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　　6700元/平米，這是深圳梅隴鎮喊出的一手房起售價(jià)，而賣(mài)家正是去年3月在同一區域(深圳寶安區龍華片區)分別以4.02億和4.58億天價(jià)拿下兩塊地皮的金地集團(600383.SH)。

　　去年天價(jià)地皮成交后，輿論一片嘩然，有業(yè)內人士分析，由于是雙限競標，除去無(wú)償建房和其他成本，實(shí)際兩塊地的樓面地價(jià)分別高達8000元/平方米和7800元/平方米。

　　市場(chǎng)曾一度期待金地大刀闊斧出手之后，將惹龍華房?jì)r(jià)上升至15000元/平方米，而梅隴鎮后續售價(jià)也會(huì )上躥2000-3000元/平方米。沒(méi)料到目前開(kāi)盤(pán)的梅隴鎮第四期，有這么大的“跳水”幅度。去年在龍華高價(jià)拍下的地塊，在銷(xiāo)售下滑、樓盤(pán)低價(jià)出售的情況下會(huì )帶來(lái)多大的資金壓力？

　　梅隴鎮第四期是否低于成本價(jià)“吐血”發(fā)售？低價(jià)發(fā)售帶來(lái)的回款能否幫助金地安然度過(guò)擴張過(guò)度以及市場(chǎng)收縮后的冬天？理財周報記者就此事致電金地董秘郭國強未獲回應。

　　誘人起價(jià)為保資金鏈？

　　“不好意思，今天實(shí)在太忙了�！� 金地梅隴鎮第四期發(fā)售前三天，理財周報記者來(lái)到售樓部現場(chǎng)。售樓部擠滿(mǎn)了前來(lái)購房和咨詢(xún)的人，場(chǎng)面火爆。記者之前聯(lián)系好的售樓小姐只是匆匆讓記者填了一下表格，就急著(zhù)招呼其他前來(lái)買(mǎi)房的客人。事實(shí)上，四期開(kāi)盤(pán)的時(shí)間是11月1日，但工作人員表示，“這兩天推出的160套，已經(jīng)剩下十幾套了�！�

　　“價(jià)格從6700元/平米起�！惫ぷ魅藛T表示均價(jià)不只這個(gè)數，但顯然這個(gè)誘人的起價(jià)是吸引眾多購房客的重要因素。記者從房地產(chǎn)數據之窗網(wǎng)站上了解到，同一時(shí)期梅隴鎮所在地深圳寶安區的一手房均價(jià)均在萬(wàn)元以上。

　　金地梅隴鎮是金地目前在深圳主推的樓盤(pán)之一，2005年開(kāi)盤(pán)，目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)到第四期。數據顯示，深圳項目是去年金地利潤的主要來(lái)源，其中金地梅隴鎮和金地名津各貢獻了約3億元凈利潤，占據了公司凈利潤的半壁江山。2007年深圳市場(chǎng)的火爆導致這兩個(gè)項目的凈利潤水平遠高于其它項目，分別達到了31%和37%。

　　理財周報記者在前往樣品房的路上看到，這個(gè)去年為金地帶來(lái)3億元凈利潤的搖錢(qián)樹(shù)樓盤(pán)，第四期(19棟)仍在施工，偌大的工地散落著(zhù)不少建筑材料，現場(chǎng)顯得繁忙而雜亂。

　　從仍在銷(xiāo)售中的第三期數據來(lái)看，情況令人滿(mǎn)意。房地產(chǎn)數據之窗公布的數據顯示，從10月20日到10月29日，梅隴鎮第三期(17棟)共售出11套，面積以90平米上下的中小戶(hù)型為主。

　　第三期共有381套商品房，其中60%仍然待售，根據售樓部工作人員的說(shuō)法，第三期開(kāi)始發(fā)售時(shí)，均價(jià)達到12000元/平米，超過(guò)目前的第四期起售價(jià)接近一倍。不知是否因為第三期銷(xiāo)售未如理想，以及受困于資金壓力，第四期開(kāi)盤(pán)即擺出甩賣(mài)姿態(tài)。

　　事實(shí)上，去年金地在龍華出手的兩個(gè)地塊，加上目前在梅隴鎮40多萬(wàn)平米的在建項目，使金地在龍華的開(kāi)發(fā)量增加到57萬(wàn)平米，成為龍華片區的一哥。

　　不過(guò)，當一哥是需要付出代價(jià)的。

　　去年金地的擴張性拿地導致金地現金流緊張，去年年報顯示每股經(jīng)營(yíng)現金凈流量為-7.52元，在房地產(chǎn)上市公司中排名末尾。隨著(zhù)在北京、深圳、廣州、沈陽(yáng)等地在建項目的增加，對資金的需求越來(lái)越迫切。

　　今年7月，金地公開(kāi)增發(fā)A股股票募集不超過(guò)7.2億股、募集資金總額不超過(guò)85億元的申請審核未獲得證監會(huì )發(fā)審委通過(guò)，資金鏈被進(jìn)一步拉緊。

　　現金流充沛預示風(fēng)險不大

　　去年金地高價(jià)購入的土地儲備會(huì )對上市公司產(chǎn)生很大壓力，這意味著(zhù)土地可能會(huì )損害價(jià)值，在未來(lái)可能以成本價(jià)或虧損價(jià)發(fā)售。

　　不過(guò)，10月28日披露的第三季報顯示金地目前現金流充沛。

　　從第三季數據來(lái)看，金地前三季度實(shí)現銷(xiāo)售面積73萬(wàn)平方米，同比下降8.6%；銷(xiāo)售金額78.5億元，同比增長(cháng)11.7%。也就是說(shuō)，盡管銷(xiāo)量下降，金地仍然保持了銷(xiāo)售金額的增長(cháng)。

　　三季報顯示金地賬面資金為80億元，比2007年底增加219%，主要來(lái)源于預售和銷(xiāo)售回款(其中預售房款達73 億元，增加92%)，以及借款的增加(有息負債增至76.5億元)。公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流為負的11.1億，較2007年底負63億有明顯改善。

　　數據顯示，金地目前未付土地款有17億元，其中番禺地款占13億元，目前合同已經(jīng)到期但政府沒(méi)有交底，理論上公司可以取消合同并拿回3億元的定金，也可能通過(guò)和政府協(xié)商，在規劃、層高等方面作些調整。

　　公司目前現金83億元，有息負債110億元，近期還款12億元，從資金面上看，公司的風(fēng)險不大。

　　春天還很遙遠

　　盡管政府不斷出臺刺激房地產(chǎn)行業(yè)的政策，但能否改變房?jì)r(jià)下行的趨勢仍需觀(guān)察。

　　合富輝煌地產(chǎn)分析師黎文江認為，政府日前推出針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的“組合拳”，包括稅率、利率、首付比例的調整力度不小，但受惠范圍小�！罢�府目前的政策主要是針對首次置業(yè)和90平方米以下的中小戶(hù)型，但對于一些一線(xiàn)城市，比如廣州來(lái)說(shuō)，首次置業(yè)的比例很少，更多的是改善住房、二次置業(yè)的用戶(hù)�！�

　　對用戶(hù)構成的分析，使黎文江得出這樣的結論：“目前大家都在觀(guān)望，等對二次購房貸款政策的放松，現在仍有大量的需求未能釋放�！�

　　這樣的情況在金地位于廣州的另一個(gè)主推盤(pán)荔湖城也同樣存在。黎文江透露，位于廣州增城的荔湖城開(kāi)盤(pán)一年，別墅和底層住宅賣(mài)得比較好，但是今年的高層洋房就很難賣(mài)，“房?jì)r(jià)從5000多降到3000多�！�

　　“從廣州到那里購房的人一般都不會(huì )選擇高層，因為主要用途是度假，所以別墅更受歡迎。這種情況下高層只能適應當地的房?jì)r(jià)水平。在附近的恒大山水城和鳳凰城均價(jià)都不超過(guò)4000�！崩栉慕�分析了荔湖城價(jià)格上不去的原因。

　　盡管荔湖城只賣(mài)到3000多元，但黎文江認為不會(huì )低于成本價(jià)�！澳抢锏牡貎r(jià)也就是幾百塊。而地產(chǎn)商可能會(huì )采取低開(kāi)高走的策略，打響了之后再升價(jià)�！�

　　數據顯示，廣東房地產(chǎn)企業(yè)今年的預售款占投資總額比例從去年的49%下降到40%，也就是說(shuō)，企業(yè)需要多找10%的資金來(lái)繼續在建項目。因此，很多企業(yè)采取了“不開(kāi)工、不買(mǎi)地”的收縮戰線(xiàn)策略。金地也不例外，今年開(kāi)發(fā)和竣工面積預計分別比年初計劃下降20%和15%。(何蘊琪)