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　　2009年在房地產(chǎn)企業(yè)扎緊腰帶過(guò)年的呼聲中悄然來(lái)到，而一個(gè)冬天最冷的幾天恰恰就在年后。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的將是進(jìn)一步的資金困境。如何進(jìn)行最有效的融資，如何破冰開(kāi)發(fā)渠道，是所有企業(yè)關(guān)注的問(wèn)題。

　　銀行信貸：一時(shí)難松

　　2008年12月最后兩日，盡管尚未進(jìn)入新年，但資金緊缺、項目已不能再等的地產(chǎn)公司已經(jīng)開(kāi)始了新一輪的貸款申請：萬(wàn)通地產(chǎn)審議為控股子公司申請的3億元銀行貸款作擔保；深長(cháng)城董事會(huì )通過(guò)了向農行申請貸款等議案；中體產(chǎn)業(yè)董事會(huì )同意向華夏銀行申請5000萬(wàn)元授信。

　　承接2008年銀根緊縮的貨幣政策，2009年適度寬松的貨幣政策能否給地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更多的額度？在住房按揭貸款放松之后，隨著(zhù)國務(wù)院對地產(chǎn)經(jīng)濟支柱地位的肯定，部分人士開(kāi)始認為放松開(kāi)發(fā)貸只是時(shí)間問(wèn)題。

　　銀監會(huì )辦公室相關(guān)人員向本報記者表示：“銀監會(huì )并沒(méi)有管制銀行向地產(chǎn)企業(yè)貸款，各商業(yè)銀行只是根據自己的風(fēng)險考慮來(lái)放貸�！比欢�，受未來(lái)房地產(chǎn)仍有可能振蕩的預期影響，各商業(yè)銀行對房企的信貸政策仍然保持謹慎。

　　中國民生銀行房地產(chǎn)金融事業(yè)部投行部總經(jīng)理郭鴻飛認為：商業(yè)銀行地產(chǎn)信貸仍然會(huì )非常謹慎，風(fēng)險控制會(huì )進(jìn)一步從嚴，地產(chǎn)企業(yè)融資的利率不會(huì )隨國家基準利率下降而下降，未來(lái)商業(yè)銀行的地產(chǎn)貸款增數可能會(huì )進(jìn)一步下降。此外，不排除部分銀行地產(chǎn)信貸的規模出現負增長(cháng)。

　　民間借貸：棄暗投明

　　民間借貸已經(jīng)被描繪成了江湖味最濃的融資方式。一方是缺乏有效投資渠道，卻又唯利是圖的民間資本，另一方是融資渠道匱乏，卻又離錢(qián)不能活的非上市民營(yíng)房企。

　　然而，這種缺乏基本防范與監管的借貸，正在地產(chǎn)的低迷行情中接受考驗。

　　就在2008年年底，鄭州地王項目——中原國際數碼被爆巨額民間高利借貸網(wǎng)絡(luò )臨近解體。根據該項目?jì)炔咳耸颗�露，以“鄭州地王”為番，該公司通過(guò)各種渠道籌集社會(huì )借款達17億元，而有資金擔保的僅5億元左右。如今，停工多時(shí)的數碼城項目正深陷于被一百多位債主追債的漩渦。

　　在本著(zhù)拓寬企業(yè)直接融資渠道、增加民間資本流動(dòng)性、支持區域經(jīng)濟發(fā)展的規劃理想下，民間借貸已經(jīng)得到了各地政府甚至是更高監管層，乃至業(yè)內一些人士的普遍理解與支持。

　　近日，央行首次表態(tài)，建議給民間借貸合法定位，并將適時(shí)推出《放貸人條例》。這意味著(zhù)一直游離于金融政策邊緣的民間借貸將從“暗箱”走入陽(yáng)光地帶。

　　房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師章林曉分析：中小規模的民營(yíng)企業(yè)，銀行借貸資格微弱，而民間集資則方便可行，因此在民間資本充足的地區，已成為當地中小企業(yè)的重要資金支柱。

　　增發(fā)配股：前途未卜

　　上市房企的再融資過(guò)冬欲望與資本市場(chǎng)的持續低位調整，使得一度風(fēng)光無(wú)限的增發(fā)、配股面臨著(zhù)尷尬境地。

　　2008年7、8月份，金地、泛海建設增發(fā)方案先后被否。而此后，以萬(wàn)業(yè)企業(yè)、津濱發(fā)展為首的房企更是開(kāi)始了主動(dòng)終止增發(fā)的舉動(dòng)。還有一部分公司則選擇了調整方案、增發(fā)時(shí)間順延。

　　盡管弱市融資難成共識，可仍有房企繼續趕鴨子上架。2008年11月份，招商地產(chǎn)毅然選擇在資本寒冬中公開(kāi)增發(fā)融資80億元。但為了避免出現融資不足的尷尬，上市公司大股東不得不對增發(fā)進(jìn)行“保駕護航”。公司控股股東招商局蛇口工業(yè)區有限公司承諾全額參與此次增發(fā)的優(yōu)先配售，認購資金達8億元。如此，才“順利”滿(mǎn)足了招商地產(chǎn)的資金需求。

　　有這種想法的并不只有招商地產(chǎn)。日前，財務(wù)狀況并不糟糕的中海發(fā)展發(fā)布公告，表示公司將配股融資25億港元。

　　但對未來(lái)增發(fā)配股的融資模式，業(yè)內看來(lái)，國家政策落實(shí)消化以及樓市回暖尚需時(shí)間，而資本市場(chǎng)上半年難以明朗的低位振蕩也增加了增發(fā)配股的不確定性。

　　霸菱亞洲董事總經(jīng)理曾光宇表示：鑒于上市與非上市公司已出現價(jià)格倒掛，上市公司比非上市公司還便宜，未來(lái)是配股、增發(fā)、資產(chǎn)注入等方式進(jìn)行投資的較好時(shí)機。

　　發(fā)債融資：一縷春光

　　對于資金密集型的地產(chǎn)企業(yè)，再怎樣扎堆債市融資仿佛都不為過(guò)。就在2008年的最后一天，雅戈爾表示將發(fā)行20億元的公司債。2009年已然開(kāi)始了。

　　地產(chǎn)企業(yè)為何鐘情于融資成本較高的債市呢？宣布將發(fā)行65億元公司債的中國建筑股份有限公司(中國建筑)或許能作出一個(gè)很好的解釋。

　　作為國內最大的房地產(chǎn)企業(yè)，中國建筑曾醞釀了2008年度最大規模的IPO。然而慘淡的資本市場(chǎng)，讓監管部門(mén)緊閉IPO之門(mén)。包括中國建筑在內的昌盛中國、恒大、龍湖、星河灣等房企的IPO融資計劃只能無(wú)奈擱置順延。

　　但與IPO關(guān)閘相反的，卻是證監會(huì )對于發(fā)債的相對放松。據不完全統計，2008年上市房企的公司債融資金額已接近400億元，成為債市的第一大權重行業(yè)。

　　在這種形勢下，苦等上市多時(shí)的中國建筑轉而發(fā)債。

　　業(yè)內表示，2009年預計企業(yè)債、公司債、短融券、中票、可轉債的規模都將會(huì )有不同程度的擴大。

　　然而并非所有的房企都如中國建筑般幸運。就在剛剛過(guò)去的12月底，冠城大通表示其6.5億元的發(fā)債申請未獲準。盡管2008年7月冠城大通剛剛完成了增發(fā)融資，但負債率仍然處在77%的高位；同時(shí)，季報資料顯示，2008年三季度的主營(yíng)收入與前年相比已經(jīng)同比減少了1.7%。而這些，現在看來(lái)，都有可能是證監會(huì )考慮的因素。

　　中金公司房地產(chǎn)行業(yè)分析師白宏煒表示：公司債已成為眾多上市房地產(chǎn)企業(yè)緩解資金壓力的重要手段，這種趨勢在短期股本融資市況不佳的情況下將持續發(fā)展。并由一線(xiàn)大型房地產(chǎn)企業(yè)向中小公司延伸。

　　信托、私募：眾人拾柴

　　當主流的資本市場(chǎng)、銀行信貸融資渠道受壓抑時(shí)，信托與私募基金就顯得相對活躍。

　　2008年10月，當“天津地王”星耀五洲項目成功開(kāi)啟68.9億元的中信盛景星耀地產(chǎn)基金時(shí)，它已經(jīng)獲得了迄今為止國內規模最大的房地產(chǎn)信托融資支持，這個(gè)額度并不遜色于債市等大牌融資渠道。

　　事實(shí)上，被視為“規避球”的信托在2008年風(fēng)生水起，除了非上市房企外，招商地產(chǎn)、浙廣廈等一些上市公司也開(kāi)始重新關(guān)注信托。信托業(yè)投向房地產(chǎn)的集合資金信托發(fā)行總數和規模都出現大幅度上升，9月份更是創(chuàng )下了單月發(fā)行23只房地產(chǎn)信托和規模達110.58億元的紀錄。

　　此外，在經(jīng)歷了樓市幾個(gè)月的量?jì)r(jià)萎靡后，私募基金也開(kāi)始顯現“抄底”勢頭。去年四季度，美林宣布已成功組建價(jià)值26.5億美元的亞洲房地產(chǎn)基金；易居成立規模5億元的“中融易居房地產(chǎn)投資集合資金信托計劃”。

　　同時(shí)，最近國務(wù)院對REITs的重新提及，也被業(yè)內認為2009年將最終迎來(lái)REITs的破冰年。

　　中誠信托首席風(fēng)險控制官湯淑梅表示：2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷造成了巨大的存量資產(chǎn)，預計未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)亟待將其盤(pán)活，結構型信托融資將大有所為。(作者：張曉赫)