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　　無(wú)論是“嚴防樓市大起大落”的政府表態(tài)，還是與“轉按揭”業(yè)務(wù)相類(lèi)似的二手房新交易模式，方方面面的一舉一動(dòng)如今都能讓樓市內的人們浮想聯(lián)翩。在上期《上海證券報?地產(chǎn)投資》分析了二手房交易“全資金監管”中所可能隱含的“救市”意圖后，記者又發(fā)現了樓市內的不少“自救”現象??從開(kāi)發(fā)商煽起的“打折風(fēng)”，到銀行搬出的房貸優(yōu)惠產(chǎn)品。

　　降價(jià)成績(jì)并不理想

　　樓市內的打折促銷(xiāo)正在成為一種群體性現象和非作秀的實(shí)質(zhì)性降價(jià)。

　　中國指數研究院曾在二季度進(jìn)行過(guò)調研，統計了北京、上海、廣州、深圳、武漢、重慶、成都等七個(gè)主要城市近期新推樓盤(pán)的打折促銷(xiāo)信息。結果顯示：七大城市購房一次性付款平均折扣9.49折，按揭付款平均折扣9.65折，每個(gè)城市最高折扣樓盤(pán)的折扣平均下來(lái)則為8.94折。

　　如果按城市來(lái)看，打折最厲害的是深圳，購房一次性付款平均折扣9.1折，按揭付款平均折扣9.5折，最高折扣樓盤(pán)打出8.4折后還贈送裝修和小家電；而折扣最少的是上海，購房一次性付款平均折扣9.62折，按揭付款平均折扣9.72折，最高折扣樓盤(pán)也只不過(guò)打9.5折。

　　“誠然七大城市并不能完全代表全國的情況，但在一定程度上可以反映目前樓市的整體形勢。上述平均折扣數據較之于去年同期大多數城市的9.8至9.9折來(lái)說(shuō)，可算是大優(yōu)惠了�？梢�(jiàn)，目前的中國樓市仍處于低迷時(shí)期�！敝袊�指數研究院副院長(cháng)陳晟認為。

　　除了開(kāi)發(fā)商各種明目張膽的降價(jià)，包括明示打折如一次性付款折扣、按揭付款折扣、團購折扣、折上折等，以及變相打折如送物業(yè)費、送精裝費、節日優(yōu)惠、會(huì )員優(yōu)惠等，前后批次房源的兩種定價(jià)也被市場(chǎng)視作樓盤(pán)價(jià)格的回落。如近期備受關(guān)注的李嘉誠旗下和記黃埔在上海開(kāi)發(fā)的御翠豪庭，6月新一批房源的均價(jià)比3月的開(kāi)盤(pán)價(jià)降了1萬(wàn)元/平方米。雖然事后不少分析指新房源是中小戶(hù)型且臨近高壓線(xiàn)，屬于“降有可原”，但上海樓市里的不少人仍把此事視作“巴菲特拋售中石油”。

　　從開(kāi)發(fā)商來(lái)看，促銷(xiāo)的效果并非理想。如在北京、深圳、廣州等地均打折售樓的萬(wàn)科本周公布了6月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，顯示銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額均同比下降，44.8萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售面積和43.7億元的銷(xiāo)售金額分別同比減少38.0%和22.8%。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄也指出，在上海近郊板塊，目前打95折銷(xiāo)售的樓盤(pán)已不在少數，但之前滯銷(xiāo)的新增供應并未得到消化，反而樓盤(pán)降價(jià)范圍有所擴大。中國指數研究院的分析師則指出，以前很多打折房源屬于朝向不好、品質(zhì)較差的尾盤(pán)，但目前入市的購房者都是實(shí)實(shí)在在的自住需求，如果開(kāi)發(fā)商僅僅拿出“特價(jià)房”來(lái)炒作，購房者未必領(lǐng)情，市場(chǎng)將進(jìn)一步呈現疲態(tài)，所以開(kāi)發(fā)商應放棄作秀心態(tài)。

　　相關(guān)措施收效甚微

　　開(kāi)發(fā)商試圖“自救”，其他角色也沒(méi)閑著(zhù)。

　　如日前出臺的上海二手房交易“全資金監管”模式，其中，“在系統內交易的二手房不需要還清貸款就可以過(guò)戶(hù)”的新交易方式，令業(yè)內產(chǎn)生可能帶有“救市”意圖的遐想。

　　又如，有銀行下調固定房貸利率，被視作金融界“救市”，但在業(yè)內看來(lái)，效果也不理想。比如，有商業(yè)銀行全面下調了房貸固定利率產(chǎn)品的利率標準，商用房固定優(yōu)惠利率以及對二套住房適用的住房固定基準利率已與央行規定的同期浮動(dòng)利率下限持平�！罢\然，信貸措施對樓市特別是二手房市場(chǎng)是具備一定影響力的，但這并不代表信貸政策松動(dòng)，促進(jìn)作用也很有限�！睗h宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的分析師卻認為，“一是產(chǎn)品所定的固定利率雖然低于同期貸款基準利率，但與購買(mǎi)第一套自住房所可享受的基準利率85折的優(yōu)惠利率相比，依然有約1%的差距，加上目前加息預期逐漸減弱，對于普通自住購房者并沒(méi)有太大吸引力。二是從未來(lái)有可能借此產(chǎn)品進(jìn)行貸款的二次置業(yè)購房者來(lái)看，僅僅是利率的小幅度優(yōu)惠不會(huì )成為其為住房升級換代的必要條件�！�

　　調整不會(huì )輕易終結

　　此前業(yè)內普遍判斷，樓市需求受宏觀(guān)經(jīng)濟和價(jià)格雙重影響，如果旺季市場(chǎng)成交相比年初沒(méi)有大的提升，加上CPI壓力加大和政策方面并無(wú)改善，那么，2008年整年樓市極有可能都將處于不景氣的狀態(tài)。而現實(shí)便是5月樓市弱勢反彈，眼看著(zhù)樓市調整步入下半年。

　　“目前市場(chǎng)觀(guān)望既已成事實(shí)，未來(lái)樓市將進(jìn)入一個(gè)較長(cháng)時(shí)間的調整，開(kāi)發(fā)商想回到2006、2007年那樣的繁榮、暴利時(shí)代，已經(jīng)基本不可能了�！标愱烧J為，雖然自住需求依然存在，但這些潛在需求是否能轉換為實(shí)際成交，仍取決于諸多因素，如政策的變動(dòng)、CPI的上漲、股市的陰晴、地區樓市價(jià)格的變化都會(huì )產(chǎn)生直接或間接的影響；開(kāi)發(fā)商則仍然處于房源滯銷(xiāo)、回款壓力巨大的愁局中，要懂得如何在價(jià)格和銷(xiāo)量中間衡量得失�！叭绻�錯誤判斷購房者的立場(chǎng)并漠視購房者的理性反應，那么，作為賣(mài)方的開(kāi)發(fā)商無(wú)論采取任何單方面的策略都將很難提高自身收益�！�(記者 李和裕)