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　　中秋節前夕，位于北京西四環(huán)和西五環(huán)之間的大盤(pán)“遠洋山水”迎來(lái)了久違的熱鬧場(chǎng)面。9月13日，該樓盤(pán)推出了遠景閣21、26、31號樓的100“特價(jià)尾房”，最低折扣達7折。在售樓處，看房人絡(luò )繹不絕，有上百人參加了當天的排號認購活動(dòng)。

　　銷(xiāo)售人員告訴記者，遠景閣是遠洋山水中品質(zhì)最好的樓盤(pán)，主力戶(hù)型是140平方米至150平方米的三居室。本次推出100套特價(jià)房中，有半數房屋的折扣低于8.5折，折后均價(jià)在11000-13000元/平方米之間。對于記者沒(méi)有獲得理想的戶(hù)型和折扣，銷(xiāo)售人員以寬慰的口吻表示，“9月20日，遠洋還將推出80套特價(jià)房，也是遠景閣的房子，折扣從8折起，到時(shí)候可以再過(guò)來(lái)看看�！�

　　顯然，繼萬(wàn)科在上海以“迎中秋”的名義對八大樓盤(pán)實(shí)施降價(jià)促銷(xiāo)后，樓市的“降價(jià)風(fēng)潮”正在逐漸蔓延。富力地產(chǎn)、合生創(chuàng )展、金地集團、恒大地產(chǎn)等一線(xiàn)地產(chǎn)商紛紛開(kāi)始跟風(fēng)打折。

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，在經(jīng)濟增長(cháng)減速的背景下，資產(chǎn)價(jià)格下行是一種趨勢；目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，行業(yè)景氣逐月回落，如果把銷(xiāo)售萎縮看成是調整的“上半場(chǎng)”，那么，“降價(jià)”則是樓市調整即將進(jìn)入的“下半場(chǎng)”。對于價(jià)格調整，多數專(zhuān)家認為是理性回歸，擠壓泡沫有利于釋放真實(shí)需求，維護行業(yè)的穩定與良性發(fā)展。

　　銷(xiāo)售低迷

　　市場(chǎng)人士指出，房地產(chǎn)交易量持續萎縮，是降價(jià)風(fēng)潮的直接原因。目前，始發(fā)于珠三角的房?jì)r(jià)“迫降”潮正呈現北上蔓延之勢，上海、南京、杭州、寧波等長(cháng)三角主要城市，均出現了不同程度的房?jì)r(jià)松動(dòng)，但是，“小恩小惠”式的打折優(yōu)惠活動(dòng)顯然不可能撬動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“冰封”的銷(xiāo)售量，“有價(jià)無(wú)市”局面愈演愈烈。

　　統計顯示，1至7月，全國商品房銷(xiāo)售面積為3.05億平方米，同比減少10.79%；銷(xiāo)售金額為12221.17億元，同比減少7.01%。銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額均為近十年來(lái)首次負增長(cháng)。分城市來(lái)看情況更為嚴重，一、二線(xiàn)城市的成交量同比下降幅度均在50%左右。

　　其中，北京前7個(gè)月商品房銷(xiāo)售面積同比下降46.8%。其中住宅銷(xiāo)售降至兩年來(lái)最低。1-7月，住宅銷(xiāo)售面積在上年同期下降28.4%的基礎上繼續下降51.5%。在上海，1至7月累計新建住房成交量與去年同期相比減少493.6萬(wàn)平方米，降幅達32.9%，創(chuàng )三年來(lái)同期最低紀錄。

　　而深圳市場(chǎng)在新建商品房銷(xiāo)售規模大幅下降的同時(shí)，價(jià)格也持續回落。前7個(gè)月，深圳新建商品房住宅銷(xiāo)售面積179.98萬(wàn)平方米，同比減少53.17%；而商品房空置面積165.68萬(wàn)平方米，同比增加29.08%。與此同時(shí)，按該市房地產(chǎn)信息系統統計口徑，在除去高檔樓盤(pán)對全市房?jì)r(jià)的拉動(dòng)外，商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)已從每平方米15080元降至12387元。

　　浙江康銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(cháng)俞志遠對記者表示，銷(xiāo)售萎縮，已經(jīng)給房地產(chǎn)商造成了很大的業(yè)績(jì)壓力，而“金九銀十”是今年最后機會(huì )，在信貸收緊、資金壓力增大的情況下，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商會(huì )選擇各種方式調整價(jià)格、加快銷(xiāo)售以回籠資金。

　　以萬(wàn)科為例，今年8月份，公司實(shí)現銷(xiāo)售面積47.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額40.7億元，分別比上年同期減少32.8%和35.2%。這已是公司銷(xiāo)售面積連續四個(gè)月出現同比下降。明年的業(yè)績(jì)壓力凸顯。

　　為此，萬(wàn)科“棄價(jià)保量”的戰略也開(kāi)始規�；�展開(kāi)。公司董事長(cháng)王石就曾公開(kāi)表示，“下半年的形勢可能比我們想象得更嚴重，為此萬(wàn)科做好了最壞的打算�！�

　　雖然在降價(jià)后，老業(yè)主會(huì )要求開(kāi)發(fā)商補償差價(jià)，甚至出現了部分客戶(hù)的“退房潮”。但多數業(yè)內專(zhuān)家依然認為，對有全年業(yè)績(jì)和銷(xiāo)售目標的主流開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售策略的調整是必要的�！敖衲陿鞘械摹�金九銀十’肯定不能和往年相比，但也還是可以為行業(yè)過(guò)冬做準備�！�

　　加速回款

　　繼萬(wàn)科降價(jià)促銷(xiāo)后不久，恒大地產(chǎn)在南京的樓盤(pán)也爆出了高達35%的降幅。恒大地產(chǎn)有關(guān)負責人同時(shí)宣布，其在全國13個(gè)城市的13個(gè)樓盤(pán)將集體打“降價(jià)牌”——中秋國慶期間開(kāi)盤(pán)85折銷(xiāo)售。恒大希望通過(guò)“十一”黃金周期間，回籠資金50億元左右。

　　一位接近恒大地產(chǎn)的人士指出，目前公司手上擁有大量土地儲備，但上市計劃擱淺、銀行信貸收緊，使公司開(kāi)發(fā)資金捉襟見(jiàn)肘。為此，借國慶期間促銷(xiāo)加速回款，已經(jīng)成為公司的當務(wù)之急。

　　資金饑渴的遠不止恒大地產(chǎn)一家。今年以來(lái)，大多數房地產(chǎn)公司資金鏈持續繃緊，行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)性現金流不容樂(lè )觀(guān)。

　　相關(guān)統計顯示，上半年，94家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~合計為-319.19億元，同比下降443.54%。94家公司中，66家經(jīng)營(yíng)性現金流為負，69家經(jīng)營(yíng)性現金流同比下降。

　　與經(jīng)營(yíng)性現金流大幅下降形成對照，房地產(chǎn)公司存貨大幅上升。今年上半年，94家房地產(chǎn)上市公司“積壓”的存貨達3909.87億元，比去年同期增加1760.29億元，增幅達81.9%。

　　天相投顧研究員石磊指出，一方面，今年1-7月房地產(chǎn)投資同比增長(cháng)超過(guò)33%，同時(shí)銷(xiāo)售面積降幅超過(guò)10%。房?jì)r(jià)居高不下和市場(chǎng)走勢不明朗，是銷(xiāo)售量無(wú)法提升的關(guān)鍵。面對越來(lái)越緊的資金鏈，盡快回籠資金已經(jīng)成為房地產(chǎn)商的必然選擇。

　　北京永同昌集團營(yíng)銷(xiāo)總監肖志剛也認為，目前，新盤(pán)項目的特價(jià)房頻頻出現，無(wú)疑是開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)策略上的一次較大調整。畢竟，產(chǎn)品滯銷(xiāo)對任何企業(yè)而言都是“頭疼”的事情。能多“走”幾套房，緩解資金壓力是很多開(kāi)發(fā)商的想法。

　　放緩拿地

　　“面包”賣(mài)得不好，買(mǎi)“面粉”的人自然也會(huì )減少。作為房地產(chǎn)企業(yè)“價(jià)值中樞”的土地儲備已非“多多益善”，過(guò)去兩年大幅所圈之地正在成為地產(chǎn)商的負擔。業(yè)內專(zhuān)家指出，隨著(zhù)行業(yè)景氣度的回落，房地產(chǎn)企業(yè)拓展土地儲備的速度已經(jīng)放緩，同時(shí)，土地流拍甚至退地的現象日益增多。

　　據不完全統計，全國20個(gè)大中城市自2008年至今已有超過(guò)120幅土地流拍、流標或未成交。而截至今年4月底的統計數據顯示，自去年10月后的半年內，全國范圍內的土地流拍數量也不過(guò)40幅。另?yè)�國土資源部下屬全國地價(jià)監測中心的統計數據，今年上半年，全國流標、流拍的土地達到出讓總數的10%。

　　蘇寧環(huán)球近期便公告，公司大股東江蘇蘇寧環(huán)球集團下屬公司已經(jīng)退掉上海南京東路163地塊，該地塊是蘇寧房地產(chǎn)以“黑馬”姿態(tài)戰勝9家外資開(kāi)發(fā)商爭得的，該地塊也以66930元/平方米的樓面價(jià)一舉成為中國的“單價(jià)地王”。

　　雖然蘇寧房地產(chǎn)方面稱(chēng)，此次拿地未成功主要是因地鐵建設而無(wú)法順利交地，“為支持重大工程建設”而決定退出。但業(yè)內人士指出，在目前樓市不景氣的情況下，去年的“單價(jià)地王”顯然已經(jīng)不合適公司開(kāi)發(fā)，所以最終以支持公共設施建設為由，在未損失已繳資金的情況下全身而退，無(wú)疑是一種“順勢而為”的策略。

　　北京一位開(kāi)發(fā)商指出，他們公司從去年下半年以來(lái)，沒(méi)有通過(guò)招拍掛競買(mǎi)過(guò)一塊土地。他認為，去年的高價(jià)拿地現象，主要是因為當時(shí)市場(chǎng)情緒過(guò)于亢奮，企業(yè)對未來(lái)的預期過(guò)于樂(lè )觀(guān)。在目前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)拿地擴張應當謹慎。

　　國家統計局發(fā)布的數據顯示，7月份，“國房景氣指數”為102.36，比6月份回落0.72點(diǎn)，自去年12月以來(lái)第8個(gè)月連續出現環(huán)比回落，也是自2005年6月以來(lái)第二次出現同比下降。

　　華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強分析，開(kāi)發(fā)商拿地持續放緩，勢必導致房地產(chǎn)投資增速下降，而房地產(chǎn)投資目前占全國固定資產(chǎn)投資的比重相當大，如果房地產(chǎn)投資出現大幅下滑，顯然不利于整體經(jīng)濟。

　　對此，發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟研究院副院長(cháng)王一鳴認為，城市化形成住房的需求，是拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)最根本的動(dòng)力，市場(chǎng)的剛性需求依然很大，加之土地資源稀缺和國家最近明確的政策取向，這都將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。而對于當前房地產(chǎn)業(yè)的調整，他認為，從長(cháng)遠發(fā)展來(lái)看也是積極的，某種意義上講有“擠壓泡沫”的作用。(記者 林喆)