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　　樓市寒流十來(lái)個(gè)月，凍死、凍傷沒(méi)準備的房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)數。面對這場(chǎng)樓市幾年來(lái)難得一見(jiàn)的大寒潮，昨天，國內最大的房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科有關(guān)負責人表示，為應對市場(chǎng)情況，公司已下調開(kāi)竣工面積、降低收益預期、計提存貨跌價(jià)準備，穿起“三重棉襖”過(guò)冬。

　　盡管10月22日主管部門(mén)出臺政策穩定樓市，但萬(wàn)科的心已經(jīng)被樓市寒流凍透了，認為政策效果還有待觀(guān)察，開(kāi)發(fā)企業(yè)還應該主動(dòng)適度讓利。

　　三季度凈利下降

　　昨天，萬(wàn)科發(fā)布三季度業(yè)績(jì)報告。1-9月份，萬(wàn)科共實(shí)現營(yíng)業(yè)收入225.4億元，凈利潤22.8億元，分別較去年同期增長(cháng)59.1%和18.8%。三季度，公司實(shí)現結算面積60.4萬(wàn)平方米，結算收入51.9億元，同比分別增長(cháng)102.0%和74.0%，受計提存貨跌價(jià)準備等因素的影響，公司三季度的凈利潤為2.15億元，同比下降13.4%。

　　萬(wàn)科公司總裁郁亮表示，受全球金融震蕩的影響，外圍的經(jīng)濟環(huán)境、宏觀(guān)政策以及市場(chǎng)信心正面臨復雜的轉變，而房地產(chǎn)行業(yè)歷來(lái)與宏觀(guān)經(jīng)濟、政策緊密關(guān)聯(lián)，上述因素的復雜性在行業(yè)內也必然得到體現，給原本正處在調整期的行業(yè)增添了更大的不確定性。受市場(chǎng)因素的影響，預計萬(wàn)科2008年度凈利潤已經(jīng)無(wú)法達到限制性股票激勵計劃要求的15%增長(cháng)這一指標，公司目前還無(wú)法對全年凈利潤的同比變動(dòng)情況做出更進(jìn)一步的準確預測，但不能排除全年凈利潤出現下降的可能性。

　　但公司方面同時(shí)強調，盡管業(yè)績(jì)不盡如人意，但公司過(guò)冬實(shí)力強大。截至2008年9月底，萬(wàn)科總資產(chǎn)為1214.7億元，公司期末總負債率69.7%，凈負債率僅34.8%，比中期末的凈負債率37.1%進(jìn)一步下降。報告期末公司擁有貨幣資金199.4億元，比中期末的153.7億元增加了29.8%，體現了公司一貫重視的“經(jīng)營(yíng)穩健性和財務(wù)安全性”原則。期末，公司各類(lèi)短期借款和一年內到期的長(cháng)期借款合計170.7億元，低于公司所持有的貨幣資金，這意味著(zhù)萬(wàn)科目前的財務(wù)、資金狀況非常穩健。

　　為御寒穿起三重“棉襖”

　　成交低迷，價(jià)格不振，這樣的市道下，萬(wàn)科執行副總裁兼新聞發(fā)言人肖莉表示，作為企業(yè)，在市場(chǎng)面前，要敬畏、要謙恭。為應對市場(chǎng)情況，萬(wàn)科已下調開(kāi)竣工面積、降低收益預期，并在房地產(chǎn)行業(yè)內首家計提了存貨跌價(jià)準備。

　　公司總裁郁亮表示，萬(wàn)科已決定在中期下調開(kāi)竣工面積的基礎上，再調減開(kāi)工面積約110萬(wàn)平方米，到570萬(wàn)平方米左右。郁亮表示，調整開(kāi)發(fā)計劃是為了使產(chǎn)品結構與目前的市場(chǎng)需求類(lèi)型更匹配，使推盤(pán)計劃和銷(xiāo)售進(jìn)度相匹配。另一方面，這一策略也有利于增強萬(wàn)科的市場(chǎng)應變能力。由于保有足夠的現金資源，一旦市場(chǎng)出現轉暖的跡象，公司也能夠迅速擴大開(kāi)工，抓住機遇實(shí)現增長(cháng)。

　　肖莉表示，由于房?jì)r(jià)和地價(jià)由高漲到下降的過(guò)程，以及成交量的急劇萎縮已經(jīng)給公司帶來(lái)了成本上升、售價(jià)下降以及銷(xiāo)售難度加大等實(shí)質(zhì)性影響，公司預計全年業(yè)績(jì)無(wú)法達到股權激勵要求15%的增長(cháng)目標，且不排除全年利潤出現同比下降的可能性，公司已經(jīng)降低收益預期。

　　值得注意的是，萬(wàn)科在三季度報告中計提存貨跌價(jià)準備人民幣5.35億元。肖莉對此表示，在過(guò)去一年的牛市氛圍下，萬(wàn)科盡管對市場(chǎng)方向做出了正確的總體判斷，但在執行層面仍貫徹不夠堅決、徹底，也曾經(jīng)以高價(jià)獲得了若干幅土地。盡管這部分項目占公司全部項目的比例有限，但畢竟有悖于公司當時(shí)的整體策略，這一點(diǎn)無(wú)法回避。另一方面，公司在快速擴張的過(guò)程中，在牛市的樂(lè )觀(guān)氛圍中，對于成本的管理、費用的控制也確實(shí)存在一些松懈。公司的減值準備是根據報告期末的市場(chǎng)情況，在對所有項目進(jìn)行了全面測試后，遵循客觀(guān)和謹慎原則，按照“存貨項目成本”和“該項目估計銷(xiāo)售價(jià)款減去未來(lái)估計還將發(fā)生的成本、銷(xiāo)售費用、稅費后的金額”孰低的原則來(lái)計提的。合計計提存貨跌價(jià)準備人民幣約5.35億元。到今年年末，公司將根據市場(chǎng)情況進(jìn)一步對存貨減值風(fēng)險予以全面審視和評估。

　　萬(wàn)科呼吁繼續適度讓利

　　10月22日，主管部門(mén)出臺政策穩定樓市，萬(wàn)科有關(guān)負責人認為，新政策的效果還有待觀(guān)察，開(kāi)發(fā)企業(yè)還是應該適度讓利。

　　郁亮表示，國家選擇和國民經(jīng)濟密切相連的房地產(chǎn)行業(yè)作為突破口，提振內需、增強經(jīng)濟活力，帶動(dòng)眾多相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展，有助于實(shí)現國民經(jīng)濟平穩過(guò)渡，進(jìn)而在未來(lái)的世界經(jīng)濟格局中為中國爭取更為有利的地位，這應該是從整體宏觀(guān)經(jīng)濟的戰略高度做出的全局性考慮。

　　本次政策的出臺，降低了自住購房者的總體支出，有利于自住購房者實(shí)現購房愿望，客觀(guān)上也有利于穩定市場(chǎng)信心，避免出現過(guò)度調整，有助于推動(dòng)市場(chǎng)更快地達成共識，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)的“軟著(zhù)陸”，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。但短期來(lái)看，市場(chǎng)能多快、多大程度上做出積極反應，對2008年的公司業(yè)績(jì)又將產(chǎn)生多大影響，則還有待觀(guān)察。

　　萬(wàn)科認為，本次的市場(chǎng)調整根源在于2007年市場(chǎng)過(guò)熱、房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，部分市場(chǎng)房?jì)r(jià)超出了一般家庭的支付能力。在市場(chǎng)成交量已經(jīng)急劇萎縮的情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行適度讓利，促進(jìn)成交量的上升，對于開(kāi)發(fā)企業(yè)本身、購房者和行業(yè)健康發(fā)展甚至對整體宏觀(guān)經(jīng)濟、金融的穩定都有積極意義。10月22日，新的宏觀(guān)調控政策出臺后，首付、利率的下調降低了自住購房的成本、提升了購買(mǎi)力，對于部分去年房?jì)r(jià)上漲過(guò)快而今年調整不明顯的城市，這反而應該是開(kāi)發(fā)企業(yè)順應時(shí)勢合理定價(jià)、適度讓利、促進(jìn)成交的一個(gè)機會(huì )。(記者肖賓)