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　　房地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科的動(dòng)向,無(wú)疑具有風(fēng)向標意義。日前萬(wàn)科董事長(cháng)王石在香港舉行的半年報發(fā)布會(huì )上再次吹風(fēng):“下半年將進(jìn)一步下調房?jì)r(jià)�！奔热蝗ツ暌欢确蟹袚P揚的“拐點(diǎn)論”已經(jīng)成為現實(shí),那么,萬(wàn)科對市場(chǎng)的表態(tài)就必然受到重視。

　　與此遙相呼應的是,近日國家統計局的消息顯示,2008年全國各地一路狂漲的房?jì)r(jià)開(kāi)始出現分化,在一些大城市率先出現了下跌；由于對未來(lái)房?jì)r(jià)預期的改變,消費者開(kāi)始了對房?jì)r(jià)的觀(guān)望,房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)交易量開(kāi)始急劇萎縮。此外,從宏觀(guān)經(jīng)濟形勢和政策面、需求層面、供給方面臨的資金困境三方面來(lái)看,市場(chǎng)并不支持房?jì)r(jià)持續高漲。

　　降價(jià)仍在預期中

　　從7月份的樓市數據來(lái)看,傳統淡季來(lái)臨后,房地產(chǎn)市場(chǎng)顯得更加冷清。北京,上海,深圳,成交量環(huán)比大幅萎縮,都在20%以上,深圳更是環(huán)比下降40%；同時(shí),三大城市同比降幅更是都達到50%。

　　可以預見(jiàn)的是,隨著(zhù)成交量的進(jìn)一步萎縮,以及貨幣緊縮政策缺乏明顯放松,房地產(chǎn)商的資金壓力越來(lái)越大,很多開(kāi)發(fā)商急需資金解燃眉之急。這些都讓房地產(chǎn)商更清醒地認識到,盡快調整銷(xiāo)售策略,適度降價(jià),才是目前企業(yè)生存與發(fā)展的大計。所以,價(jià)格的整體下降仍然在市場(chǎng)的預期中。

　　此前建設銀行研究部課題組發(fā)布了《2008:下半年中國經(jīng)濟金融形勢分析與預測》研究報告。該報告預測,下半年房地產(chǎn)價(jià)滯量減的局面將持續,房地產(chǎn)整體價(jià)格同比漲幅繼續下降,但不會(huì )出現大幅下降的局面。

　　資金缺口近5000億

　　從房地產(chǎn)上市公司的中期業(yè)績(jì)來(lái)看,房地產(chǎn)企業(yè)依然能保持高增長(cháng)。不過(guò),分析人士稱(chēng),這主要是得益于2007年全國房?jì)r(jià)上漲和特殊的會(huì )計結算制度。實(shí)際上,在目前的需求狀況下,維持現在的開(kāi)發(fā)節奏,我國房地產(chǎn)業(yè)將出現4000億元～5000億元左右的年度資金缺口。

　　今年以來(lái),房地產(chǎn)業(yè)內定向增發(fā)、借殼上市、民間融資以及IPO等嘗試頻頻出現。棲霞建設和冠城大通以公開(kāi)增發(fā)的方式分別融資33億元和20億元。蘇寧環(huán)球、首開(kāi)股份以定向增發(fā)的方式分別募集100億元、59億元。張江高科和華發(fā)股份以配股的方式募集39億元和26.6億元。萬(wàn)科、保利地產(chǎn)以發(fā)公司債的方式分別籌資59億元和43億元。另外據不完全統計,今年以來(lái)已有30多家地產(chǎn)公司通過(guò)資產(chǎn)重組借殼的方式進(jìn)入上市公司。但是根據規定,這些資產(chǎn)重組的公司一年內不能進(jìn)行增發(fā)等融資活動(dòng)。地產(chǎn)企業(yè)的目光還投向了民間資本。據了解,這種民間拆借的利率已經(jīng)超過(guò)25%。民間融資利率的不斷上升,將增加房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險。

　　鑒于此,萬(wàn)科日前宣布將采取增加小戶(hù)型比例,減少開(kāi)工面積等方式,控制風(fēng)險。尤其是萬(wàn)科調整了今年新開(kāi)工面積和竣工面積數量。年初,萬(wàn)科計劃的新開(kāi)工面積和竣工面積分別為848萬(wàn)平方米和689萬(wàn)平方米,目前萬(wàn)科對下半年的開(kāi)竣工計劃進(jìn)行調整,預計全年開(kāi)工面積將為683萬(wàn)平方米,竣工面積將為586萬(wàn)平方米。與年初計劃相比分別下調了165萬(wàn)平米和103萬(wàn)平米�！斑@樣做的目的是為了更好地匹配當前市場(chǎng)的銷(xiāo)售節奏,保有更多的現金�！比f(wàn)科在公告中這樣稱(chēng)。

　　業(yè)內人士稱(chēng),對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言,即使開(kāi)工量較大,在目前形勢下也容易因銷(xiāo)售不暢形成庫存,與其將資金沉淀在存貨中,不如在行業(yè)低迷時(shí)拿地對公司發(fā)展更為有利。

　　盡管行業(yè)低迷時(shí)適宜拿地,但從近期對北京、上海、深圳和杭州的居住類(lèi)國有土地有償出讓情況來(lái)看,四地僅有償出讓了4塊居住用地。在目前樓市調整階段,盡管相對于上半年政府加大了推地的力度,但是成交仍然低迷,房地產(chǎn)商拿地已變得相當謹慎。

　　●房地產(chǎn)企業(yè)應對后市

　　◎保利地產(chǎn)

　　加大力度推出中心區域住宅緩解壓力

　　保利地產(chǎn)品牌管理中心總經(jīng)理何智韜告訴記者,下半年將加大國內各中心城市中心區域住宅的推出,這將有效緩解銷(xiāo)售壓力和提高抗風(fēng)險能力。

　　盡管保利地產(chǎn)上半年業(yè)績(jì)依然亮麗,但該公司依然把宏觀(guān)調控、成本上漲及市場(chǎng)調整看作是公司下半年面臨的三大風(fēng)險。保利地產(chǎn)公告顯示,為應對建筑材料、人工、機械費用不斷上漲,公司將通過(guò)集團采購、改變結算方式、嚴格費用控制等方式進(jìn)行規避。

　　◎龍湖地產(chǎn)

　　加快推盤(pán)速度提高資金周轉效率

　　龍湖地產(chǎn)相關(guān)負責人表示,加快推盤(pán)速度,加快資金周轉速度是該集團應對市場(chǎng)調整的方式。龍湖地產(chǎn)下半年將堅持“多城多業(yè)態(tài)多項目”的策略,將各地的新項目加快推出市場(chǎng)。

　　此外,涵蓋普通住宅、別墅、公寓及商用物業(yè)等類(lèi)別的產(chǎn)品線(xiàn),以及側重于中高端市場(chǎng)的定位也被龍湖地產(chǎn)看作是抵御風(fēng)險的另一個(gè)手段。該公司的定價(jià)策略將隨行就市,目前并沒(méi)有整體下調房?jì)r(jià)的計劃。

　　◎廣州工程總承包集團

　　中小房地產(chǎn)企業(yè)很難過(guò)

　　廣州工程總承包集團總經(jīng)理助理杜慕群表示,大集團采取收縮策略是當前比較明智的選擇,在真正對房地產(chǎn)業(yè)有利的政策出臺前,整個(gè)樓市的形勢都不容樂(lè )觀(guān),樓價(jià)也將繼續下探。

　　杜慕群預計,下半年資金鏈緊張的中小房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )很難過(guò),中小企業(yè)可能會(huì )繼續等待觀(guān)望。

　　●中介機構看后市

　　◎戴德梁行

　　一手樓市承接力初現

　　至今年6月底,廣州市一手住宅成交均價(jià)為9569元/平方米,較去年10月份的高點(diǎn)下跌了2005元/平方米,跌幅為21%。成交量則逐漸恢復,特別是6月份成交量迅速回升到66.6萬(wàn)平方米,恢復至2007年單月成交的平均水平,戴德梁行研究部主管黎慶文表示,這意味著(zhù)市場(chǎng)開(kāi)始出現承接力量。

　　戴德梁行統計顯示,上半年成交最為活躍的戶(hù)型集中在80～99平方米的二三房單位區間,單套面積在80～99平方米的供應與成交量,所占比例分別為43.5%與58.4%,遠超其他面積區間。

　　◎滿(mǎn)堂紅

　　二手樓下半年成交量將緩慢恢復

　　市場(chǎng)調整時(shí)期,一、二手樓市聯(lián)動(dòng)關(guān)系更加緊密。下半年如果一手樓銷(xiāo)售不暢,觀(guān)望氣氛不能打破,二手樓的成交也難有起色；一手樓如果降價(jià)獲得熱銷(xiāo),盡管在短期內會(huì )分流部分二手房客源,但也將促使小業(yè)主積極降低放盤(pán)價(jià)以促進(jìn)成交。

　　廣州住房需求大,因此樓市急劇、大幅調整的可能性不大。下半年,自住以及改善型的剛性需求仍將是樓市的主力,并且將繼續推動(dòng)樓市“理性回歸”,價(jià)格也將會(huì )趨于理性,成交量將會(huì )比上半年增加。下半年廣州二手住宅成交均價(jià)6800～7200元/平方米左右,成交情況會(huì )較上半年好轉,但全年二手成交量將會(huì )減少二成以上。

　　◎合富置業(yè)

　　中低端二手樓受歡迎

　　6月份,單價(jià)在5000～8000元/平方米的單價(jià)段成交比例在今年內首次突破50%的大關(guān),其中成交大戶(hù)番禺華南板塊大多成交落在6000～7000元/平方米區間段內,頗受首次置業(yè)人士追捧。這一趨勢將在下半年繼續展開(kāi),在剛性需求主導下的二手市場(chǎng),只要物業(yè)價(jià)格與目標消費群心理價(jià)位找到契合點(diǎn),消費者入市的積極性還是十分高漲的。(王昊 駱海濤)