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　　在本周三舉行的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議部署的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的三項政策措施中提到了房地產(chǎn)企業(yè)及其關(guān)注的融資問(wèn)題,市場(chǎng)普遍反映該項措施對房地產(chǎn)業(yè)構成比較大的利好作用。由于近期中央已經(jīng)多次關(guān)注到房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資問(wèn)題,部分行業(yè)人士已經(jīng)開(kāi)始謀劃新的融資與金融創(chuàng )新問(wèn)題。

　　地產(chǎn)商資金鏈緊張有望緩解

　　在國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的三項措施中提到,要引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應對市場(chǎng)變化,促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。支持合理融資需求,加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持,對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。

　　對此,英大證券研究所所長(cháng)李大霄表示,加大對中低價(jià)和中小套型在建項目的支持,會(huì )使這部分房地產(chǎn)商資金鏈緊張的局面得到一定程度的緩解。而對于實(shí)力的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō),提供融資和相關(guān)金融服務(wù)的政策利于其開(kāi)展兼并重組,也是一個(gè)加大產(chǎn)業(yè)集中度進(jìn)行穩健擴張的好時(shí)機。更加重要的是,按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅的政策令所有人終于看到了真正降低成本的曙光。

　　從年中宏觀(guān)調控轉向以來(lái),中央已經(jīng)多次表示要支持合理的房地產(chǎn)信貸需求。日前國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于當前金融促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展的若干意見(jiàn)》中,甚至直接提出了要開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn),拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道,明確了對REITs的支持。日前中國保險監督管理委員會(huì )主席吳定富也表示,在控制風(fēng)險水平的前提下,保險資金正考慮“加大對房市、車(chē)市和股市的投資力度”。

　　“借高利息債務(wù)上市不可取”

　　自10月開(kāi)始中央對于樓市的救市政策不斷推出,一方面大規模減免購房稅負,另一方面在貨幣政策上也轉向寬松,短期貸款利率回到歷史最低水平,取消了對商業(yè)銀行信貸規模限制,加上本次國務(wù)院措施對“二套房貸”的松綁,救市力度不可謂不大。不過(guò)就目前而言,降息、減稅等措施的力度尚不足以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)走向復蘇,而業(yè)界對于融資方面的“輸血”呼聲越來(lái)越大。

　　今年以來(lái),大量房地產(chǎn)企業(yè)在銀行融資渠道狹窄、上市融資之路不通的情況下已經(jīng)嘗試了包括發(fā)行公司債、私募等多種方式融資,但業(yè)界對于目前的融資環(huán)境并不看好。華通資本有限公司合伙人袁浩表示“借20%、25%高利息債務(wù)的上市是不可取的,即使很好的企業(yè)都會(huì )被拖垮”。他認為,開(kāi)發(fā)商一定要盡力改善資產(chǎn)結構,也可以通過(guò)國外一些投資機構解決這類(lèi)問(wèn)題。

　　永安信金融服務(wù)機構董事長(cháng)喬志杰則表示,中國改革30年來(lái)幾乎所有改革都很輝煌,但唯獨看不到金融改革的輝煌歷程,“因為金融幾乎沒(méi)有改革”,“中國地產(chǎn)金融基本是空白”。因此他相信這一次國際金融危機給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的機會(huì )就是“改革加速了,金融改革加速了”。

　　市場(chǎng)人士建言地產(chǎn)金融創(chuàng )新

　　而目前房地產(chǎn)業(yè)界已經(jīng)有部分專(zhuān)家先知先覺(jué)地討論起了新形勢下的房地產(chǎn)業(yè)金融創(chuàng )新。在本周舉行的一次房地產(chǎn)論壇上,中房集團理事長(cháng)孟曉蘇就談到了他對目前房地產(chǎn)金融創(chuàng )新的看法。

　　在中央已經(jīng)明確表態(tài)的房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)方面,孟曉蘇表示可以用發(fā)行REITs的方式發(fā)展廉租房。他表示,吸引社會(huì )大眾投資者的資金將有助于房地產(chǎn)投資的資金多元化,改變以往嚴重依賴(lài)銀行貸款的局面,另外這一模式也可以有效吸引保險資金進(jìn)入。孟曉蘇估計,REITs的收益率一般可以達到7%—8%,在利率降低的情況下也可以達到6%—6.5%。

　　孟曉蘇表示,住房抵押貸款是銀行最好的資產(chǎn),現在金融機構不良貸款的比例工業(yè)是5%,中小企業(yè)是20%,住房抵押貸款只有不到1%。房地產(chǎn)的投資銷(xiāo)售每一年都形成一個(gè)良性的增長(cháng),由銀行參與的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拉動(dòng)中國經(jīng)濟的增長(cháng),而目前國務(wù)院也提出了要求落實(shí)適度寬松的貨幣政策,因此他呼吁銀行方面“要重啟和擴大房地產(chǎn)貸款之門(mén)”。

　　此外孟曉蘇再次重提“反向抵押貸款”,即老年人將自有房產(chǎn)抵押給保險公司,保險公司按月向投保人支付資金,直至投保人亡故,保險公司收回該房屋。他認為開(kāi)展“反向抵押貸款”可以為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)辟新的道路,令房產(chǎn)附加了養老價(jià)值,孟曉蘇認為此種方式將改變人們“存錢(qián)養老”的心理,有利于擴大房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。(記者王昊)