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　　2008年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)一路寒風(fēng)蕭蕭，房地產(chǎn)企業(yè)也因此內心瑟瑟。在經(jīng)歷了2007年的“盛市”后，以往追求快速擴張的開(kāi)發(fā)商們發(fā)現已落入一個(gè)資金困局——宏觀(guān)調控、信貸收緊、融資無(wú)門(mén)、囤地風(fēng)險、市場(chǎng)轉冷……無(wú)不成為套在開(kāi)發(fā)商身上的“枷鎖”，開(kāi)發(fā)商的臉色也被“拉扯”得很難看。

　　表情一：愁

　　想當年，開(kāi)發(fā)商“賺錢(qián)都賺得不好意思”，而今年，他們卻一個(gè)個(gè)捂緊錢(qián)袋露“窮相”。

　　種種數據表明，今年以來(lái)開(kāi)發(fā)商的資金鏈越來(lái)越緊張。北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫(xiě)的《2008年中國房地產(chǎn)行業(yè)資金報告》估計，2008年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口是6730億元，較2007年有明顯的變化，而如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現中期調整，2009年行業(yè)資金缺口可高達近萬(wàn)億。上海易居房地產(chǎn)研究院的研究也表明，A股74家房地產(chǎn)企業(yè)平均凈負債率由2007年第三季度的33.26%激增到2008年第三季度的53.54%，房企的自有資金比重大幅減少。另外，從各地產(chǎn)權交易所的情況看，今年房企出售股權的案例明顯增多。

　　分析認為，造成開(kāi)發(fā)商為資金犯愁的原因有三：一是銷(xiāo)售受阻。市場(chǎng)成交萎靡嚴重影響開(kāi)發(fā)商資金回籠，由此以萬(wàn)科為代表的開(kāi)發(fā)商寧愿選擇吹響降價(jià)“集結號”來(lái)增強銷(xiāo)售力；二是融資受困。雖然目前貨幣政策正在適當地由緊轉松，但總體來(lái)說(shuō)，今年商業(yè)銀行對待開(kāi)發(fā)貸款很謹慎，加上資本市場(chǎng)融資功能基本喪失，導致開(kāi)發(fā)商難得外力援助，于是一些開(kāi)發(fā)商選擇高利率的民間借貸，如同走在一根危險的鋼絲繩上；三是圈地過(guò)多。部分一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商的土地儲備都在2000萬(wàn)平方米以上，尤其是一些計劃上市的開(kāi)發(fā)商拼命拿地，其中部分地塊的土地出讓金需要今年繳納，由此造成資金捉襟見(jiàn)肘，如恒大地產(chǎn)IPO沖刺失敗后，此前高價(jià)競得的多幅土地便成了壓在其身上的巨石，并使其一度陷入退地傳聞。

　　表情二：慌

　　中國房地產(chǎn)2008年的特點(diǎn)主要是商品房成交量大幅度萎縮，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，商品房市場(chǎng)價(jià)格增幅逐月走低，以深圳為代表的一些城市房?jì)r(jià)甚至出現負增長(cháng)，由此開(kāi)發(fā)商日見(jiàn)心慌，土地招拍掛流標現象頻現、房屋在建規模相應下降、三角債拖欠復燃……整個(gè)行業(yè)已形成抱團取暖的態(tài)勢。

　　國家統計局的數據表明，今年1-11月，全國房地產(chǎn)企業(yè)完成土地購置面積3.2億平方米，同比下降5.9%；完成土地開(kāi)發(fā)面積2.1億平方米，同比下降2.7%。方方地產(chǎn)咨詢(xún)機構發(fā)布的華東16個(gè)城市土地市場(chǎng)調研報告也表明，受樓市疲軟影響，今年土地流標增加、土地溢價(jià)減少，如上海、南京、杭州和蘇州四地的土地出讓量同比萎縮達八成，流標率增加了近10個(gè)百分點(diǎn)，并有過(guò)半地塊底價(jià)成交。此外，上海今年前11個(gè)月流標的住宅用地比例高達38%。

　　“土地出讓頻頻流標，充分反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣和開(kāi)發(fā)商對后市的憂(yōu)慮�！币拙泳C合研究部部長(cháng)楊紅旭表示，今年已普遍出現開(kāi)發(fā)商減少施工量，或者停止項目施工，甚至謀求退地，但對開(kāi)發(fā)商而言，這的確又是該調整戰略的時(shí)候：一是減緩或停止擴張，盡量少拿地或不買(mǎi)地；二是整合資源，通過(guò)出售股權、引進(jìn)投資伙伴、合作開(kāi)發(fā)等方式減輕資金壓力；三是在政府加大住房保障建設的過(guò)程中，爭取部分此類(lèi)項目的開(kāi)發(fā)權，雖然利率較低，但無(wú)市場(chǎng)風(fēng)險。

　　表情三：變

　　2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈局面所發(fā)生的變化有目共睹，開(kāi)發(fā)商也逐漸懂得順勢而為。

　　受外圍經(jīng)濟環(huán)境劇變的影響，開(kāi)發(fā)商看到了行業(yè)調整的不確定性在增加，許多上市房企因此都表示把確保財務(wù)穩健性作為2008年工作的首要目標，并根據整體市場(chǎng)的變化下調開(kāi)發(fā)計劃、控制存貨規模，也減少推盤(pán)總量、并調整項目結構及價(jià)格。

　　楊紅旭指出，目前開(kāi)發(fā)商必須要進(jìn)行反思了，因為市場(chǎng)已低迷到危及經(jīng)營(yíng)，對于很多開(kāi)發(fā)商而言，這一問(wèn)題已超越賺多還是賺少的層面，而正演變成生與死的問(wèn)題�！笆聦�(shí)上，除了少數城市外，諸多城市房?jì)r(jià)未出現明顯下跌，主要是因為還有許多開(kāi)發(fā)商依然心存市場(chǎng)短期回暖和政府救市的美夢(mèng)。但此次的‘國十三條’中特意強調：要引導開(kāi)發(fā)商根據市場(chǎng)變化主動(dòng)采取措施，以合理價(jià)格促進(jìn)銷(xiāo)售。這表明政府提醒開(kāi)發(fā)商要認清市場(chǎng)短期難以回暖的事實(shí)，讓他們盡快降價(jià)促銷(xiāo)，徹底放棄高房?jì)r(jià)、高利潤的幻想�！�(李和裕)