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　　去年的這個(gè)時(shí)候，北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩有一個(gè)關(guān)于房?jì)r(jià)的妙論廣為流傳：股市下跌的時(shí)候就像一滴水一樣，“嘩”一下就掉下來(lái)了，所以股市經(jīng)常有跌停；而房?jì)r(jià)不會(huì )是這樣的，房?jì)r(jià)會(huì )像一滴松油一樣，看著(zhù)會(huì )下跌，但是卻跌不動(dòng)。

　　今年的這個(gè)時(shí)候，這滴“松油”終于跌下來(lái)了。

　　從年初、年中羞答答地暗降，到年底一步到位地狂降，雖然已在意料之中，但京城樓市年末的跳水行情還是讓不少業(yè)內人士都感到吃驚。

　　2008年的樓市在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程中注定將留下濃重的一筆。從1998年房改開(kāi)始，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)走了整整10年的牛市，從前些年的慢牛到去年的瘋牛，終于在2008年迎來(lái)了大調整、大轉折�！斑@是最壞的年代，也是最好的年代�！睆膩�(lái)沒(méi)有哪一年能像2008年這樣涌現出這么多的地產(chǎn)新聞，也從來(lái)沒(méi)有哪一年能像2008年這樣讓房地產(chǎn)記者如魚(yú)得水。

　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹在獲知我們的年終專(zhuān)稿策劃后，不僅表示堅決支持，潘總還特意寫(xiě)來(lái)一封新年賀詞，與大家分享他這一年的所感所悟。

　　現在，就讓我們用手中的筆，和讀者一起見(jiàn)證2008年樓市的起起伏伏、得得失失。

　　短短的一年時(shí)間內，隨著(zhù)樓市交易量的持續低迷，特別是近段時(shí)間內，房地產(chǎn)公司歲末“斷臂”促銷(xiāo)，不少樓盤(pán)出現了開(kāi)盤(pán)價(jià)低于周邊二手房?jì)r(jià)格的現象，讓資金實(shí)力本來(lái)就不強的中介公司面臨著(zhù)更加嚴峻的生存問(wèn)題，有數據顯示，北京一年內關(guān)閉的中介門(mén)店數量達到1500家。這一場(chǎng)自“中天”攜款潛逃為序幕而波及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的危機，最先垮掉的可能就是中介公司，而隨著(zhù)歲末的來(lái)臨，這場(chǎng)危機將會(huì )愈演愈烈。

　　預計全年交易量降40%

　　迫使北京50%大中介公司“退市”

　　在奧運前，公交車(chē)上每天全能聽(tīng)到“租房買(mǎi)房就找千萬(wàn)家”的廣告，這個(gè)曾經(jīng)在2005年就被評為北京市一級資質(zhì)的大型中介公司卻突然宣布退出資金監管體系。12月15日，北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司正式向北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )提出停止從事北京市存量房交易結算資金劃轉業(yè)務(wù)的書(shū)面申請。而這在北京過(guò)去的一年內并不是一個(gè)個(gè)別案例，記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的數據統計，從去年12月至今，北京已經(jīng)先后有28家中介公司退出了“資金監管”，也就意味著(zhù)失去了完整從事二手房交易的能力。

　　根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的公示數據顯示，截至2007年年底，北京市具備資金監管資格的中介企業(yè)只有屈指可數的56家。而自2007年年底至今，共有27家中介公司退出了存量房資金監管，退出比例近50%。

　　據了解，面對每況愈下的交易量，許多經(jīng)紀公司不得不關(guān)閉門(mén)店或是采取網(wǎng)絡(luò )賣(mài)房的方式減少開(kāi)銷(xiāo)。同時(shí)，一些資金實(shí)力不充裕的公司為了能獲得更多的周轉資金，紛紛采取退出二手房資金監管、收回100萬(wàn)元保證金的方式來(lái)自保。

　　記者了解到，造成這樣的原因出現，主要是由于二手房交易量的下滑和房?jì)r(jià)的下跌，以往通過(guò)現金收房、賺取差價(jià)的中介公司，面臨著(zhù)極大的生存壓力。

　　據中大恒基的全年研究報告顯示，2007年12月開(kāi)始的成交量萎縮使2008年北京的二手房市場(chǎng)持續了一整年的寒冬，發(fā)展了幾年的賣(mài)方市場(chǎng)轉變成買(mǎi)方市場(chǎng)。濃郁的觀(guān)望情緒更是使今年1-11月的二手房成交量維持在4.99萬(wàn)套，預計全年成交量在5.48萬(wàn)套左右，而去年這一交易數量為9.5萬(wàn)套。進(jìn)入12月以來(lái)，北京實(shí)際二手房成交均價(jià)為8850元，這一價(jià)格比2007年成交均價(jià)1.085萬(wàn)元下降18.4%。

　　1500家門(mén)店退出市場(chǎng)

　　“地毯式”擴張模式終結

　　今年初，北京最大的中介公司中大恒基宣布關(guān)閉旗下100家門(mén)店，拉開(kāi)了北京中介公司“閉店”的序幕。此后不久，北京又一家大型中介公司信一天宣布關(guān)閉旗下所有門(mén)店正式退出中介行業(yè)，也意味著(zhù)自去年深圳“中天”事件開(kāi)始的中介行業(yè)危機正式影響到了北京。

　　當北京中介行業(yè)正在為這場(chǎng)由南向北刮來(lái)的危機“焦頭爛額”時(shí)，2008年3月，北京京信房地產(chǎn)經(jīng)紀公司又爆出了攜款潛逃事件，讓本已備受爭議的中介誠信問(wèn)題再次處于風(fēng)口浪尖上，至此北京中介行業(yè)集體調整正式開(kāi)始。

　　面對行業(yè)的不景氣，2008年4月，北京兩大中介公司“我愛(ài)我家”和“鏈家地產(chǎn)”紛紛下調了收費標準，中介從最初的3%調整為2.5%，而一些中小公司甚至出現了1.8%左右的收費標準。

　　但是隨著(zhù)奧運臨近，市場(chǎng)更加冷淡，下調中介費并沒(méi)能為中介公司帶來(lái)根本性好轉。2008年8月，我愛(ài)我家宣布選擇性關(guān)閉門(mén)店。

　　金九銀十的到來(lái)并沒(méi)有像往年那樣出現房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉暖，在歲末的臨近，中介行業(yè)的閉店風(fēng)更加猛烈。2008年11月港資中介公司中原宣布閉店20%，隨后港資中介公司美聯(lián)地產(chǎn)也放出了減少門(mén)店的消息。

　　在粗數北京近一年來(lái)關(guān)閉門(mén)店數量時(shí)，我愛(ài)我家經(jīng)紀公司副總裁胡景暉給出了這樣的數據，目前北京二手房門(mén)店數量已經(jīng)從最高峰的3500家銳減到2000家左右，整個(gè)一年間北京相繼關(guān)閉的門(mén)店數量達到了1500家，占到了行業(yè)總數的40%以上。

　　導致如此之多的門(mén)店關(guān)閉，與整個(gè)一年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)危機有著(zhù)莫大的關(guān)系，但是自觀(guān)行業(yè)本身，惡性競爭為閉店風(fēng)波埋藏了不可避免的隱患。

　　從2003年到2007年，短短4年間，北京二手房成交量增長(cháng)達到了179%，可以說(shuō)相當迅猛。伴隨著(zhù)二手房交易量的增長(cháng)，中介行業(yè)魚(yú)龍混雜的情況尤為嚴重。根據北京市中介行業(yè)協(xié)會(huì )統計數字顯示，到2007年底，經(jīng)備案取得《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案證書(shū)》(資質(zhì)證書(shū))的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構2545家，分支機構3003家，取得《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀資格考試合格證》的45436人。

　　但是隨著(zhù)近兩年二手房規范政策陸續出臺，不吃差價(jià)、交易資金監管、存量房網(wǎng)上簽約讓以往現金收房、挪用客戶(hù)交易資金等中介不規范行為受到了非常大的限制甚至無(wú)法施展，而這成為中小型中介公司失去生存優(yōu)勢、單店運營(yíng)能力下降以至于最后關(guān)閉的“導火索”。

　　隨著(zhù)歲末的來(lái)臨，新房促銷(xiāo)的力度不斷加大，個(gè)別區域出現了一、二手房倒掛現象明顯，進(jìn)一步搶占了二手房市場(chǎng)，讓本已處于水深火熱的中介行業(yè)更是“火上澆油”。