任志強“要死,也是銀行先死、房地產(chǎn)商后死”的最新言論或許再度惹惱了一部分業(yè)界人士,開(kāi)發(fā)商與金融界之間的關(guān)系變得微妙。就在上周,又有準備金率提高和稅收新規兩根“大棒”直接或間接指向開(kāi)發(fā)商的資金鏈。同時(shí),伴隨著(zhù)如深圳等地退房潮再起等新的市場(chǎng)變化,開(kāi)發(fā)商現金流已經(jīng)岌岌可危。
“大棒”敲打
4月16日17時(shí),央行發(fā)布公告稱(chēng),為繼續落實(shí)從緊的貨幣政策要求,加強銀行體系流動(dòng)性管理,引導貨幣信貸合理增長(cháng),決定自4月25日起,上調存款類(lèi)金融機構人民幣存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
業(yè)內分析,此舉將使銀行放貸更加慎重,從而增加地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壓力,個(gè)別競爭力不夠的甚至將被淘汰!2007年以來(lái),央行6次上調存貸款利率,13次上調存款準備金率至16%的歷史高位,而且至今仍沒(méi)有放松的跡象。作為宏觀(guān)調控重點(diǎn)關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng),信貸緊縮意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商從銀行貸款已是難上加難。再加上開(kāi)發(fā)商如今尋求上市也是困難重重,這樣的融資‘寒冬’可以說(shuō)是前所未有的!卑残抛稍(xún)公司分析師程默表示。
而在央行宣布再次提高準備金率的同一天,國家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布了一則《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預繳問(wèn)題的通知》,明確規定對省級地區的住宅(非經(jīng)濟適用房)的預售收入,按照預計利潤率不低于20%的標準預繳企業(yè)所得稅,并且還要按照規定的預計利潤率分季或月計算出預計利潤額,計入利潤總額預繳。業(yè)內認為,對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),一旦將所得稅每月繳付,則資金流動(dòng)率將有所下降。
“無(wú)論是從銀行還是證券市場(chǎng)融通資金,風(fēng)險都高于以往。大開(kāi)發(fā)商由于可變現的項目?jì)、能供抵押的資產(chǎn)較多,資金較充裕的話(huà),受影響還小些;但一些小開(kāi)發(fā)商,特別是大部分項目處于開(kāi)發(fā)前期的小開(kāi)發(fā)商,將面臨窘境!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院的分析師表示,“總之,可以肯定的是,今年開(kāi)發(fā)商的資金成本將高于去年。而在這種情況下,去年進(jìn)行了大量融資的開(kāi)發(fā)商可以說(shuō)已經(jīng)取得了戰略溢價(jià)!
倚重回款
任志強雖然在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)認同這樣的判斷,即近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)擴張速度較快,資金需求量劇增,而受信貸緊縮影響,銀行貸款門(mén)檻又相應提高。但他同時(shí)表示并不擔心對開(kāi)發(fā)投資的信貸縮減,擔心的是對居民消費信貸的緊縮,因為房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)投資方面的信貸比重并不大,主要靠自有資金和銷(xiāo)售回款。
在兩根“大棒”進(jìn)一步“錘煉”開(kāi)發(fā)商融資能力和資金流動(dòng)率的情況下,通過(guò)加快銷(xiāo)售以回籠資金的做法得到許多開(kāi)發(fā)商的重視,如此輪帶頭降價(jià)的萬(wàn)科拿出的一季度業(yè)績(jì)就很能說(shuō)明一些問(wèn)題,光從速度上看,萬(wàn)科去年完成過(guò)百億的銷(xiāo)售額用了近半年時(shí)間,而今年只用了3個(gè)月!叭f(wàn)科今年以來(lái)‘轉守為攻’的目的是以較小的空間換取足夠的時(shí)間!敝袊笖笛芯吭旱姆治鰩煴硎,打折策略可迎合政府調控、降低資金成本、大量回籠資金,真可謂一舉多得。
但是,此舉帶來(lái)的“雙刃”效應也不能忽視。近日,有關(guān)深圳退房風(fēng)波群起的報道接二連三,緣由自然是開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行動(dòng)讓一批前期買(mǎi)房的準業(yè)主“抓狂”。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布的報告顯示,3月深圳新建商品住房銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)回落到去年4月的水平。面對資產(chǎn)縮水,資金被深度套牢的準業(yè)主們終于忍無(wú)可忍,逼開(kāi)發(fā)商做出讓步。而開(kāi)發(fā)商一旦妥協(xié),資金鏈又將面臨窘境。甚至有人評論,退房潮或正是開(kāi)發(fā)商“百日劇變”的開(kāi)始。
上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅指出,特別對于那些要繼續擴張的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),更需重視資金周轉,如果銷(xiāo)售回款狀況不好,不但是未來(lái)拿地,手中其余項目的開(kāi)發(fā)都會(huì )受到影響。
上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄也表示,如今大部分開(kāi)發(fā)商現金流緊張,要是房子賣(mài)不動(dòng),就比較危險,因為開(kāi)發(fā)商自掏腰包的主要是買(mǎi)地的錢(qián),開(kāi)發(fā)時(shí)的各種工程款和稅費等往往會(huì )拖到銷(xiāo)售回款后再付,一旦銷(xiāo)售遇冷,風(fēng)險隨之而來(lái)。(記者 李和裕)
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