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　　不一樣的2008年，不一樣的中國樓市。房?jì)r(jià)從一天一高價(jià)到全國普降，作為樓市主導的開(kāi)發(fā)商，他們面臨怎樣的問(wèn)題，又將如何尋求自救？日前，在珠江新城富力中心54層上空，向來(lái)低調的富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(cháng)、總裁張力，保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司董事總經(jīng)理宋廣菊女士接受了記者的專(zhuān)訪(fǎng)。

　　兩大房地產(chǎn)巨頭表示，2009年將是更為困難的一年，明年、甚至后年都是房地產(chǎn)企業(yè)的調整期，明年底樓價(jià)將到底并站穩。為能有更充裕的資金，富力將發(fā)行60億元的公司債，估計明年上半年可以發(fā)行完畢。

　　銀根緊縮 計劃發(fā)行60億元債券

　　資金緊張是目前眾多開(kāi)發(fā)商目前面臨的最大問(wèn)題。在珠江新城，富力有15個(gè)項目，富力中心、富力麗思卡爾頓酒店、富力君悅大酒店等等，涉及世界頂級酒店、大型甲級寫(xiě)字樓、酒店公寓、購物中心等多種業(yè)態(tài)。曾經(jīng)以盤(pán)活舊廠(chǎng)房起家的富力，前兩年大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的現在，這一點(diǎn)被業(yè)內稱(chēng)為是富力資金鏈緊張的關(guān)鍵原因。富力2008年的中報顯示，富力僅一年到期的短期貸款達80.73億元，長(cháng)期貸款達到了125.16億元，此外還有88億元的土地出讓金未付，下半年需要付38億元，以及建筑費20億元。

　　對于資金鏈緊張，張力并不諱言。他表示，這不僅僅是一個(gè)公司的問(wèn)題，也是整個(gè)行業(yè)的問(wèn)題。但是資金鏈緊張并非外界所傳的大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。資金鏈緊張主要是公司前兩年高速度發(fā)展，大量買(mǎi)地，導致銀行借貸較大。今年銀根緊縮，帶來(lái)了連鎖反應。為此，公司董事會(huì )已經(jīng)計劃發(fā)行60億元的公司債，估計明年上半年可以發(fā)行完畢。

　　回籠資金：加快賣(mài)樓 出售物業(yè)

　　在解決資金鏈緊張的辦法中，最主要的一招是加快賣(mài)樓，盡快回籠資金；同時(shí)取得銀行的信任，爭取貸款。

　　此外，富力還準備將一些好的物業(yè)進(jìn)行出售，出售比例在1/3左右。而保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司董事總經(jīng)理宋廣菊認為，現在開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源主要集中在三個(gè)途徑：一是上市公司從資本市場(chǎng)上籌集，二是向銀行貸款，三是靠銷(xiāo)售回款�！拔覀儗⑦M(jìn)一步做好計劃，減少開(kāi)工規模，做到以銷(xiāo)定產(chǎn)�！�

　　調低銷(xiāo)售預期：下調20%左右

　　“整體的銷(xiāo)售比起去年制定的計劃不是很理想，原來(lái)計劃是200多億元(240億元)，現在來(lái)說(shuō)只是靠近200億元，下滑了大約20%�！睆埩Ρ硎�。

　　銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的降低在業(yè)界已經(jīng)是不爭的事實(shí)。保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司董事總經(jīng)理宋廣菊表示：受到外圍經(jīng)濟環(huán)境的影響，保利也受到了一定的影響，對年初制定的各項經(jīng)濟指標進(jìn)行了20%左右的調整。

　　相比去年 “樓價(jià)已下跌25%~30%”

　　年末，“萬(wàn)科”領(lǐng)頭開(kāi)始了大規模的全國降價(jià)行動(dòng)，房?jì)r(jià)還會(huì )繼續下降嗎？張力表示，相比去年，各個(gè)大城市的樓價(jià)已經(jīng)下跌了25%~30%，價(jià)格的下降空間已經(jīng)不大�！懊髂晗鄬�會(huì )平穩一些�！彼�主張穩步下調，不要大幅下跌，因為“降價(jià)對市場(chǎng)并不好，誰(shuí)也不敢去要一個(gè)買(mǎi)了就貶值的房子�！�

　　宋廣菊表示：其實(shí)現在樓市消費還是個(gè)信心問(wèn)題，明年應該有個(gè)回暖的過(guò)程，“我覺(jué)得，明年的樓市價(jià)格應該達到底部并能夠站穩�！�

　　慎過(guò)冬：縮減開(kāi)工面積主動(dòng)瘦身

　　對于2009年，張力表示自己既不悲觀(guān)，也不樂(lè )觀(guān)�！懊髂甑姆康禺a(chǎn)行業(yè)應該和現在的情況差不多，變化不會(huì )太大。富力將根據今年的銷(xiāo)售情況，采取‘以銷(xiāo)定產(chǎn)’的方式，將銷(xiāo)售目標下降25%左右，盡量做到更加均勻一些�！�

　　“誰(shuí)也沒(méi)有料到金融海嘯的影響會(huì )這么大�！睆埩Ρ硎�，如果自身的調整，而沒(méi)有世界的金融海嘯，房地產(chǎn)行業(yè)要恢復元氣應該沒(méi)那么難。在房地產(chǎn)行業(yè)，前幾年的擴張30%都是非常低的，特別是2006年以后，幾乎是每年翻一番。從2000年開(kāi)始計算的話(huà)，房地產(chǎn)行業(yè)的年均增長(cháng)速度在60%左右，大家都是瘋狂地買(mǎi)地和擴張。但是今年之后，行業(yè)變得理性起來(lái)了。比如拍地，大家都非常謹慎，除非是地段特別好，或者是特別便宜的，一般的地產(chǎn)商都輕易不拿地。而政府推地的節奏也放緩了�！斑@種情況估計明年還會(huì )繼續存在，快則到明年底，慢則兩三年，才能有所改觀(guān)�！�

　　“以后公司的速度(業(yè)績(jì)增長(cháng))會(huì )控制在10%~15%左右，買(mǎi)地、開(kāi)工還有銷(xiāo)售都會(huì )控制得比較好�！�

　　樓市的冬天會(huì )比2008年的冬天更長(cháng)，為了度過(guò)這個(gè)冬天，張力表示富力內部已經(jīng)出現了裁員現象，而之前一直是增員，“明年或者是后面，都將是企業(yè)的調整期，主要是提高企業(yè)的內部管理，進(jìn)行成本控制�！�

　　與此同時(shí)，今冬明春將大量減少開(kāi)工面積。因為現在大家手頭上的存貨比較多，房屋空置率正在上升，“至少要將手中的存貨消化掉�！睆埩ν嘎�，明年年底開(kāi)工面積將比今年減少30%~40%，總共減少150萬(wàn)平方米左右。

　　要政策：呼吁提高收入減免稅收

　　任何經(jīng)濟危機實(shí)際上就是心理危機，信心比黃金更為重要。那么信心從哪里來(lái)？“主要是從政策上來(lái)，而且地方政府大有可為�！彼螐V菊表示。

　　宋廣菊認為，廣州在支持房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)候曾經(jīng)有過(guò)很好的經(jīng)驗和措施，比如允許土地分證，分期付款等，可以方便開(kāi)發(fā)商的融資，減緩房地產(chǎn)商的壓力。第二，過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)候采取的限制消費的措施，比如對二手房交易稅費、改善型住房的稅費政策等等，應該盡快取消，因為現在的市場(chǎng)已經(jīng)不是過(guò)熱而是“過(guò)冷”。第三是70/90政策等行政手段，一刀切的做法并不是很合適。第四是稅收預增政策，在當前利潤很薄、前景不明朗的情況下，對房地產(chǎn)的所得稅和增值稅預售制度能否取消。

　　而張力則呼吁銀行對開(kāi)發(fā)商的貸款能夠放松一點(diǎn)。在當前需要刺激消費擴大內需以拉動(dòng)經(jīng)濟的背景下，最快的手法是提高收入和減免稅收。

　　他指出，只有等老百姓手上有錢(qián)了，才能夠增加消費，才能夠有錢(qián)買(mǎi)房，而買(mǎi)房是所有消費項目中最大的一筆支出。(記者蔣悅飛)