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　　“市場(chǎng)正經(jīng)歷著(zhù)一次理性的調整,只要決定行業(yè)基本面的深層因素依然存在,調整不會(huì )改變房地產(chǎn)行業(yè)整體的發(fā)展方向�！�25日下午,招商地產(chǎn)董事長(cháng)孫承銘在深圳舉行的A股增發(fā)網(wǎng)上路演活動(dòng)上如此表示。面對投資者關(guān)于招商地產(chǎn)樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況和現金流的疑問(wèn),招商地產(chǎn)稱(chēng)銷(xiāo)售回款速度正常,現金充足,但因為部分樓盤(pán)價(jià)格下調,全年100億元的銷(xiāo)售目標只能完成80億元。對于部分招商地產(chǎn)的深圳項目停工的現象,招商地產(chǎn)未正面詳細回應,只是模糊說(shuō)“施工進(jìn)度順利”。

　　招商地產(chǎn)延遲4個(gè)月才啟動(dòng)增發(fā)

　　事實(shí)上,招商地產(chǎn)的此次增發(fā)行動(dòng)可謂“姍姍來(lái)遲”。招商地產(chǎn)公開(kāi)增發(fā)方案在今年7月31日被批準,在半年內增發(fā)有效。但隨后其股價(jià)一路下滑,最低跌到10.57元/股,遠低于其融資目標所對應的股價(jià)(約17.8元/股)。因此,在過(guò)去近4個(gè)月里,招商地產(chǎn)一直未見(jiàn)增發(fā)舉動(dòng)。直到近期股市出現反彈,股價(jià)才逐漸回穩在近14元/股左右。

　　對于為何選擇在此時(shí)公開(kāi)增發(fā),招商地產(chǎn)表示,近期國家推出的一系列經(jīng)濟刺激政策,有效地提振了市場(chǎng)信心,基于專(zhuān)業(yè)判斷,公司認為在此時(shí)公開(kāi)增發(fā),融資成本最低。此外,增發(fā)股份有利于公司資產(chǎn)負債率的降低,提高公司在逆市中抗風(fēng)險的能力,有利于公司的長(cháng)遠發(fā)展。公司的業(yè)務(wù)和規模還在不斷增長(cháng)中,增發(fā)不會(huì )大幅攤薄公司的利潤。

　　招商地產(chǎn)董事長(cháng)孫承銘在25日的網(wǎng)上路演中介紹,公司此次增發(fā)不超過(guò)4.5億股,擬募集資金59.4億元,用于收購控股股東蛇口工業(yè)區擁有的6宗土地使用權及該公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目共14個(gè),項目總投資約171億元。

　　鑒于目前股價(jià)的低估,公司控股股東招商局蛇口工業(yè)區有限公司承諾將全額參與此次增發(fā)的優(yōu)先配售,認購金額超過(guò)28.87億元,同時(shí)還將追加申購6000多萬(wàn)股,申購資金達8個(gè)億。增發(fā)完成后,招商地產(chǎn)的總資產(chǎn)將從298億增加到357億左右,凈資產(chǎn)將從82億增加到141億左右,分別增長(cháng)了20%和72%。而公司的資產(chǎn)負債率則將大幅下降(從第三季度末的67.33%大降至55%),公司的財務(wù)狀況將更加穩健,債務(wù)融資空間和未來(lái)發(fā)展擴張能力得到進(jìn)一步的提升。

　　百億銷(xiāo)售目標無(wú)奈打八折

　　在網(wǎng)上路演的“網(wǎng)上交流”環(huán)節,眾多投資者對涉及招商地產(chǎn)和當前深圳樓市的諸多熱點(diǎn)問(wèn)題紛紛提問(wèn),招商地產(chǎn)給予了不同的或詳或簡(jiǎn)的回應。

　　到目前,公司的銷(xiāo)售情況如何?年初確定的100億元目標能不能完成?招商地產(chǎn)董事楊百千介紹,截至2008年11月20日,招商地產(chǎn)公司已經(jīng)完成銷(xiāo)售面積33萬(wàn)平米,金額達57億元,近期正在推進(jìn)南京國際金融中心整體出售工作,如近期完成交易,累計銷(xiāo)售面積可達45萬(wàn)平米,銷(xiāo)售金額接近75億元。此外,公司12月份有3個(gè)樓盤(pán)上市銷(xiāo)售。

　　招商地產(chǎn)財務(wù)總監黃培坤說(shuō),公司今年的銷(xiāo)售目標為100億元,隨著(zhù)市場(chǎng)的深度調整,產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格也有所下調,蘭溪谷二期銷(xiāo)售較慢,未達銷(xiāo)售目標,所以公司今年僅能實(shí)現80億元的銷(xiāo)售。

　　針對目前的市場(chǎng)情況,董秘劉寧稱(chēng),公司對舊盤(pán)中未推部分將適度調低價(jià)格,對于新盤(pán)的定價(jià)也比較靈活,基本上在開(kāi)盤(pán)一個(gè)月內希望實(shí)現銷(xiāo)售50%。

　　截至目前,招商地產(chǎn)在售項目有14個(gè),后續還將有約4個(gè)項目陸續推出,主要分布在珠三角和長(cháng)三角和環(huán)渤海地區。孫承銘說(shuō),深圳和珠三角去年漲幅較大,本輪調整幅度較大屬于正常。面對樓市的低迷狀態(tài),招商地產(chǎn)在全國不同的區域、不同的樓盤(pán)將采用不同的銷(xiāo)售策略�！坝捎诠�司過(guò)往幾年的拿地成本很低,有較大的毛利空間,對于其他地產(chǎn)商的降價(jià)銷(xiāo)售策略我們完全能夠應對”。

　　專(zhuān)門(mén)針對深圳市場(chǎng),招商地產(chǎn)董事華立表示,進(jìn)入2008年5月份以來(lái),深圳樓市出現逐步回暖跡象。深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體上可以劃分為關(guān)內和關(guān)外兩個(gè)市場(chǎng)。對于招商地產(chǎn)的關(guān)內樓盤(pán),招商地產(chǎn)認為關(guān)內普通住宅均價(jià)在15000元/平米左右可得到強力支撐,只要價(jià)位調整到合理區間,市場(chǎng)將迅速恢復,成交量將回升。對于關(guān)外區域,招商地產(chǎn)認為,關(guān)外市場(chǎng)將保持激烈競爭的態(tài)勢,房?jì)r(jià)將回歸到市場(chǎng)接受的合理區間,開(kāi)發(fā)商將越來(lái)越依靠公司自身的品牌和產(chǎn)品自身的優(yōu)勢來(lái)得到市場(chǎng)的認可。從2008年二季度關(guān)外市場(chǎng)銷(xiāo)售情況看,一些知名品牌開(kāi)發(fā)商的普通住宅項目及部分新樓盤(pán)“特價(jià)房”等情況的出現,得到了市場(chǎng)的強力支撐,取得了很好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)�？偟膩�(lái)看,房?jì)r(jià)回落到合理的價(jià)值區間,有助于市場(chǎng)成交量的恢復和回升,對招商地產(chǎn)目前的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)將產(chǎn)生影響。

　　募集資金不足部分通過(guò)自籌解決

　　按照招商地產(chǎn)原有的計劃,其本欲通過(guò)增發(fā)募集80億元資金,但目前顯然募集的資金不足。對此,孫承銘表示,公司將根據募集資金項目的輕重緩急程度安排資金,對于募集資金不足部分公司將通過(guò)自籌解決。

　　據稱(chēng),招商地產(chǎn)的資金來(lái)源是多方面的,包括銷(xiāo)售的回款和資本市場(chǎng)以及貨幣市場(chǎng)的融資,公司將根據業(yè)務(wù)發(fā)展資金的需求和公司的資本結構、債務(wù)比率,合理安排資金的流入,包括合理安排各種融資方式。招商地產(chǎn)董事華立透露,公司現在的銀行授信額度約250億,拓展融資渠道歷來(lái)是公司降低資金成本的重要舉措,除銀行借款外,發(fā)行信托產(chǎn)品、外幣貸款等都是公司的重要資金來(lái)源。并且,公司雖有大規模的土地儲備,但在資金方面沒(méi)有壓力,在今年,招商地產(chǎn)只獲得兩塊成本較低的土地,并沒(méi)有在土地儲備方面增加投入。

　　明年欲以低成本拿地

　　談到對明年業(yè)績(jì)的預期,孫承銘表示,盡管目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著(zhù)很大的不確定性,但公司對明年的業(yè)績(jì)增長(cháng)有很強的信心,在08年的基礎上保持增長(cháng)的態(tài)勢。因為現金充足,招商地產(chǎn)會(huì )密切關(guān)注行業(yè)發(fā)展的動(dòng)態(tài),以低成本獲取土地資源,獲取土地形式不限。

　　事實(shí)上,招商地產(chǎn)目前的土地儲備已比較龐大,總量達900萬(wàn)平方米,權益土地面積達800萬(wàn)平方米,主要分布于深圳、廣州、蘇州、天津、北京、南京、上海、佛山、珠海等城市。但是,成本并不高。孫承銘透露,公司的土地儲備分為住宅用地、工業(yè)用地和商業(yè)用地三類(lèi),其中住宅用地的價(jià)格大約為2300元/平米,工業(yè)用地很便宜,每平方米只有幾百塊錢(qián),商業(yè)用地的價(jià)格大約為4000元左右。所以,招商地產(chǎn)并不打算放慢明年的擴張步伐。

　　在銷(xiāo)售目標上,公司財務(wù)總監黃培坤透露說(shuō),2009年銷(xiāo)售目標不低于120億元,比今年定的100億目標高出兩成。

　　如何在目前整體房地產(chǎn)行業(yè)處于下滑區間情況下,實(shí)現這樣的高增長(cháng)?招商地產(chǎn)表示,將根據各地不同的市場(chǎng)特點(diǎn),對銷(xiāo)售計劃作相應變化,明年公司推出的每個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售額盡量小一些,各地不同樓盤(pán)推出數量多一些,風(fēng)險分散,迎合區域化需求品味,做好銷(xiāo)售策略。