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　　近日，易居中國發(fā)布了一份關(guān)于74家A股上市房企財務(wù)分析報告。報告顯示，2008年前三季度上市房企的營(yíng)業(yè)收入數據看似景氣，同比增長(cháng)了33.8%。但實(shí)際上簽約收入下降了0.10%；而扣除預收賬款后，74家A股上市企業(yè)三季度末的總負債較去年同期增長(cháng)54.10%。

　　而作為中國地產(chǎn)界四大天王的金地集團(600383.SH)，近來(lái)在二級市場(chǎng)上亦是非�；钴S，上月初頻頻現身大宗交易平臺，共成交2719.55萬(wàn)股，成交金額高1.2億元，占比達1.2%。對近期并無(wú)重大消息發(fā)布的金地而言，難道是公司本身的經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生變化？

　　近日，就此我們采訪(fǎng)了金地集團的董秘郭國強先生。

　　資本周轉率低于知名同行

　　《證券日報》：從公司公布的1-10月、11月銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額數據看來(lái)，公司在11月下調了樓盤(pán)價(jià)格，是這樣嗎？

　　郭國強：11月銷(xiāo)售均價(jià)9,662元/ m2，較1-10月銷(xiāo)售均價(jià)10,609元/ m2，減少947元/ m2或8.9%；主要原因是11月銷(xiāo)售的物業(yè)結構以?xún)r(jià)位低的中高層以及小戶(hù)型住宅為主，別墅等高端物業(yè)占比相比1-10月低，所以拉低了11月的均價(jià)，沒(méi)有對價(jià)格作大幅調整。

　　《證券日報》：從資產(chǎn)平均周轉率來(lái)看，500家房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)平均周轉率僅為0.53次，金地為0.14次，為什么金地集團的資產(chǎn)周轉率遠低于同行水平呢？

　　郭國強：從我們的統計來(lái)看，知名房地產(chǎn)上市公司過(guò)去幾年的總資產(chǎn)周轉率平均約0.35，如果樣本擴大至500家房地產(chǎn)企業(yè)，我們認為應該比知名房地產(chǎn)上市公司的周轉率低。

　　金地2006年、2007年總資產(chǎn)周轉率分別是0.41、0.42，預計2008年與前兩年基本持平。因為房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認與一般行業(yè)相比有較大差異性，年底結算的收入占全年的比重很大，所以以一年中某階段的數據推算全年的數據不具有可比性。

　　存貨占未開(kāi)發(fā)土地約三成

　　《證券日報》：公司的265億元存貨中，未開(kāi)發(fā)的土地占比多大？據一地產(chǎn)資深分析師透露，公司有一些未開(kāi)發(fā)的土地，由于價(jià)格很高，現在開(kāi)發(fā)并不賺錢(qián)，是否屬實(shí)？如果是，公司將如何處理？

　　郭國強：公司存貨中未開(kāi)發(fā)的土地大致占33%。在土地獲取上，公司有一套科學(xué)、嚴謹、成熟的模型和評價(jià)體系，對房地產(chǎn)宏觀(guān)大勢以及擬進(jìn)入城市均會(huì )做細致分析，以保證獲取的每一個(gè)項目均有較好的盈利前景。

　　《證券日報》：該報告指出，許多房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售回款差，負債增大，資金鏈緊張，金地集團的資金狀況如何？

　　郭國強：截至2008年11月，公司銷(xiāo)售回款較上年同期增長(cháng)16.04%，三季度末貨幣資金存量為80億元，而短期借款和一年內到期的長(cháng)期借款僅30億元，資金狀況良好。

　　主要融資仍來(lái)自銀行?

　　《證券日報》：從資產(chǎn)負債率來(lái)看，金地的資產(chǎn)負債率為73.3%，據一銀行信貸經(jīng)理表示，對高于70%的地產(chǎn)公司將審慎貸款甚至不予貸款，那么公司如何開(kāi)拓資金來(lái)源？近期有發(fā)公司債的計劃嗎？

　　郭國強：談負債率之前，我們先探討一下房地產(chǎn)行業(yè)比較特殊的會(huì )計科目“預收賬款”�？蛻�(hù)繳納的房款和按揭款在項目未竣工、未結轉收入時(shí)計入預收賬款，通常情況下不會(huì )發(fā)生退回也不需要償還，與一般意義上的“負債”具有本質(zhì)區別，若剔除預收賬款，我司資產(chǎn)負債率會(huì )大幅下降。預計2008年底大額預收賬款結轉收入后，資產(chǎn)負債率將大幅下降。

　　公司連續三年經(jīng)權威資信評估機構授予AAA級信用單位，與銀行建立了良好的銀企關(guān)系，是多家銀行的戰略級鉆石客戶(hù)，各銀行授信總額度約230億元，未使用的授信額度將近100億元。

　　同時(shí)公司也大力開(kāi)拓多元化融資渠道，如公司債、外幣借款、與國外投行開(kāi)展項目合作、與UBS合作發(fā)行房地產(chǎn)基金等。

　　公司在2008年3月發(fā)行了12億元的公司債，未來(lái)是否繼續發(fā)行公司債將根據多方面情況綜合確定。(記者 王曉宇)