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　　2008年9月3日下午，北京，陽(yáng)光暖暖的，但是這種暖暖的陽(yáng)光與北京土地市場(chǎng)冷冷清清形成鮮明的對比。陽(yáng)光100集團副總裁范小沖習慣性地打開(kāi)電腦，點(diǎn)擊北京市國土局官方供地網(wǎng)站，打開(kāi)網(wǎng)頁(yè)后發(fā)現卻只有1塊地正在交易，而按計劃，本月北京至少有34塊地出讓。

　　自2004年8·31土地大限之后，已四年，從2006年開(kāi)始的天價(jià)拿地，到2007年底出現的土地流標，再到如今的暫時(shí)斷供。北京土地市場(chǎng)似乎還未達到供需平衡的狀態(tài)。

　　采訪(fǎng)當中有專(zhuān)家坦稱(chēng)，8·31大限有它自身不可比擬的優(yōu)勢，但是不可否認，這四年仍然是8·31大限的政策消化期，北京土地交易并沒(méi)有真正意義上過(guò)渡到正常的市場(chǎng)化當中。

　　地產(chǎn)檔案

　　8·31土地大限

　　2004年3月，國土資源部、監察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權招標拍賣(mài)掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即“71號令”)，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開(kāi)競價(jià)出讓。也就是說(shuō)，在2004年8月31日之前，各省區市不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性國有土地使用權，以前盛行的以協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地的做法被正式叫停。

　　該文件還規定，2004年8月31日以后，發(fā)展商必須及時(shí)繳納土地出讓金，而且如果在兩年內不開(kāi)發(fā)，政府可把該土地收回。這是聞名地產(chǎn)界的“8·31大限”。

　　8·31四周年

　　土地供應斷檔

　　“8·31大限”由以前協(xié)議拿地改為必須公開(kāi)交易，這從根本上改變了開(kāi)發(fā)商獲得土地的方式，成為土地出讓方式變革的一道“分水嶺”。但是政策實(shí)施四年以來(lái)，土地供應情況并不樂(lè )觀(guān)。

　　記者從北京市國土局了解到，原計劃34塊在本月推出的地塊，將有一部分不能如期推出。北京市國土局一位不愿意透露姓名的負責人表示，現在的一級開(kāi)發(fā)土地有一些手續還不完善、有些地塊相關(guān)數據存在爭議，以及拆遷難等多種原因，導致地塊頻頻推遲上市。

　　“截至目前，有相當一部分計劃在本月推出的地塊還沒(méi)有匯總到土地儲備中心來(lái)，有的地塊甚至連土地儲備中心的經(jīng)辦人都不清楚具體情況�！北本┦袊�土局土地利用中心相關(guān)負責人稱(chēng)。

　　而除了一些遲遲不能入市的地塊之外，一些已經(jīng)掛出來(lái)的地塊也常常因種種“原因”被撤消。如7月份有海淀區西北旺新村三期(南)居住項目用地暫緩交易的公告，廣渠門(mén)外10號地也在8月份掛出暫停對該地塊掛牌交易的公示。

　　四年前搶地

　　如今消化不良

　　2004年8月31日，一個(gè)國內地產(chǎn)行業(yè)標志性的日子。之后一段時(shí)間，因為土地供應量小，北京乃至全國都出現“搶地”現象，推出一塊搶一塊，無(wú)論地塊的體量大小，只要掛出來(lái)，立刻會(huì )吸引數十家開(kāi)發(fā)商關(guān)注。

　　2006年至2007年期間，包括在北京在內的全國都上演了一場(chǎng)風(fēng)風(fēng)火火的“搶地”大戰，地王層出不窮，但不少開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)非常匆忙、甚至有些盲目，有的地塊價(jià)格甚至高出附近樓價(jià)。

　　由于高價(jià)拿地后資金不能到位，很多項目出現延期開(kāi)發(fā)。在本報近期組織的北京高價(jià)地塊進(jìn)展調查中，七塊高價(jià)地，有五塊地至今沒(méi)有開(kāi)工，在全國開(kāi)始出現地王退地情況。比如上海普陀地王退地等。

　　開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地，已對項目資金造成巨大壓力，當年的搶地如今變得“消化不良”。

　　土地整理規程不完善

　　地塊難入市

　　4年后的北京土地市場(chǎng)，仍處于政策消化期，土地市場(chǎng)公開(kāi)交易的相關(guān)細節還有待進(jìn)一步完善。土地一級開(kāi)發(fā)，整理儲備等后續的問(wèn)題不完善，導致目前一些地塊遲遲不能入市。

　　北京市國土局土地儲備中心負責人葉向忠稱(chēng)，目前地塊沒(méi)有及時(shí)拿出交易，主要是土地整理和儲備不足，或者不及時(shí)，如果有整理好的地塊拿到國土局來(lái)，會(huì )立刻掛到網(wǎng)上公開(kāi)交易，但是目前難就難在土地整理上。比如項目規劃設計變更頻繁使項目遲遲不能入市。另外，北京市土地整理項目至今通過(guò)項目驗收的數量并不是很多，這主要是由于前幾年項目沒(méi)有嚴格按照圖紙實(shí)施，或項目變更申請沒(méi)有批復等。但最重要的原因是，北京市至今沒(méi)有形成一個(gè)統一的具有指導性的項目竣工驗收規程，使得項目承擔單位和國土資源分局不知如何組織項目的竣工驗收工作。

　　由于土地開(kāi)發(fā)整理是近幾年才興起的一項新的事業(yè)，再加上土地開(kāi)發(fā)整理工作的復雜性，出臺一套合理完善的土地整理規程也迫在眉睫。

　　政府動(dòng)作

　　800億轉化缺地危機

　　葉向忠還透露，一些地塊將于下周正式推出，但是數量有限，大量地塊還沒(méi)有上市的預期。但政府已經(jīng)在土地整理與儲備方面下了決心，北京市國土局近期發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)北京市2008年度土地儲備開(kāi)發(fā)計劃的通知》，通知顯示：北京市政府計劃拿出800億，用于全市土地儲備開(kāi)發(fā)資金。

　　據記者了解，這800億元中，計劃通過(guò)土地儲備機構投融資方式籌措200億元，通過(guò)國有公司投融資方式籌措200億元，通過(guò)其他企業(yè)投融資方式籌措400億元，計劃今年年底儲備地達到9000公頃。

　　同時(shí)，政府還將推動(dòng)建立部門(mén)和區縣政府聯(lián)動(dòng)的計劃實(shí)施機制，并建立土地儲備開(kāi)發(fā)計劃調整機制。(記者 吳�；�)