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　　(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權)

　　★ 本刊記者/楊正蓮(發(fā)自上海)

　　與北京市場(chǎng)不同，上海低迷的市場(chǎng)并沒(méi)有明顯回暖的跡象。

　　房產(chǎn)商資金鏈接近崩潰

　　53歲的包工頭祝利民幾個(gè)月以來(lái)一直在做一件事情：追討工程款。

　　11月27日晚五點(diǎn)半，《中國新聞周刊》記者如約在上海浦東見(jiàn)到祝利民的時(shí)候，他抱歉地解釋?zhuān)�馬上要去松江區見(jiàn)一個(gè)項目經(jīng)理，希望能要回一些工程款。

　　就在一個(gè)多小時(shí)之前，他剛剛從浙江嘉興趕回上�！�—得知該項目經(jīng)理今天在嘉興的時(shí)候，他毫不猶豫地追了過(guò)去。沒(méi)有見(jiàn)到要見(jiàn)的人，祝利民把賭注押在了當晚的會(huì )面上。

　　這只是祝利民追討工程款過(guò)程中再普通不過(guò)的一天。從今年7月份開(kāi)始，追討開(kāi)發(fā)商欠款就是祝利民最重要的工作。這期間，他沒(méi)有承包任何新的工程項目。以前他的項目總是一個(gè)剛做完，另外一個(gè)馬上又跟著(zhù)來(lái)了。

　　促使他把主要精力用于追回工程款的誘因，是6月份結束的一個(gè)地產(chǎn)項目工程款到位異常艱難。

　　祝利民從2007年12月份開(kāi)始，給上海富力灣項目做小區道路施工。

　　這是一條約850米長(cháng)、14米寬的小區道路，包括一座橋和一些污水管道。工程總造價(jià)約850萬(wàn)�！氨緛�(lái)我們去做的時(shí)候就是自己先墊款一個(gè)月，約定按照工程進(jìn)度月付70%的款項。今年2月份之前還好，過(guò)了3月份就付得很少，錢(qián)款批下來(lái)得很慢�！蓖旯�5個(gè)月了，祝利民說(shuō)他要回來(lái)的款項只有四五百萬(wàn)。

　　施工高峰期，祝利民手下有八九十個(gè)工人。這就意味著(zhù)，目前至少有八九十名來(lái)自四川、河南、安徽、江西等地的農民工等著(zhù)祝利民發(fā)放工資以備回家過(guò)年。

　　“他們本來(lái)是很有錢(qián)的，去年買(mǎi)了不少地，大量囤積土地，現在房子賣(mài)不動(dòng)就沒(méi)錢(qián)了�！毕矚g做高速公路、市政道路施工的包工頭祝利民，試圖證明自己當初接下富力灣小區項目是經(jīng)過(guò)慎重考慮的。

　　祝利民的遭遇和富力地產(chǎn)的破產(chǎn)傳聞不謀而合。據年報顯示，截至2007年底，富力的資產(chǎn)負債率已經(jīng)達到76.57%，而資產(chǎn)負債警戒線(xiàn)為70%。

　　2008年的中報顯示，截至6月30日，富力地產(chǎn)銀行借款總額約為206億元，其中一年內到期的短期借款為80.73億元，長(cháng)期借款為125.16億元，資產(chǎn)負債率高達139.4%；富力地產(chǎn)還有88億元的土地出讓金未支付，其中下半年要支付38億元，但持有的現金卻只有19億元。粗略統計，富力地產(chǎn)至少身負300億元巨債。

　　富力地產(chǎn)只是開(kāi)發(fā)商資金鏈接近崩斷的一個(gè)縮影�！盎�本上所有的上市公司都被套牢了�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰�的房地產(chǎn)業(yè)內人士總結說(shuō)。

　　一個(gè)指標是，胡潤排行榜的房地產(chǎn)精英數量迅速減少。今年跨過(guò)40億元房地產(chǎn)富豪榜門(mén)檻的只有52位，總財富為4509億元，平均財富87億元，比去年減少了44%。其中，身價(jià)百億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)家有17位，比去年減少9位。

　　蟬聯(lián)房地產(chǎn)首富的碧桂園楊惠妍曾是去年的中國首富，今年一年內，其財富減少了1025億，縮水近75%。

　　不惜血本融資

　　銀行一度可以提供房地產(chǎn)行業(yè)超過(guò)七成的資金，但是，今年銀行發(fā)放貸款的力度減弱。上海銀監局統計顯示，今年前三個(gè)季度，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增量逐季下滑，并于第三季度首次負增長(cháng)28.8億元。相應地，個(gè)人住房貸款大幅回落。10月上海中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款減少21.1億元，同比多減71億元。

　　相關(guān)銀行負責人此前對媒體表示，銀行業(yè)普遍不看好地產(chǎn)行業(yè)，即使政策面銀根松動(dòng)，商業(yè)銀行對地產(chǎn)商仍然會(huì )惜貸以規避風(fēng)險�！吨袊�新聞周刊》接觸到的銀行內部人士也表示，目前針對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變。

　　“銀行貸不了款，資金鏈就斷了。房子賣(mài)不出去，又跟不上工程款，延遲交房的面臨違約風(fēng)險。有些開(kāi)發(fā)商不敢做按揭，不做按揭就更賣(mài)不動(dòng)了。這樣就進(jìn)入一個(gè)惡性循環(huán)，現金流斷掉了�！鼻笆鰳I(yè)界高管這樣分析房地產(chǎn)行業(yè)的困境。

　　此時(shí)，股權轉讓和資產(chǎn)轉讓也成了融資變現的重要方式。來(lái)自上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所的數據顯示，10月份，上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所最大的三個(gè)掛牌項目均為房地產(chǎn)企業(yè)，分別為上海益流置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權、上海南利置業(yè)有限公司100%股權和上海金農置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權及10915.8萬(wàn)元債權，掛牌金額分別為36168萬(wàn)元、23500萬(wàn)元和21678.52萬(wàn)元。

　　今年1至9月，通過(guò)上海產(chǎn)權市場(chǎng)進(jìn)行房地產(chǎn)公司產(chǎn)權融資項目達到152宗，成為今年以來(lái)交易最活躍的行業(yè)之一。

　　上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所內部人員告訴《中國新聞周刊》，11月份以來(lái)，掛牌交易的十幾項房地產(chǎn)項目中，金額最大的有兩億零五千多元，“也有在項目推介會(huì )上就成交的，但是很少�！�

　　“這說(shuō)明很多企業(yè)撐不下去了，賣(mài)地賣(mài)項目賣(mài)股權，這就是一些征兆�！� 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭告訴《中國新聞周刊》。

　　前述業(yè)界高管向《中國新聞周刊》 表示，“通過(guò)股權轉讓?zhuān)瑢?shí)現物權轉讓?zhuān)�把項目賣(mài)掉，這些現象現在都很普遍，但是很難，現在沒(méi)有人接盤(pán)�！�

　　上海佑威房產(chǎn)研究中心主任薛健雄認為，目前的財務(wù)制度不透明，容易一股獨大，因此真正的股權轉讓一般都是百分百轉讓?zhuān)�“百分之二十、三十的可能是內部交易，只是因為國家要求需要掛出�?lái)公示的，所以要么掛出來(lái)很快就賣(mài)掉的，要么掛出來(lái)很久也賣(mài)不掉�！�

　　“從大開(kāi)發(fā)商的動(dòng)作中，我們可以知道，他們必須先緩解資金的壓力。為了緩解壓力，從某種程度上講肯定是不惜血本�！� 東渡國際集團運營(yíng)中心總經(jīng)理陳洪正這樣解釋房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈現狀。

　　三方博弈

　　資金缺口困擾著(zhù)上海大多數的房地產(chǎn)商。降價(jià)以快速回籠資金成為迫不得已。

　　為了在2009年底前將凈資產(chǎn)負債率降低至80%以下，富力地產(chǎn)最新推出的計劃包括，降價(jià)銷(xiāo)售、出售部分投資物業(yè)、申請發(fā)行A股，甚至在國內發(fā)行公司債券60億元等。這些方式也同樣是其他大多數房地產(chǎn)公司的選擇。

　　11月27日中午，《中國新聞周刊》記者來(lái)到房地產(chǎn)中介中原地產(chǎn)的代理樓盤(pán)——金地格林世界，該項目總經(jīng)理劉炎平對銷(xiāo)售進(jìn)度頗為滿(mǎn)意，“預計年底能夠回款18個(gè)億”。

　　但在空曠的營(yíng)銷(xiāo)中心，一名自稱(chēng)在中原工作近一年的男性員工雖極力推介樓盤(pán)，卻疲態(tài)盡顯。對于索要名片以便日后聯(lián)絡(luò )的要求，對方竟然一再推諉，并表示：“市場(chǎng)不好，公司很少印名片了�！边@與之前積極散發(fā)名片、力爭和客戶(hù)保持聯(lián)絡(luò )的景象迥異。

　　此前，中原地產(chǎn)采取了裁員15%，關(guān)閉不盈利門(mén)店，終止不盈利代理合同等成本控制措施。其他中介公司也大舉裁員、關(guān)閉門(mén)店。

　　一位上個(gè)月離職的置業(yè)顧問(wèn)告訴《中國新聞周刊》，離職前，她已經(jīng)三個(gè)月沒(méi)有業(yè)績(jì)了，“每個(gè)月的底薪只有1500元�！彼�說(shuō)，門(mén)店經(jīng)理本人也是連續好幾個(gè)月沒(méi)有業(yè)績(jì)，“人走掉了一半�！�

　　營(yíng)銷(xiāo)不理想的原因，是消費者對于價(jià)格的期望值沒(méi)有達到。

　　來(lái)自易居中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統的統計顯示，11月上海商品住宅成交量為70.85萬(wàn)平方米，這個(gè)成交量比10月上升了41.98%，但與去年同期比仍下降了44.26%。

　　而上海商品房的均價(jià)，仍在13172元/平方米的高位，這個(gè)價(jià)格比10月份上漲了9.53%，比去年同期上漲了18.65%。

　　易居中國分析師付琦認為，11月成交最活躍的，是部分房地產(chǎn)商低開(kāi)、優(yōu)惠的項目。以青浦區的龍湖滟瀾山藝墅為例，該樓盤(pán)一周之內成交35套，但是因為去年高價(jià)拿地，其地價(jià)加上建安成本接近成交均價(jià)17491元。寶山區的“中環(huán)1號”銷(xiāo)量靠前，近期售價(jià)則從12000元/平方米降到10000元/平方米。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示，下行趨勢將持續三年之久，2009年很多企業(yè)的日子會(huì )更難過(guò)，房?jì)r(jià)明年仍會(huì )負增長(cháng)，“我個(gè)人認為到2010年或是2011年才回暖�！�

　　這些擔憂(yōu)在市場(chǎng)成交量上得到印證。國際房地產(chǎn)顧問(wèn)“五大行”之一，戴德梁行的統計數據顯示，第三季度市場(chǎng)成交量?jì)r(jià)齊跌，上海住宅市場(chǎng)總成交面積環(huán)比前一季度減少27%，上海全市住宅成交均價(jià)環(huán)比上季度跌幅達到6.2%。全國商品房前三個(gè)季度的累積銷(xiāo)售面積創(chuàng )十年來(lái)的交易量萎縮最低點(diǎn)。

　　“現在的整個(gè)銷(xiāo)售，今年的任務(wù)能夠完成百分之五十、六十就是好的�！币晃幻蕾Y地產(chǎn)公司副總經(jīng)理告訴《中國新聞周刊》。

　　以當地最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一大華集團為例，雖然今年和萬(wàn)科、金地共分上海市場(chǎng)三成左右的業(yè)績(jì)，該集團營(yíng)銷(xiāo)管理中心副總經(jīng)理楊子江坦承：“今年只能實(shí)現原來(lái)目標的七成左右，特別是別墅項目對銷(xiāo)售的貢獻率萎縮了三分之一�！�

　　上海臺慶房產(chǎn)數據顯示，截至今年10月，上海存量房已達到901萬(wàn)平米，約為去年存量的近十倍，供求失衡比例高達1：0.45。有專(zhuān)家表示，消化這些存量的時(shí)間需要一到兩年。

　　消費者并不買(mǎi)賬的原因是購買(mǎi)力有限。中國人民銀行11月中旬公布的調查結果顯示，未來(lái)三個(gè)月打算買(mǎi)房的居民人數創(chuàng )1999年調查開(kāi)始以來(lái)的最低水平�！吨袊�新聞周刊》多方接觸到的潛在購房者都表示，現在已經(jīng)暫�？捶苛�，“房?jì)r(jià)依然很高”。

　　統計數據顯示，前三季度城鎮居民人均可支配收入11865元，實(shí)際增長(cháng)7.5%，同比減少5.7個(gè)百分點(diǎn)。1～9月全國商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比下降0.16%，明顯小于人均可支配收入的下滑幅度。

　　對于搜房網(wǎng)11月24日組織的暖冬行動(dòng)：“5276人團購大看房引爆上海樓市，意向成交金額近10億”，網(wǎng)友直呼“忽悠”。

　　《中國新聞周刊》接觸到的諸多業(yè)內人士都表示，目前樂(lè )觀(guān)的看法是，希望明年下半年有一個(gè)了結，也就是說(shuō)，市場(chǎng)見(jiàn)底至少要等到明年下半年。但是，已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘的房地產(chǎn)企業(yè)到底還能不能撐過(guò)去？

　　11月24日下午2點(diǎn)半，與開(kāi)發(fā)商會(huì )面完畢，比約定時(shí)間晚半個(gè)小時(shí)接受《中國新聞周刊》采訪(fǎng)的薛健雄說(shuō)：“大的開(kāi)發(fā)商很缺錢(qián)，但是死不了�！�

　　“以萬(wàn)科為例，一年有一百多個(gè)項目，開(kāi)出五六個(gè)拿去賣(mài)了錢(qián)就會(huì )來(lái)了，另外五十個(gè)項目減緩建設速度，三十個(gè)項目砍掉，這樣的話(huà)資金就會(huì )好”，他說(shuō)，“大開(kāi)發(fā)商一般采取三步走：清舊盤(pán)，在建的改規劃，未建的要停掉或是甩賣(mài)掉�！�

　　他認為，真正倒霉的是小開(kāi)發(fā)商，尤其是去年才拿地開(kāi)發(fā)的，“高價(jià)拿地，高價(jià)開(kāi)發(fā)，現在怎么賣(mài)都是虧本�！辈贿^(guò)，如果已經(jīng)賣(mài)掉了50%左右，錢(qián)回來(lái)了一部分的就會(huì )好一點(diǎn)，剩下的可以慢慢扛，“否則就停掉或甩掉，一下子處理掉后退出、轉行�！�

　　11月26日，央行降息108個(gè)基點(diǎn)，降幅為11年來(lái)最大，是常規幅度的4倍。此舉換來(lái)的卻是，資金持續流出房地產(chǎn)板塊。27日高開(kāi)低走的房地產(chǎn)板塊當日漲幅縮水近半，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)等龍頭企業(yè)也回落到微漲水平。28日，兩市低開(kāi)低走，珠江控股跌停，另有1/3以上的房地產(chǎn)類(lèi)個(gè)股跌幅超過(guò)5%，板塊跌幅位列跌幅榜前列。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，此次大幅降息并非針對樓市，但整體上好于樓市，而短期效果則不容樂(lè )觀(guān)，“2010年之前全國樓房成交量低迷、房?jì)r(jià)下跌或盤(pán)整的格局不會(huì )因此次降息而發(fā)生根本性的改變�！� ★