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　　資金鏈的緊張，不僅引起了碧桂園、恒大、萬(wàn)科等上市公司或大型房企的重視，更讓多數中小房地產(chǎn)企業(yè)困惑不已。房地產(chǎn)企業(yè)融資已經(jīng)成為學(xué)界、政界以及資本市場(chǎng)的熱點(diǎn)話(huà)題。昨日證券業(yè)、地產(chǎn)界多方人士接受記者采訪(fǎng)時(shí)普遍認為，大開(kāi)發(fā)商融資渠道多、本身資金狀況還較充裕，而中小開(kāi)發(fā)商尤其是非上市公司的“日子難過(guò)”，但由于經(jīng)歷過(guò)幾次市場(chǎng)調整洗牌，“現在的開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)倒閉的機會(huì )比較小，將以退出為主”。

　　資金狀況：

　　　　不少房企資產(chǎn)負債率高達80%

　　“現在開(kāi)發(fā)商資金普遍緊張”，廣州知名地產(chǎn)專(zhuān)家、同創(chuàng )卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文說(shuō)道，根據去年房地產(chǎn)上市公司年報，內地房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率不少高達80%以上，此外，還有多家年報顯示，其經(jīng)營(yíng)期末現金流只有負債額的10%左右。

　　對此，趙卓文認為，目前開(kāi)發(fā)商資金緊張是必然的，與其開(kāi)發(fā)規模太大、擴張太快有關(guān)系。比如，碧桂園年初號稱(chēng)今年要開(kāi)發(fā)1000萬(wàn)平方米，“保利、萬(wàn)科等上市公司年初制定的目標也很大，基本完成不了”。此外，一位香港房地產(chǎn)上市公司項目投資負責人告訴記者，宏調中嚴格控制外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)也讓他們頭痛不已，“我們有大把錢(qián)進(jìn)不來(lái)，商務(wù)部有關(guān)審批的辦公室里堆滿(mǎn)了投資申報表，自己不去找，可能就石沉大�！�。

　　不過(guò)，今年一季報和中報中，各家大開(kāi)發(fā)商仍在力爭給出“好看”的數據。近日，不僅越秀城建董事長(cháng)明確表示，“我們的現金還有好幾個(gè)億，在資金周轉方面沒(méi)什么問(wèn)題”；萬(wàn)科在其一季報中也表示，截至今年3月底，公司持有現金156.3億元，流動(dòng)性仍然充裕。對此，合富輝煌首席分析師黎文江表示，上市公司的數據應該是準確的，是有嚴格監管的，所謂資金緊張，還未到無(wú)路可走、拋售產(chǎn)品的地步。趙卓文也認為，大開(kāi)發(fā)商支撐下去的可能性很大。

　　而相比大開(kāi)發(fā)商，專(zhuān)家們認為，中小開(kāi)發(fā)商的日子很難過(guò)�！按溯喺{整中90%以上的中小開(kāi)發(fā)商會(huì )被淘汰，在新一輪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中將幾乎沒(méi)有生存空間”。目前在廣州只開(kāi)發(fā)有一個(gè)住宅項目的粵沛地產(chǎn)副總經(jīng)理黃春也告訴記者，廣州小開(kāi)發(fā)商不多了，今年年審又取消了幾十家資質(zhì)，剩下100家左右的中小開(kāi)發(fā)商中有項目業(yè)務(wù)的也就幾十家，“廣州郊區地塊已被大開(kāi)發(fā)商吞噬，小開(kāi)發(fā)商只能在市區找些地”。

　　　　融資渠道：

　　　　上市房企競相發(fā)行公司債券

　　記者發(fā)現，房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金鏈問(wèn)題各施招數，上市房企競相發(fā)行公司債券，非上市公司的融資途徑更是五花八門(mén)。

　　上市房企蜂擁發(fā)行公司債在資本市場(chǎng)競相獲取資金。據不完全統計，自5月份以來(lái)，保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬(wàn)科A、北辰實(shí)業(yè)、中糧地產(chǎn)和招商地產(chǎn)等房地產(chǎn)上市公司分別發(fā)行43億元、14億元、59億元、17億元、12億元和80億元的債券融資申請相繼獲得管理層的批準。出售公司部分股權也成為部分上市公司獲取資金的另一種選擇。7月1日，深振業(yè)公告稱(chēng)，為解決公司自身資金需要，轉讓特皓、建業(yè)公司股權，以獲取相應的資金支持。此外，棲霞建設(600533)也擬公開(kāi)增發(fā)不超過(guò)1.2億股，預計募集資金凈額為99676.8萬(wàn)元。

　　非上市房企為緩解資金緊張狀況，其招數更是五花八門(mén)�！半S著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及資本市場(chǎng)的一系列變化，信托可能會(huì )在房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生很大的吸引力�！蹦硺I(yè)內人士昨日對記者表示。而日前也有媒體報道，在江浙一帶，專(zhuān)門(mén)針對房地產(chǎn)企業(yè)設計的信托產(chǎn)品異�；鸨�。其中，杭州某信托投資公司目前正在推介一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的50個(gè)自然人名額在3天內就一搶而空。

　　同時(shí)，隨著(zhù)銀行和資本市場(chǎng)融資渠道的縮小，戴著(zhù)“合法與非法”、“收益和風(fēng)險”帽子的民間借貸也悄然興起。記者發(fā)現，最近廣州不少民間融資機構已經(jīng)從“羞羞答答”轉向“光明正大”。今年以來(lái)，各種以“借貸”為業(yè)的“投資咨詢(xún)”占據了不少媒體“分類(lèi)廣告”的半壁江山�！懊耖g的這些借貸雖然利息很高，但可以讓部分企業(yè)緩解燃眉之急�！币晃涣私鈨惹榈娜耸咳缡钦f(shuō)。

　　不過(guò)，面對資金難題，更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇“聯(lián)合開(kāi)發(fā)”。據悉，目前山東、四川、廣東、大連、江西、廣西等地不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在尋求合作，對目前擁有的土地和在建項目實(shí)施聯(lián)合開(kāi)發(fā)，以緩解資金壓力。當然，聯(lián)合開(kāi)發(fā)的觸角不僅局限在國內，在香港上市的雅居樂(lè )地產(chǎn)7月3日晚宣布，已經(jīng)與摩根士丹利達成協(xié)議，將向后者出售海南清水灣綜合度假區發(fā)展項目30%的股權，涉及合作資金為人民幣53億元。有業(yè)內分析人士認為，這實(shí)際上就是引入外資對現有項目實(shí)施聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

　　另外，私募資金也成為部分房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金支持的一種途徑。

　　　　融資招數

　　上市房企

　　——發(fā)行公司債、出售股權

　　非上市房企

　　——信托融資、民間借貸、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、私募資金

　　樓價(jià)下跌空間有限

　　針對房?jì)r(jià)走勢，韓世同表示，整體上房?jì)r(jià)壓力仍然很大，目前還沒(méi)有看到房?jì)r(jià)有回調的跡象。某證券分析人士丘文章在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)也指出，房?jì)r(jià)下跌空間有限，可能不會(huì )超過(guò)20%。丘文章分析指出，從公布的數據來(lái)看，此前部分城市的房?jì)r(jià)下跌幅度已經(jīng)比較大，同時(shí)，由于建材、人力成本以及企業(yè)財務(wù)費用的大幅增加，使得房?jì)r(jià)繼續大幅下跌受限。 (記者李婧 張忠安）