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　　近日，央行公布的第三季度全國城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查顯示，未來(lái)3個(gè)月打算買(mǎi)房的居民人數占比為13.3%，創(chuàng )下了1999年此項調查開(kāi)展以來(lái)的最低水平。其中，在調查的7個(gè)大城市中，北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市未來(lái)3個(gè)月打算買(mǎi)房的人數占比均不足10%，甚至低于全國平均水平。從去年第四季度開(kāi)始彌漫的觀(guān)望情緒，并未隨著(zhù)國家系列新政的出臺而減弱，相反有愈演愈烈的跡象。

　　面對寒冬，房企紛紛以降價(jià)賣(mài)樓自救，據悉去年以高達8000元/平方米地價(jià)拿下的深圳金地梅隴鎮四期，近日開(kāi)售價(jià)格居然為6670元/平方米起，大有“虧本跳樓大血拼”的架式。一位從天河起家，如今已進(jìn)入全國多個(gè)城市的開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售負責人對記者說(shuō)：“前幾年我們對行業(yè)判斷太樂(lè )觀(guān)，攤子鋪的太大了，現在能生存下去才最關(guān)鍵。12月和明年初，我們還有兩三次銀行貸款要還，如果市場(chǎng)還沒(méi)能好轉的話(huà)，我們只能犧牲兩三個(gè)項目，就算虧本促銷(xiāo)也要回籠資金�！�

　　但是，降價(jià)促銷(xiāo)帶來(lái)的短期銷(xiāo)售回款畢竟只是杯水車(chē)薪，除了降價(jià)賣(mài)樓外，還有不少發(fā)展商正通過(guò)向政府陳情、多方面融資、縮減規模、退地賣(mài)地、調整計劃、改變區域策略、節約成本等方式，準備好過(guò)冬棉被。

　　上書(shū)陳情

　　11月5日，廣東地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)、富力地產(chǎn)董事長(cháng)李思廉在銀企高峰座談會(huì )上稱(chēng)，“我們(廣東地產(chǎn)商會(huì ))已經(jīng)聯(lián)合省政策研究中心，向省政府遞交了一份房地產(chǎn)白皮書(shū)�！� 這份白皮書(shū)就行業(yè)情況、金融政策等方面闡述了廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀，希望金融方面加大政策力度，以喚起廣州市場(chǎng)的信心。

　　據悉，在此之前，早在今年9月份，中國房地產(chǎn)商會(huì )就已向政府有關(guān)部門(mén)上呈研究報告，建議調整房地產(chǎn)調控政策，據悉這也是促成本輪房地產(chǎn)新政出臺的一個(gè)背景。

　　調整目標

　　保利地產(chǎn)在三季報披露后不久就公開(kāi)表示，將今年的銷(xiāo)售目標下調20%左右；富力地產(chǎn)李思廉11月5日在接受記者采訪(fǎng)時(shí)坦承要下調180億元的銷(xiāo)售目標；合景泰富地產(chǎn)董事局主席孔健岷透露，該公司10月的銷(xiāo)售金額同比去年增加，達到4億-5億元，但整體的銷(xiāo)售目標也將下調；碧桂園地產(chǎn)據稱(chēng)到10月底完成的銷(xiāo)售金額為140多億元，距離320億元的銷(xiāo)售目標相去甚遠，因此也會(huì )調整今年與明年的年度計劃。

　　除年度計劃外，不少發(fā)展商還根據各地市場(chǎng)變化，調整企業(yè)在各區域的發(fā)展計劃，如有發(fā)展商收縮在深圳、廣州等價(jià)格調整幅度較大城市的投資，改向部分前景看好的二三線(xiàn)城市發(fā)展；也有發(fā)展商堅定大城市或熟悉的本土市場(chǎng)發(fā)展計劃，收縮向外地的拓展計劃，以減少投資風(fēng)險。

　　發(fā)公司債

　　銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸緊縮、資本市場(chǎng)的低迷，令企業(yè)融資困難，大大影響房企生存。據統計，在股市大漲的2007年，企業(yè)融資活動(dòng)所帶來(lái)的現金流高達1064億元，而今年第一季度融資活動(dòng)的現金流為349.46億元，第二季度僅為94.66億元。為渡難關(guān)，發(fā)行公司債等融資方式成為不少房企緩解資金饑渴的選擇。

　　據統計，自今年3月以來(lái)，金地集團、保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬(wàn)科、北辰實(shí)業(yè)和中糧地產(chǎn)等數家房企發(fā)行了總額達157億元的公司債。金融街、泛海建設等發(fā)展商也在積極籌備公司債的發(fā)行。11月6日，富力地產(chǎn)發(fā)公告表示有意在國內發(fā)行不超過(guò)60億元的公司債。

　　另外，更多房企祈求通過(guò)上市獲得發(fā)展資金支持，據悉僅2008年2-8月，排隊在香港上市的內地企業(yè)就有幾十家，可惜因樓市調控力度加大，加上美國次貸危機引發(fā)的金融風(fēng)暴影響，令今年房企的上市形勢急轉直下，恒大百億元IPO計劃擱置、備受矚目的地產(chǎn)巨頭龍湖地產(chǎn)上市也一次次延期。盡管如此，仍有眾多房企為上市做著(zhù)鍥而不舍的努力，除恒大外，廣州還有方圓、星河灣、光大等房企依然在積極籌備著(zhù)上市。

　　還有部分房地產(chǎn)企業(yè)鋌而走險，不惜拆借高息貸款以過(guò)冬。有業(yè)界人士透露，如今房地產(chǎn)企業(yè)借高利貸膽子越來(lái)越大，有的房企為渡過(guò)難關(guān)，月利10%也敢借。這種借貸通常是兩三個(gè)月的短期借貸，風(fēng)險非常高。如果到時(shí)銷(xiāo)售回款跟不上沒(méi)法還貸款，開(kāi)發(fā)商就只有逃跑。

　　減少開(kāi)工

　　一方面要找錢(qián)，一方面也要省錢(qián)。為了把有限的資金更好地用在“刀刃”上，一些房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始減少開(kāi)工面積，減小投資規模。香港富商李嘉誠的旗艦公司和記黃埔，日前宣布將暫停全球業(yè)務(wù)的新投資。在明年年中之前，所有未落實(shí)或未作承擔的開(kāi)支都會(huì )省下來(lái)，并要檢討全部投資項目。

　　而在今年年中，萬(wàn)科執行副總裁肖莉就曾對媒體表示，該集團今年下半年不僅會(huì )調減項目，還會(huì )調整原計劃開(kāi)工的部分項目的規劃和產(chǎn)品結構，使產(chǎn)品與目前的市場(chǎng)需求更匹配，為公司搭建一個(gè)堅實(shí)而安全的平臺，以保障公司未來(lái)業(yè)績(jì)的持續增長(cháng)。今年下半年，萬(wàn)科的開(kāi)工面積由原計劃的848萬(wàn)平方米減少到683萬(wàn)平方米，減幅19.5%。同時(shí)，竣工面積也從原計劃的689萬(wàn)平方米減少到586萬(wàn)平方米，減幅達14.9%。首創(chuàng )置業(yè)也曾公開(kāi)表示，公司動(dòng)工面積將由原定的150萬(wàn)平方米降至60萬(wàn)平方米，降低60%。2009年的竣工面積，也將由200萬(wàn)平方米大幅減至88萬(wàn)平方米。

　　暫停施工

　　11月3日，萬(wàn)科上海公司證實(shí)，原定于2009年6月30日竣工的上海萬(wàn)科城花新園的住宅樓已停工。而該項目負責人之一湯小菁也表示，6月份時(shí)還做過(guò)城花新園的宣傳和推介活動(dòng)，項目一直在順利進(jìn)行中。

　　在廣州金地荔湖城的業(yè)主論壇上，有不少業(yè)主反映該項目已經(jīng)停工。同樣是金地，在目前深圳熱銷(xiāo)的梅隴鎮旁還有一塊土地剛施工不久，但現在也已經(jīng)暫停了。

　　有業(yè)內人士稱(chēng)，金地、萬(wàn)科高層表示，明年將會(huì )停止所有虧損不盈利的項目工程。據說(shuō)金地、萬(wàn)科經(jīng)初步估算后，估計可能停工的項目將占到整個(gè)施工項目數量的1/3以上。

　　轉讓項目

　　據不完全統計，2007年，包括南京、廣州、上海、成都、重慶等多個(gè)城市誕生10余個(gè)“地王”。個(gè)別地塊在上百輪競價(jià)后，以3倍甚至更高于底價(jià)的價(jià)格成交。而今年，以底價(jià)成交甚至流拍的土地眾多，房企拿地積極性大減。退地、項目轉讓等在前“地王”身上上演。例如，神州融信地產(chǎn)不惜損失7000萬(wàn)元土地保證金，將去年以9.04億高價(jià)拿到的福州“地王”退回；上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司損失3000萬(wàn)元保證金，退回普陀長(cháng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區4號東南地塊；萬(wàn)科東莞“地王”等也通過(guò)項目股權轉讓方式實(shí)現資金回籠。

　　11月6日，萬(wàn)科發(fā)公告稱(chēng)將去年收購“富春東方”股權包中的南京恒邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權掛牌轉讓。股權轉讓總價(jià)為2.268億元。該資產(chǎn)為去年3月21日萬(wàn)科以10.05億元拿下富春東方股權包中的資產(chǎn)之一，包括位于南京新街口商圈核心地段的東方名苑裙樓商業(yè)等物業(yè)。

　　近日，大連乾豪地產(chǎn)公司旗下的三個(gè)地產(chǎn)項目的權益以4.8億元被遠洋地產(chǎn)收購，收購完成后乾豪地產(chǎn)將成為遠洋地產(chǎn)的全資附屬公司。同時(shí)，遠洋地產(chǎn)還擬以7.2億元的代價(jià)收購大連天基全資附屬公司宏多集團有限公司的全部已發(fā)行股本�！　�

　　謀求轉型

　　之前，廣州發(fā)展商恒大地產(chǎn)、珠江投資都曾有投資鋼鐵、路橋基礎設施等行業(yè)，美林地產(chǎn)投資家居建材及旅游，碧桂園也傳出向旅游、文化娛樂(lè )等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的消息，不少以地產(chǎn)起家的發(fā)展商，早已在謀求多行業(yè)共同發(fā)展的突破。而今年以來(lái)，北京、上海的上市房企國興地產(chǎn)(000838)和新湖創(chuàng )業(yè)(600840)都已在公司公告上顯示將把主營(yíng)業(yè)務(wù)轉型到化工，另外還將參股金融。另一上市企業(yè)新湖中寶(600208)也正變賣(mài)股權投身金融，其第三季報顯示，該公司第三季度業(yè)績(jì)預增的主要原因是報告期內公司部分房地產(chǎn)項目結算收入有一定增長(cháng)，以及公司轉讓乍浦開(kāi)發(fā)集團等股權所產(chǎn)生的投資收益。上半年，該公司增資控股浙江天地期貨，出資認購盛京銀行3億股增發(fā)股，認購了長(cháng)城證券1000萬(wàn)股增發(fā)股。

　　裁員減薪

　　此前“財大氣粗”的房地產(chǎn)企業(yè)造就了不少“勤勞致富”的打工皇帝，年薪上百萬(wàn)元、幾十萬(wàn)元的職業(yè)經(jīng)理人比比皆是，普通銷(xiāo)售人員的工資也明顯比其他行業(yè)要高得多。但今年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)這一黃金職業(yè)已風(fēng)光不再，不少房企開(kāi)始從內部做起，紛紛裁員減薪，以求減少開(kāi)支、降低成本。如今，這場(chǎng)房企“瘦身”運動(dòng)已逐漸蔓延到廣州、深圳、北京等城市，許多新招的大學(xué)畢業(yè)生剛就業(yè)就失業(yè)，有的小企業(yè)裁員幅度甚至超過(guò)50%。

　　深圳市勞動(dòng)保障局發(fā)布的上半年人力資源市場(chǎng)數據顯示，由于房?jì)r(jià)不斷下跌，深圳市今年上半年房地產(chǎn)業(yè)對員工需求僅需2507人，而2006年僅第二季度房地產(chǎn)行業(yè)對員工的需求就高達34615人，今年比2006年下降幅度超過(guò)九成。

　　近日，網(wǎng)上有一自稱(chēng)是某地產(chǎn)集團下屬建筑工程有限公司員工在網(wǎng)絡(luò )上發(fā)表留言，表示“由于今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，整個(gè)集團公司這段時(shí)間開(kāi)始大裁員，我們建筑公司也要裁掉近半人員，前幾日就裁去了被公司視為臨時(shí)工的近200人”。合景泰富主席孔健岷近日曾在接受記者采訪(fǎng)時(shí)透露，合景泰富暫未有裁員計劃，但將研究薪酬調整。

　　有業(yè)內人士指出，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，人力成本、管理成本所占比例相當小，裁員雖然只是“下下策”，但面對漫長(cháng)的冬天，裁員也不失是個(gè)直接減少經(jīng)營(yíng)成本的好辦法。

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　　美國 房企自救看準：搶占先機

　　在美國的地產(chǎn)危機中，地產(chǎn)商各顯神通，無(wú)論是降價(jià)、賣(mài)地，目的只有一個(gè)就是加速周轉，在這個(gè)過(guò)程中搶占先機。賣(mài)房子是產(chǎn)生現金渡過(guò)危機的唯一可靠方法。美國最大房地產(chǎn)公司帕爾迪為渡難關(guān)，一早就采用了包括降價(jià)、促銷(xiāo)等各種手段賣(mài)樓回籠資金。另兩家排名第七、第八位的地產(chǎn)上市公司，也是采取積極價(jià)格戰的策略，早在2007年第三季度就開(kāi)始發(fā)起促銷(xiāo)。

　　根據美國一個(gè)獨立的地產(chǎn)研究公司研究顯示，在地產(chǎn)危機時(shí)期，買(mǎi)房人對低端房產(chǎn)興趣更濃，因此有不少原先專(zhuān)注豪宅的企業(yè)改變策略，開(kāi)發(fā)更多低端住宅適應市場(chǎng)變化。此外，美國還有大房企，如勒納則從2007年中開(kāi)始就大刀闊斧地賣(mài)地，而且還是大幅度折價(jià)賣(mài)地來(lái)謀求自救，其折價(jià)水平從目前看是美國低價(jià)的正常水平，但在當時(shí)就很轟動(dòng)，被業(yè)界稱(chēng)為是“燃燒土地”。該公司一系列大膽舉措令其得到分析師的肯定，有些分析師還在地產(chǎn)危機中調高了勒納的投資指數。因為在危機中大量的土地儲備已沒(méi)有意義，只有手里有現金才可能抄底地產(chǎn)行業(yè)的低谷。(記者　李琳)