(zhù)提高了地產(chǎn)公司商品房銷(xiāo)售毛利率。
土地儲備提供未來(lái)業(yè)績(jì)持續增長(cháng)保障
“土地儲備是地產(chǎn)股上漲的重要因素之一�！币恍┓康禺a(chǎn)公司分析師認為。豐富土地儲備是增強抵御行業(yè)風(fēng)險能力、滿(mǎn)足企業(yè)未來(lái)高速發(fā)展的需要，這也成為上市房企共識。繼萬(wàn)科、富力、碧桂園等房產(chǎn)巨頭在2007年上市公司發(fā)布中報時(shí)披露土地儲備均在2000萬(wàn)平米以上之后，金地集團、蘇寧環(huán)球于年報中公布土地儲備已超過(guò)1000萬(wàn)平米。
招商地產(chǎn)去年在拿地方面表現并不是特別積極，但是土地儲備亦超過(guò)800萬(wàn)平米，并稱(chēng)還將依托集團力量，繼續以多種方式拿地，為公司持續快速發(fā)展提供有效保障。據悉，目前公司在全國12個(gè)大中城市，在建面積達到138萬(wàn)平米，有58個(gè)項目同時(shí)進(jìn)行，隨著(zhù)近年來(lái)開(kāi)工量增大，已開(kāi)始進(jìn)入全面開(kāi)發(fā)收獲期；
而保利地產(chǎn)總開(kāi)發(fā)建筑面積2045萬(wàn)平方米，今年才結算110萬(wàn)平方米。說(shuō)明未來(lái)兩年應該有很多樓盤(pán)銷(xiāo)售，這代表了企業(yè)強勁的發(fā)展后勁。
據資深會(huì )計師鄭宵龍分析:“地產(chǎn)股主營(yíng)收入在每股盈利上都取得了較大增長(cháng)，接近翻番，這說(shuō)明去年的房地產(chǎn)行業(yè)還是比較景氣的�！辈浑y發(fā)現，企業(yè)年報中都承認房地產(chǎn)是從2007年第4季度開(kāi)始轉入調整期，但是根據國信證券地產(chǎn)分析師分析，一些公司土地儲備開(kāi)始進(jìn)入全面開(kāi)發(fā)收獲期，未來(lái)的業(yè)績(jì)仍將持續增長(cháng)。
根據經(jīng)紀公司數據顯示，自去年年底房地產(chǎn)行業(yè)也一直面臨調整的壓力�！斑@樣的情況下，一些企業(yè)仍然堅決拿地，就是通過(guò)股權方面的投資，兼并、收購一些小型的或者中型的房地產(chǎn)公司，來(lái)間接拿到他所擁有的土地，這是除了直接地去通過(guò)招拍掛方式拿地以外間接拿地的一種方式，可能今后一些上市公司會(huì )逐步重視這種新的間接拿地方式，這是從年報里看到的一個(gè)新趨勢�！编嵪埛治稣f(shuō)。
再融資成普遍現象
無(wú)論是金地、保利地產(chǎn)這樣的全國性地產(chǎn)龍頭，還是棲霞建設、北京城建這樣的地方諸侯，在投資者關(guān)心的幾項指標上都有不俗的表現。在去年全年宏觀(guān)調控的政策壓力下，行業(yè)整合的競爭進(jìn)入了白熱化階段，作為開(kāi)發(fā)型的全國性房地產(chǎn)龍頭，雖然年報反映出的這些行業(yè)龍頭的收益表現可圈可點(diǎn)，但其資金缺口和公司的資產(chǎn)負債水平卻因政策壓力下的企業(yè)擴張而加劇。
通過(guò)考察這些公司年報中的“經(jīng)營(yíng)性現金流”、“資產(chǎn)負債率”等財務(wù)指標，不難發(fā)現，處于行業(yè)不同位置的企業(yè)，有著(zhù)各自不同的生存狀態(tài)和發(fā)展策略。但是與資金面緊張相對應，房地產(chǎn)上市公司有再融資計劃的不在少數，且金額較大。
而據業(yè)內人士研究分析，融資能力并不能解決企業(yè)的長(cháng)期增長(cháng)問(wèn)題。對于房地產(chǎn)這樣一個(gè)重資產(chǎn)、低周轉的行業(yè)，一次性的股權融資僅能支持2至3年的超速增長(cháng)。以國內房地產(chǎn)上市公司0.3倍的平均資產(chǎn)周轉率計，企業(yè)要想獲得10%的收入增長(cháng)，就需30%的資產(chǎn)擴張。資產(chǎn)的擴張在融資約束下意味著(zhù)負債的增長(cháng)，但企業(yè)的負債能力并不是無(wú)限的。(李捷）
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