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　　分散的市場(chǎng)結構、瀕臨死亡的中小型公司、實(shí)力雄厚但份額非常低的行業(yè)巨頭，這三個(gè)因素碰到一起，你覺(jué)得會(huì )發(fā)生什么樣的化學(xué)反應？對于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，以上三個(gè)條件全部具備，未來(lái)并購的想象空間非常大。

　　“等到行業(yè)冷到不能再冷的時(shí)候，那些大公司就以極低的價(jià)格去并購行將倒閉的小公司，他們買(mǎi)了現房或者在建項目之后加一點(diǎn)價(jià)快速甩賣(mài)，其中的利潤會(huì )很豐厚�！币晃辉谑袌�(chǎng)浸淫十數年的私募基金經(jīng)理做出了這樣的判斷。

　　　風(fēng)聲驟轉

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)目前企業(yè)眾多，規模偏小，產(chǎn)業(yè)集中度低，資金規模不足，客觀(guān)上要求企業(yè)之間進(jìn)行并購重組實(shí)現優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)企業(yè)的平均規模很小，自有資金比例過(guò)低，行業(yè)集中度很分散。

　　前幾年，地產(chǎn)行業(yè)的并購主要表現在一些實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商為了拿地或是擴張，突破了以往單獨操作項目的傳統，而是采用強強聯(lián)合或是參股、收購的方式，來(lái)促進(jìn)自身發(fā)展。換句話(huà)說(shuō)，這是“有錢(qián)大家賺”。典型的案例是萬(wàn)科通過(guò)吞并南都而強勢進(jìn)入浙江市場(chǎng)。

　　行業(yè)龍頭萬(wàn)科今年中期的市場(chǎng)占有率也僅達到2.7%。而在美國，最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)占有率為4.5%，美國前十強的市場(chǎng)占有率為27%。

　　不過(guò)，寒風(fēng)肆虐的2008年，房地產(chǎn)行業(yè)的并購出現了新的風(fēng)向。

　　一方面，手中有土地資源而缺少開(kāi)發(fā)資金成本的中小房地產(chǎn)企業(yè)要想保證土地不被收回只有盡快將手中的土地投入市場(chǎng)開(kāi)發(fā)；信貸政策的收緊也使中小企業(yè)因資金緊張而選擇退出或將現有項目轉讓套現。

　　另一方面，資金實(shí)力雄厚的大房地產(chǎn)企業(yè)為了謀求自身的健康發(fā)展會(huì )不失時(shí)機地收購兼并那些中小企業(yè)以及優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目，從而實(shí)現自身規模的不斷擴張。而且，在地產(chǎn)“熊市”的時(shí)期，并購的成本遠較“牛市”來(lái)的低廉。

　　換句話(huà)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的并購將不再是共贏(yíng)格局，而是“馬太效應”。

　　　　產(chǎn)權市場(chǎng)牛市隱現

　　我們可以從產(chǎn)權交易市場(chǎng)管窺一二。今年以來(lái)，在股市樓市熱情已冷卻的當前，房地產(chǎn)產(chǎn)權市場(chǎng)卻出現了“牛市”的味道。

　　據不完全統計，今年9月以來(lái)通過(guò)京、津、滬、渝四大產(chǎn)權交易所公開(kāi)掛牌轉讓的房地產(chǎn)項目達60余個(gè)。據上海聯(lián)交所信息，今年至今通過(guò)上海產(chǎn)權市場(chǎng)進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權融資項目達152宗，成交金額151.75億元，同比增長(cháng)67.85%。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì )出現并購大潮，一是看是否出現典型的并購案例，二是看是否會(huì )出現中小房地產(chǎn)企業(yè)的大規模倒閉�！眹�信證券的研究員區瑞明表示。

　　前者意味著(zhù)地產(chǎn)龍頭已經(jīng)從此輪的房產(chǎn)市場(chǎng)嚴重萎縮中緩了口氣。而后者是大公司以超級低廉的成本進(jìn)行并購的市場(chǎng)基礎。這實(shí)際上要看房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的深刻變化。

　　國際知名專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)公司威格斯的亞太區資深經(jīng)理人KENNY表示，香港在20世紀60年代有數千家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，至今只剩下數十家，成為一個(gè)寡頭壟斷的市場(chǎng)局面。相信內地規模較小、能力較弱的開(kāi)發(fā)商會(huì )陸續被市場(chǎng)淘汰，但內地中小型房企都擁有一定的土地儲備，只欠缺開(kāi)發(fā)資金，所以它們會(huì )成為大型房企或外資的收購對象，一輪房企的并購潮在未來(lái)很有可能發(fā)生。

　　　　龍頭公司主導

　　如果行業(yè)并購暗潮涌起，那么誰(shuí)會(huì )是背后最大的推手？答案無(wú)疑是龍頭公司。

　　目前已經(jīng)有了一些端倪，12月23日晚，金融街(000402.SZ)發(fā)布公告稱(chēng)，該公司以347.4869萬(wàn)元，參與了金昊公司持有的德勝公司1%股權的掛牌出讓?zhuān)�目前已簽署轉讓協(xié)議。股權轉讓后，加上之前收購的99%股權，金融街將持有德勝公司100%股權，此舉共花3.47億元。北京德勝投資公司的開(kāi)發(fā)項目主要位于德勝門(mén)附近，金融街主要為獲其旗下地產(chǎn)項目。

　　綜合業(yè)界的觀(guān)點(diǎn)，我們大致可以得出這樣的結論：那些手握重金、自身經(jīng)營(yíng)良好、股東支持力度強、并購之后可以憑借品牌優(yōu)勢快速銷(xiāo)售的公司，將成為可能存在的并購大潮之中的狂歡者。

　　這已經(jīng)是金融街自9月以來(lái)的第三次收購，其在12月中收購了美晟國際廣場(chǎng)、9月底收購復興門(mén)項目、10月底拿石景山衙門(mén)口地塊，共支出46億多元。

　　資金實(shí)力是支持其大舉并購的基礎，金融街三季度末持有現金89.2億元，占總資產(chǎn)的33.3%；有息負債76.3億元，帶息負債率20%，現金流狀況遠遠優(yōu)于行業(yè)平均水平。

　　“像萬(wàn)科、保利這樣的龍頭大企業(yè)、大公司，經(jīng)過(guò)長(cháng)時(shí)間的積累，最有實(shí)力和最有動(dòng)力進(jìn)行并購，并購也符合公司長(cháng)期的發(fā)展戰略�！眳^瑞明告訴記者。

　　國家政策也是推動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)整合的動(dòng)力之一，具有政府背景的公司在行業(yè)整合中具有優(yōu)勢。早在2004年，國資委下發(fā)《關(guān)于中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)重組有關(guān)事項的通報》，中房集團、保利集團等14家房企相繼被國資委圈定為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)”的央企，具備重組其他非地產(chǎn)主業(yè)央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)的權利。

　　“2009年國資委將加快對央企的重組，公司面臨重組國資委下屬其他央企房地產(chǎn)資產(chǎn)的巨大機會(huì )�！便y河證券分析師丁文表示。(徐清)