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    時(shí)間已至7月下旬,一些地產(chǎn)上市公司陸續發(fā)布業(yè)績(jì)預告,多數都是利潤下滑。貨幣政策持續緊縮的背景下，行業(yè)正面臨前所未有的資金困局。 中新社發(fā) 海安仇穩山 攝

　　雖然一直遮遮掩掩,但地產(chǎn)商的融資緊張狀態(tài)和乏善可陳的業(yè)績(jì),總是通過(guò)各種途徑呈現在公眾面前。

　　“就在南山,已經(jīng)有一些開(kāi)發(fā)商在借民間高利貸了�！苯�日,南山前海的一名開(kāi)發(fā)商董事長(cháng)向記者透露,他也在為如何加快銷(xiāo)售自己的樓盤(pán)而煩惱不已,像戰場(chǎng)上的戰士一樣緊張。

　　時(shí)間已至7月下旬,這些天陸續有一些地產(chǎn)上市公司發(fā)布了業(yè)績(jì)預告,多數都是利潤下滑�！跋掳肽晁麄兊耐票P(pán)量大,壓力也會(huì )更大�！逼桨沧C券房產(chǎn)分析師劉細輝說(shuō),房企業(yè)績(jì)拐點(diǎn)已經(jīng)顯現,2009年是最為危險的一年。

　　中報業(yè)績(jì)有隱憂(yōu)

　　從去年底開(kāi)始,樓市轉入淡靜期,再加上雪災、地震和持續的降雨,使不少人對房地產(chǎn)上市公司上半年的業(yè)績(jì)并不看好。但隨著(zhù)陸續公布的房地產(chǎn)公司的中期業(yè)績(jì)表明,房地產(chǎn)企業(yè)今年中期的業(yè)績(jì)增速仍維持在較高的水平。

　　據了解,目前40多家房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)公司已公布中報預告,其中2/3左右的公司顯示為盈利,萬(wàn)科1—6月銷(xiāo)售金額241.3億元,比2007年同期增長(cháng)38.1%。保利地產(chǎn)1—6月實(shí)現銷(xiāo)售金額106.99億元,同比增長(cháng)34.53%。金地集團1—6月銷(xiāo)售金額49.72億元,較上年同期增長(cháng)5.29%。

　　樓市成交不活躍,但為何地產(chǎn)上市公司的中報成績(jì)卻普遍較好?平安證券房產(chǎn)分析師劉細輝表示,由于房地產(chǎn)公司利潤實(shí)現和銷(xiāo)售之間的滯后性,不排除上半年的數據包含著(zhù)去年的部分,因此使得上半年的成績(jì)較好。另一方面,盡管樓市低迷,但是一些企業(yè)例如萬(wàn)科、保利等,通過(guò)迅速的市場(chǎng)反應能力,在競爭中保持著(zhù)優(yōu)勢,從而實(shí)現了快速的增長(cháng)�！暗�今年全年的增長(cháng)不可能像去年一樣了,可能會(huì )有50%左右的增長(cháng)�！薄�

　　金地集團在7月10日發(fā)布的相關(guān)公告顯示,2008年1月至6月,公司共實(shí)現銷(xiāo)售面積47.6萬(wàn)平方米,較上年同期銷(xiāo)售面積下降11.97%；銷(xiāo)售金額49.72億元,較上年同期增長(cháng)5.29%�！半m然深圳市場(chǎng)調整,但公司在上海的項目較多,銷(xiāo)售額大一些,價(jià)格也高一些�！苯鸬丶瘓F相關(guān)負責人告訴本報記者,其認為作為一個(gè)全國布局的地產(chǎn)企業(yè),綜合不同的時(shí)間段,不同的銷(xiāo)售區域,當前這樣的業(yè)績(jì)是很正常的。

　　大企業(yè)或許日子好過(guò)一點(diǎn),但中小企業(yè)就不妙了。深長(cháng)城、ST達聲等,就公告虧損,中糧地產(chǎn)等公告凈利潤預減。

　　7月11日,深長(cháng)城公告稱(chēng),因上半年公司房地產(chǎn)項目還未結算,故而報告期的業(yè)績(jì)預計虧損3000萬(wàn)元左右�！皶簳r(shí)還不能確定成都和上海兩處地產(chǎn)項目能否在今年進(jìn)行結算�！鄙铋L(cháng)城董秘尹善峰透露,“有可能三季度甚至全年都沒(méi)有結算項目�！睕](méi)有項目結算,也就意味著(zhù)深長(cháng)城全年業(yè)績(jì)將出現大幅下調。

　　如果公司預計全年基本不會(huì )有項目預售或者竣工,那么公司的現金流入可能出現問(wèn)題。但深長(cháng)城一季報顯示,公司一季度已有7.37億元預售款,短期借款為4.37億元,這意味著(zhù)深長(cháng)城暫時(shí)還不會(huì )出現資金鏈緊張的情況。

　　中國指數研究院(華南)研究總監孫宗耀認為,深長(cháng)城擁有深圳國資委背景外,其拿地時(shí)間基本是在2007年以前,成本相對較低,但一些中小民營(yíng)地產(chǎn)商今年業(yè)績(jì)則會(huì )出現大幅下滑。

　　10月前后是回暖時(shí)機?

　　有深圳私募人士表示,“房市和股市一樣,最重要的是信心。而信心是一種很微妙的東西,轉變的臨界點(diǎn)就像水的沸點(diǎn)一樣,前期看不出任何變化,一旦突破了最后時(shí)機,地產(chǎn)公司業(yè)績(jì)將會(huì )大面積下滑�！�

　　劉細輝認為,在宏觀(guān)政策短期不會(huì )調整的預期下,地產(chǎn)行業(yè)的整合將會(huì )展開(kāi),如果接下來(lái)的項目銷(xiāo)售仍難以提升,下半年業(yè)績(jì)則堪憂(yōu)。

　　“受制于行業(yè)整體的低迷,上市公司上半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)亦低于預期,但仍好于市場(chǎng)平均水平�！鄙赉y萬(wàn)國分析師殷姿指出,上半年,萬(wàn)科、保利的銷(xiāo)售面積分別同比增長(cháng)15%、39%,金地減少12%,但大部分房產(chǎn)公司2008年中期的業(yè)績(jì)依賴(lài)于去年已經(jīng)完成的銷(xiāo)售,因此,整體業(yè)績(jì)的確定性相對較高�！拔覀儨y算,房地產(chǎn)重點(diǎn)公司平均凈利潤增長(cháng)率為43%。但是,也有部分企業(yè)因為今年現房銷(xiāo)售受到行業(yè)調控的影響,如招商地產(chǎn),或結算時(shí)點(diǎn)的問(wèn)題,如金融街,而出現負增長(cháng)�！薄�

　　從地產(chǎn)公司公開(kāi)的信息,以及自己的研究接觸,中國指數研究院、中國房地產(chǎn)指數系統副院長(cháng)陳晟受訪(fǎng)認為,下半年的樓市分化會(huì )非常厲害,有些品質(zhì)好的樓盤(pán)價(jià)格,可能不是降多少,而是漲多少,如今已有很多開(kāi)發(fā)商打出了“品質(zhì)至上”的旗號。

　　“深圳的市場(chǎng)可能比較特殊”,陳晟專(zhuān)門(mén)就深圳市場(chǎng)表示,深圳房?jì)r(jià)較高峰時(shí)期降幅已超過(guò)30%,這可能是一個(gè)臨界點(diǎn),在10月-11月,可能是地產(chǎn)商銷(xiāo)售的好機會(huì ),也是購房者的機會(huì )。據他分析,屆時(shí)將有大量的樓盤(pán)推出,“開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)的時(shí)間不能過(guò)長(cháng),超過(guò)6個(gè)月也會(huì )吃不消”,而銀行要在12月份結轉,對開(kāi)發(fā)商構成壓力,預計在之前2月會(huì )形成銷(xiāo)售高峰,就目前7、8月份,還不是買(mǎi)賣(mài)的好時(shí)機。

　　陳晟認為,屆時(shí)要密切關(guān)注9-12月份的銷(xiāo)售,看成交量能否上去,如果成交量還是不行,那么這段樓市的觀(guān)望期可能會(huì )長(cháng)于8個(gè)月了。

　　　中小地產(chǎn)商或多亡于資金鏈

　　地產(chǎn)上市公司近段時(shí)間的公告,還集中于設法緩解日益緊張的資金鏈。記者通過(guò)與地產(chǎn)商的接觸,也感受到地產(chǎn)行業(yè)的資金問(wèn)題日益嚴重。

　　南山前海片區,近幾個(gè)月陸續有不少新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán),打起價(jià)格戰,各開(kāi)發(fā)商都企圖快速銷(xiāo)售,快速回籠資金�！熬驮谀仙�,已經(jīng)有一些開(kāi)發(fā)商在借民間高利貸了�！苯�日,南山前海的一名開(kāi)發(fā)商董事長(cháng)向記者透露,他也在為如何加快銷(xiāo)售自己的樓盤(pán)而煩惱不已。

　　深振業(yè)是一個(gè)缺錢(qián)的例子。2008年4月,深圳土地交易市場(chǎng)連續流拍,深振業(yè)卻通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)競得深圳龍崗區的一塊地皮,耗資6.9億元,5月15日,又耗3億元競得西安的兩塊地,兩次購地共耗資近10個(gè)億。截至今年3月末深振業(yè)的8個(gè)億現金余額全部用完,還缺口2個(gè)億,得靠2008年第二季度的借款或銷(xiāo)售回款。2008年130萬(wàn)平方米在建項目開(kāi)發(fā)需要的16億元資金,總共18億元的資金缺口,更是需深振業(yè)另覓他途。深振業(yè)目前已發(fā)出配股公告,如果配股不成,深振業(yè)將面臨嚴重的資金緊張。此外,7月1日,深振業(yè)再次公告,轉讓特皓、建業(yè)公司股權。

　　中國指數研究院(華南)研究總監孫宗耀表示,當前深振業(yè)需要面對的,是眾多二三線(xiàn)開(kāi)發(fā)商所面臨的共同資金困境:信貸難獲,銷(xiāo)售回款速度慢、額度雙雙大幅下降,資本市場(chǎng)融資前景黯淡。尤其是在去年年初、年中時(shí)拿地的開(kāi)發(fā)商最為危險�！�

　　中國指數研究院、中國房地產(chǎn)指數系統副院長(cháng)陳晟表示,房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債率普遍較高,有些企業(yè)已高達80%,萬(wàn)科的負債率達66%,尚處中等水平,在可控范圍內。大企業(yè)的資金尚有銀行扶持,中小企業(yè)就很危險了�！肮烙嫊�(huì )有超過(guò)10%的中小地產(chǎn)商出局,可能不是倒閉,更多是退出�！标愱烧f(shuō)。

　　“死掉一批開(kāi)發(fā)商,這是趨勢”,劉細輝認為,要想在這輪搏斗中勝出,地產(chǎn)商只能加快低價(jià)銷(xiāo)售,加快回款解決生存問(wèn)題。借民間高利貸不值得提倡,會(huì )給開(kāi)發(fā)商的資金成本、資金鏈帶來(lái)更多風(fēng)險。(記者 盧先兵)