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　　截至10月底，滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司中，已有100多家披露了三季報。在杭有項目的開(kāi)發(fā)公司中，以萬(wàn)科領(lǐng)銜的外來(lái)大鱷軍團，以及浙江本土的濱江集團、廣宇集團、新湖中寶、浙江廣廈、美都控股、萊茵置業(yè)、臥龍地產(chǎn)等上市房企雖然仍有贏(yíng)利，但是從現金流、資產(chǎn)負債率和速動(dòng)比率等關(guān)鍵財務(wù)數據來(lái)看，資金鏈緊張仍是當前房企業(yè)們“過(guò)冬”時(shí)面臨的首要問(wèn)題。

　　凈利潤——多數有增長(cháng)，中小房企下滑

　　首開(kāi)股份最新公布的三季報顯示，今年前三季度，公司實(shí)現凈利潤2.39億元，同比增長(cháng)2123.72%。這是眾多在杭有項目的上市房地產(chǎn)公司中業(yè)績(jì)增長(cháng)最猛的一個(gè)。并且根據該公司2008年度業(yè)績(jì)預增公告，預測年初至下一報告期末的累計凈利潤與上年同期相比有大幅增長(cháng)，增長(cháng)幅度約為70%以上。據悉，首開(kāi)股份業(yè)績(jì)預增主要原因在于2008年公司主營(yíng)業(yè)務(wù)(包括商品房銷(xiāo)售及部分項目轉讓)盈利水平與上年相比，有較大程度的提高。

　　新湖中寶的業(yè)績(jì)增長(cháng)幅度也比較驚人，前三季度實(shí)現凈利潤約4.9億元，同比增長(cháng)1195.57%。這是浙江本土上市房地產(chǎn)公司中業(yè)績(jì)增長(cháng)最猛的一個(gè)。新湖中寶的利潤高速增長(cháng)得益于高額的投資收益，其中第三季度，新湖中寶獲得投資收益約3.2億元。有分析指出，新湖中寶有效平滑了行業(yè)投資風(fēng)險，新湖中寶對期貨、銀行、礦產(chǎn)的投資，中和了單一房地產(chǎn)的風(fēng)險。

　　除這兩者之外，前三季業(yè)績(jì)增長(cháng)突出的房企還有保利地產(chǎn)、濱江集團和廣宇集團。其中保利地產(chǎn)前三季度實(shí)現公司營(yíng)業(yè)收入66.93億元，同比增長(cháng)71.22%；凈利潤12.67億元，同比增長(cháng)125.38%；濱江集團實(shí)現凈利潤6.02億元，同比增長(cháng)100%；廣宇集團前三季實(shí)現凈利潤8805.21萬(wàn)元，同比增長(cháng)92.13%。

　　此外，萬(wàn)科仍然是所有上市房企中凈利潤絕對值最高的一個(gè)，今年1~9月實(shí)現凈利潤22.8億元，較去年同期增長(cháng)18.8%；金地集團實(shí)現凈利潤共計3.5億元，比去年同期的3.27億元增長(cháng)7.82%；浙江廣廈實(shí)現凈利潤1.8億元，同比增長(cháng)10.24%；臥龍地產(chǎn)實(shí)現凈利潤1.02億元，同比增70.44%。

　　雖然這些上市房企前三季度的仍然贏(yíng)利，但從第三季度與前兩個(gè)季度的業(yè)績(jì)增長(cháng)幅度相比，已經(jīng)疲態(tài)盡現，樓市寒流帶來(lái)的后果已經(jīng)全面發(fā)酵。一些中小房企的業(yè)績(jì)則已經(jīng)出現下滑態(tài)勢。美都控股前三季實(shí)現凈利潤1713.31萬(wàn)元，同比下滑61.17%；萊茵置業(yè)實(shí)現凈利潤6122.55元，同比下滑33.73%。相關(guān)信息顯示，市場(chǎng)的成交低迷是房企業(yè)績(jì)下滑的主要原因。

　　現金流——基本為負，銷(xiāo)售回籠資金低于項目開(kāi)發(fā)支出

　　在現金流方面，無(wú)論外來(lái)大鱷還是本土房企，其前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金凈流量全部為負值，表現為凈流出。這意味著(zhù)房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售回籠資金額已低于公司進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)及土地儲備的相關(guān)支付額。

　　保利地產(chǎn)財務(wù)數據顯示，至三季度末，公司現金流為-81.76億元，比上年同期現金情況減少67.67%；濱江集團和廣宇集團前三季的現金流分別為-21.8億元和-20.9億元；萬(wàn)科現金流為-19.89億元；金地為-11.14億元；浙江廣廈為-5.69億元；新湖中寶為-5.19億元；首開(kāi)股份為-3.7億元；臥龍地產(chǎn)為-1.78億元；萊茵置業(yè)為-7799.6萬(wàn)元；美都控股為-2100.6萬(wàn)元。

　　一般而言，上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現金流量應為正數，而且經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現金流量占全部現金流量的比重越大，說(shuō)明公司的財務(wù)狀況越穩定，從而支付能力越有保證。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現金流一旦出現負值，即使利潤表中揭示的營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)利潤增長(cháng)很多，但其中的相當部分可能以賒銷(xiāo)實(shí)現，加之地產(chǎn)公司的應收賬款和存貨等數據上升過(guò)快，反映出企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤存在不實(shí)或過(guò)度包裝之嫌。

　　目前房企的巨額經(jīng)營(yíng)現金流負值主要是存貨增長(cháng)過(guò)快造成的。再加上去年大量的拿地行為，存貨更多表現為土地儲備的快速增長(cháng)。

　　資產(chǎn)負債率——負債率普遍超警戒線(xiàn)

　　存貨增加說(shuō)明了銷(xiāo)售依然不暢。而銀根緊縮也讓開(kāi)發(fā)商的融資渠道進(jìn)一步收窄，以致負債迅速上漲。

　　資產(chǎn)負債率是衡量上市公司負債水平的重要指標，資產(chǎn)負債率超過(guò)50%說(shuō)明自有資金不足以?xún)斶�負債。而根據已披露的房企上市公司三季報，絕大多數房企的負債水平高于50%，并且多數超過(guò)了70%的警戒線(xiàn)。

　　在外來(lái)大鱷中，萬(wàn)科的資產(chǎn)負債率是最低的，截至三季度末，其負債率為69.66%，并且萬(wàn)科擁有貨幣現金199.4億元，較上季度末的153.7億元增加29.7%，做足了“過(guò)冬”的準備。保利和金地的資產(chǎn)負債率都在約73.3%，其中保利期末擁有貨幣資金48.31億元，較上季度末的36.18億元增加33.5%；金地期末擁有貨幣資金80.21億元，較上季度末的72.88億元增加10.1%.。首開(kāi)股份的資產(chǎn)負債率明顯偏高，達到了82.39%。

　　濱江集團的負債率為72.65%，期末擁有貨幣資金9.14億，不過(guò)濱江集團的速動(dòng)比率為1.02，說(shuō)明短期周轉能力不錯，是上市房企中狀況比較好的一個(gè)；廣宇集團的負債率約為71.4%，期末擁有貨幣資金1.27億元，但是速動(dòng)比率僅為0.07，短期償債能力不容樂(lè )觀(guān)。新湖的資產(chǎn)負債率為65.05%，期末擁有貨幣資金29.6億元，速動(dòng)比率0.74，狀況較好；臥龍地產(chǎn)的負債率為67.19%，擁有貨幣資金0.48億元，速動(dòng)比率0.2；美都控股資產(chǎn)負債率69.26%，擁有貨幣資金3.21元，速動(dòng)比率0.31；萊茵置業(yè)資產(chǎn)負債率74.95%，擁有貨幣現金1.93億元，速動(dòng)比率0.25。本土房企中，廣廈的資產(chǎn)負債率較高，達到86.6%，期末擁有貨幣資金4.45億元，而速動(dòng)比率也較低，僅為0.1。

　　截至記者發(fā)稿，港股的綠城中國尚未公布最新的季報，但是根據其半年報，公司負債率達116.7%。

　　過(guò)冬——增加貨幣資金是首選

　　根據易居中國房地產(chǎn)研究院對全國30多個(gè)重點(diǎn)城市展開(kāi)的針對房地產(chǎn)企業(yè)高管和業(yè)內專(zhuān)家的四季度市場(chǎng)預測調研，五成以上的受訪(fǎng)者認為四季度房?jì)r(jià)還將下跌。在上海、廣州、北京、深圳等一線(xiàn)城市，則有71.1%的受訪(fǎng)者認為房?jì)r(jià)較三季度將繼續下調；而對于成交量，有43.8%的受訪(fǎng)者認為四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將進(jìn)一步萎縮，有27.6%的受訪(fǎng)者認為會(huì )繼續延續三季度的走勢。

　　在房產(chǎn)周期低谷中，美國、日本、中國香港地區的地產(chǎn)公司案例表明：企業(yè)規模大小與抗沖擊能力無(wú)關(guān)；低谷中周轉率比利潤率重要；低谷中加速周轉有很多方法，但儲備盡可能多的金融資源是最重要的，這不僅是過(guò)冬的需要，也是套利低谷、并購擴張的需要。

　　房地產(chǎn)企業(yè)增加貨幣資金的方式主要有三：一是通過(guò)加快推貨和促銷(xiāo)，加強現金回籠。二是壓縮開(kāi)工面積。萬(wàn)科總裁郁亮表示，確保經(jīng)營(yíng)穩健性和財務(wù)安全性，萬(wàn)科決定在中期下調開(kāi)竣工面積的基礎上，再減開(kāi)工面積約110萬(wàn)平方米，到570萬(wàn)平方米左右。第三是發(fā)行公司債，通過(guò)證券市場(chǎng)融資也成為一個(gè)重要途徑，如萬(wàn)科今年9月發(fā)行了59億元公司債，保利地產(chǎn)今年7月發(fā)行了43億元公司債。金地集團的公開(kāi)增發(fā)計劃今年7月未能“過(guò)會(huì )”，但該公司已于今年3月成功發(fā)行12億元公司債。(徐叔競)