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　　處于調控和調整之中的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在面臨“滯脹”的壓力。一些專(zhuān)家指出，奧運會(huì )后，房地產(chǎn)業(yè)面臨的調整壓力加大，景氣回落、銷(xiāo)售持續低迷以及開(kāi)發(fā)商資金鏈繃緊將使高企的房?jì)r(jià)逐漸“回歸理性”。與此同時(shí)，土地、鋼材等價(jià)格大幅上漲，壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，今后地產(chǎn)商的業(yè)績(jì)增長(cháng)也將明顯趨緩。

　　地產(chǎn)商資金鏈緊繃

　　受信貸緊縮和銷(xiāo)售低迷的影響，今年以來(lái)，大多數房地產(chǎn)公司資金鏈持續繃緊。截至8月23日，55家房地產(chǎn)上市公司公布的半年報顯示，行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)性現金流不容樂(lè )觀(guān)。市場(chǎng)人士指出，這將對房?jì)r(jià)產(chǎn)生下行壓力。

　　Wind資訊的數據統計，上半年，55家房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~合計為-255.2億元，同比下降477.24%。55家公司中，41家經(jīng)營(yíng)性現金流為負，42家經(jīng)營(yíng)性現金流同比下降。

　　以保利地產(chǎn)(600048)為例，報告期末，該公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為-64.48億元，與去年同期相比下降1068.7%，每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~也從去年的-0.50元下降至-2.63元，下降幅度達到426%。公司持有的貨幣資金也由年初的46.26億元下降至36.18億元。

　　長(cháng)城證券研究員劉昆分析，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現金流的負值越來(lái)越大，主要是由于購置土地等“擴張性”支出大幅增加，房屋產(chǎn)品銷(xiāo)售的速度沒(méi)有跟上。開(kāi)發(fā)商去年普遍高價(jià)拍得土地，今年將集中支付地價(jià)款。

　　東方證券研究員薛和斌估算，2007年房地產(chǎn)公司約110億元的未付地價(jià)中約有90億元需在2008年支付，今年上半年房地產(chǎn)公司支付了超過(guò)80億元的地價(jià)款。

　　與經(jīng)營(yíng)性現金流大幅下降形成對照，房地產(chǎn)公司的存貨大幅上升。Wind數據顯示，今年上半年，55家房地產(chǎn)上市公司“積壓”的存貨達3128.91億元，比去年同期增加1446.38億元，增幅達86%。

　　天相投顧研究員石磊指出，一方面，今年1-7月房地產(chǎn)投資同比增長(cháng)超過(guò)33%，同時(shí)銷(xiāo)售面積下降10.8%。房?jì)r(jià)居高不下和市場(chǎng)走勢不明是銷(xiāo)售量無(wú)法提升的關(guān)鍵。面對越來(lái)越緊的資金鏈，下調房?jì)r(jià)、回籠資金已經(jīng)成為房地產(chǎn)商的必然選擇。

　　行業(yè)增長(cháng)將放緩

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)景氣持續回落，行業(yè)增長(cháng)率將下滑。國家統計局發(fā)布的數據顯示，7月份，“國房景氣指數”為102.36，比6月份回落0.72點(diǎn)，自去年12月以來(lái)第8個(gè)月連續出現環(huán)比回落，也是自2005年6月以來(lái)第二次出現同比下降。

　　Wind數據統計，今年上半年，已公布半年報的55家房地產(chǎn)上市公司合計實(shí)現營(yíng)業(yè)收入582.55億元，比去年同期增長(cháng)37.96%；實(shí)現營(yíng)業(yè)利潤130.24億元，同比增長(cháng)44.46%；實(shí)現凈利潤99.4億元，同比增長(cháng)49.4%。這與2007年房地產(chǎn)行業(yè)80%以上的業(yè)績(jì)增速相比已經(jīng)明顯放緩。

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，景氣回落、增長(cháng)放緩，最直接的原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售持續低迷。今年上半年，11個(gè)重點(diǎn)城市成交量占去年同期比重為55%；全國商品房累計銷(xiāo)售面積25892.63萬(wàn)平方米，同比減少7.21%，與去年同期21.45%的增速相比明顯下降。房產(chǎn)貸款增幅也連續回落。央行報告稱(chēng)，2008年上半年，房地產(chǎn)貸款增加3988.4億元，同比少增1706.6億元。其中，開(kāi)發(fā)貸款和購房貸款分別增加1834.3億元和2154億元，同比分別少增684.3億元和1022.3億元。

　　在這種背景下，今年地產(chǎn)商普遍放慢了擴張的腳步。萬(wàn)科A(000002)半年報顯示，為了避免因市場(chǎng)原因造成公司產(chǎn)生新的產(chǎn)品庫存，公司將對下半年的開(kāi)工和竣工計劃進(jìn)行適當調整，調整后的全年開(kāi)工計劃為683萬(wàn)平方米，竣工計劃為586萬(wàn)平方米，較原計劃分別下降了19%和15%。金地集團(600383)半年報則顯示，今年上半年公司開(kāi)工面積約110萬(wàn)平方米，竣工面積約20萬(wàn)平方米，分別只完成了年度計劃的42.1%和10.75%。國都證券行業(yè)研究員鄒文軍指出，竣工面積增速下降將直接降低上市公司今明兩年業(yè)績(jì)的增速，新開(kāi)工面積將減少2009年公司商品住宅的供給量，導致公司未來(lái)業(yè)績(jì)增速趨緩。