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　　如果時(shí)光倒流一年，業(yè)界會(huì )發(fā)現，對房地產(chǎn)企業(yè)的預期遠比現在樂(lè )觀(guān)。

　　香港大福證券去年初發(fā)布的中國房地產(chǎn)行業(yè)報告就曾預測，2008年房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jì)將繼續強勁增長(cháng)。然而，及至年底，在突如其來(lái)的金融海嘯面前，不論是券商，還是房地產(chǎn)企業(yè)，都不約而同降低了對2008年底至2009年的預期。

　　大福證券的2008年年終報告表示，當年底至今年房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格將加速下滑，成交量最早在今年下半年才能站穩。在此之前，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨重大的資金和市場(chǎng)壓力。

　　理財周報記者通過(guò)分析在內地和香港上市的數十家房地產(chǎn)公司的財務(wù)報表發(fā)現，以往盈利超過(guò)100%的大型房地產(chǎn)公司的盈利幾乎都有不同程度的降低，部分房地產(chǎn)公司甚至陷入了需要靠降價(jià)銷(xiāo)售商品房或地塊的方式維持公司的現金流。

　　萬(wàn)科銷(xiāo)售下滑 市場(chǎng)占有率提高

　　在2008年的樓市調整中，無(wú)論從王石的“降價(jià)”言論，還是萬(wàn)科公司的實(shí)際行動(dòng)來(lái)看，萬(wàn)科A(000002.SZ)顯然扮演著(zhù)一個(gè)急先鋒的角色。

　　盡管在過(guò)去的一年，無(wú)論在銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額上，萬(wàn)科同比2007年都有較大幅度的下調，其公告披露數據顯示，2008年萬(wàn)科全年完成銷(xiāo)售面積557萬(wàn)平米，銷(xiāo)售金額478.7億元，分別比2007年減少9.2%和8.6%。

　　從表面數據上看，去年萬(wàn)科表現得并不如人意，但如果從市場(chǎng)占有率的角度看，萬(wàn)科受益匪淺。渤海證券研究員周戶(hù)測算，“依據2008年前11月數據，萬(wàn)科的市場(chǎng)份額應該能從2007年的2.22%提高到2008年的2.58%�！�

　　此外，國泰君安分析師孫建平也測算，2008年萬(wàn)科全年銷(xiāo)售額在全國住宅市場(chǎng)占有率將達到2.6%，比2007年的2.07%增加0.53%個(gè)百分點(diǎn)。

　　“對于萬(wàn)科這樣的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)而言，最在意的不是別的，而是其市場(chǎng)占有率，同樣是過(guò)冬，只要萬(wàn)科比別的地產(chǎn)商撐得更久一些，那就足夠了�！睎|方智慧證券研究所黃碩指出。在上一輪2005年的房地產(chǎn)調控中，萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率一舉從0.94%提升到2006年的1.25%。國泰君安分析師孫建平進(jìn)一步估計，2009年萬(wàn)科的市場(chǎng)份額將可提升0.18個(gè)百分點(diǎn)。

　　從數據上看，保利地產(chǎn)(600048.SH)在諸多房地產(chǎn)上市公司中應該是表現出色的一家。保利地產(chǎn)2008年全年實(shí)現銷(xiāo)售面積258.49萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)29.48%；實(shí)現銷(xiāo)售金額205.11億元，同比增長(cháng)20.36%。

　　此外，金地集團(600383.SH)2008年全年共實(shí)現銷(xiāo)售面積109.94萬(wàn)平方米，較上年增長(cháng)1.65%；銷(xiāo)售金額114.03億元，較上年增長(cháng)17.01%。銀河證券分析師丁文在一份研報中指出，金地主要得益于可售面積的大幅增加。

　　富力地產(chǎn)：

　　毛利增長(cháng)去年六月已大幅縮小

　　富力地產(chǎn)(02777.HK)作為香港國企股指數的成分股，“江湖地位”類(lèi)似于內地的萬(wàn)科。

　　盡管富力迄今仍未發(fā)布年報，記者通過(guò)香港聯(lián)交所渠道獲得的公開(kāi)報表只有富力2008年的中報，但是，在2008年6月之前，富力已顯現了下半年即將遇到的瓶頸，毛利增長(cháng)減緩。

　　而在2008年10月，富力股價(jià)曾急劇下滑至3港元以下，由于在全國各地均有大量的待開(kāi)發(fā)地塊，富力集中體現了國內大型房地產(chǎn)企業(yè)普遍的上下游成本雙重壓力——很多地塊是在地價(jià)高峰期拿的，而建成的商品房又遇到全國各地的樓市價(jià)格下降。

　　據富力地產(chǎn)2008年中報顯示，截至同年6月30日，營(yíng)業(yè)額達41.8億元，但所獲的毛利只有15.1億元，與2007年同期相比，營(yíng)業(yè)額增長(cháng)了30%左右，但毛利只增長(cháng)了約22%。

　　雖然富力地產(chǎn)2008年上半年扣除所得稅后的盈利仍有15.5億余元，同比增長(cháng)達133%，但這一增幅也低于2007年的158%。實(shí)際上，富力地產(chǎn)在2008年的收益大部分還來(lái)自其他途徑，譬如來(lái)自高檔寫(xiě)字樓和商業(yè)物業(yè)的租金收入。

　　香港上市的中資房地產(chǎn)公司中，與富力地產(chǎn)相似的還有碧桂園(02007.HK)、世茂房地產(chǎn)(00813.HK)和中海發(fā)展(01138.HK)等。2007年中報顯示，碧桂園增長(cháng)164%，世茂房地產(chǎn)增長(cháng)196%，但是，這樣的高速增長(cháng)在2008年都有下降。

　　地產(chǎn)商保銷(xiāo)量降利潤

　　更多的房地產(chǎn)企業(yè)為了保住銷(xiāo)量，唯有犧牲企業(yè)的利潤。保利地產(chǎn)是內地僅次于萬(wàn)科的第二大行業(yè)龍頭，盡管保利地產(chǎn)在全年銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售金額的數據上表現不錯，但這一切都隱藏在毛利率下降的背景之下。

　　光大證券根據“萬(wàn)保招金”四大上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在各地樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格的調整情況測算，2008年平均的房?jì)r(jià)下跌幅度約為17%。如果考慮到開(kāi)發(fā)商給予客戶(hù)的折扣和優(yōu)惠，實(shí)際的降價(jià)幅度應該接近20%。

　　保利地產(chǎn)披露數據顯示，12月份元用于樓盤(pán)的后續開(kāi)發(fā)。其銷(xiāo)售均價(jià)僅有6994元/平方米，環(huán)比下降1337元/平方米。而事實(shí)上，從去 年6月份開(kāi)始，保利地產(chǎn)的銷(xiāo)售均價(jià)持續下滑，全年銷(xiāo)售均價(jià)從2007年的8540元/平米下降至7935元/平方米。據光大證券統計的數據顯示，廣州保利林海山莊的調整幅度最大，2007年其最高均價(jià)曾達到12000元/平方米，而2008年的現價(jià)則調整至8500元/平方米。

　　國元證券一份研報指出，考慮到目前的市場(chǎng)狀況，2009年的銷(xiāo)售均價(jià)有可能繼續走低，同時(shí)2007年的高價(jià)地在2009年也會(huì )有所表現，因此保利地產(chǎn)2009年的毛利率將會(huì )下降，2009年將會(huì )是最困難的一年。

　　雖然萬(wàn)科從全年銷(xiāo)售均價(jià)上，同比上漲2.7%，但從趨勢上卻仍然是不斷走低。

　　對此，國泰君安分析師孫建平指出，這其中的原因主要在于2008年上半年萬(wàn)科高檔樓盤(pán)銷(xiāo)售較多，而下半年則主推中價(jià)、中小戶(hù)型房。

　　光大證券統計的數據也支持這一判斷，佛山萬(wàn)科金御華府2007年的最高均價(jià)曾一度達到12000元/平方米，而2008年現價(jià)則下調至8100元/平方米，跌幅高達38%。此外，深圳萬(wàn)科城、廣州金域藍灣等幾個(gè)項目?jì)r(jià)格跌幅也在33%左右。

　　孫建平進(jìn)一步判斷，“這將意味著(zhù)萬(wàn)科未來(lái)毛利率將有明顯下降，同時(shí)這也是行業(yè)未來(lái)盈利能力和盈利表現下降的縮影�！�

　　從光大證券統計的數據可以看到，廣州金地荔湖城2007年最高均價(jià)為6000元/平方米，2008年現價(jià)則調整為4300元/平方米，跌幅為28%，實(shí)際上，包括上海金地格林世界、深圳金地梅隴鎮、武漢金地格林小城銷(xiāo)售均價(jià)均有不同程度的下滑。

　　銀河證券分析師丁文指出，“由于銷(xiāo)售價(jià)格下調，2008年金地的毛利率可能略有下降，不過(guò)，考慮到其主要結算項目成本并不高，仍能達到40%以上。但是到了2009年，由于高價(jià)地項目逐漸進(jìn)入結算，毛利率將會(huì )下降3-5個(gè)百分點(diǎn)�！�

　　“招保萬(wàn)金”中唯一的異類(lèi)是招商地產(chǎn)(000024.SZ)，據渤海證券的一份研報測算，2008年招商地產(chǎn)前三季度毛利率達到42.1%，同比2007年提高5.52個(gè)百分點(diǎn)，這與其2008年在售產(chǎn)品65%為高毛利的別墅密切相關(guān)。

　　“中字頭”地產(chǎn)商風(fēng)景獨好

　　與招商地產(chǎn)等“中字頭”房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得大股東扶持類(lèi)似的是，在香港市場(chǎng)，“中資頭”房地產(chǎn)不論是市場(chǎng)表現，還是企業(yè)業(yè)績(jì)，似乎都比其他房地產(chǎn)企業(yè)高出一籌。

　　以中海發(fā)展為例，2007年，中海發(fā)展的營(yíng)業(yè)總收入有126億多元，比2006年增長(cháng)34%，營(yíng)業(yè)利潤有49億多元，比2006年增長(cháng)58%。

　　而在2008年中報中，中海發(fā)展表示，在2008年上半年取得快速發(fā)展，僅2008年前半年的營(yíng)業(yè)收入，就幾乎等于2006年全年的營(yíng)業(yè)收入，有91億多元。同比增長(cháng)65%。毛利達37億多元，同比增長(cháng)54%。

　　而遠洋地產(chǎn)(03377.HK)2007年的營(yíng)業(yè)額為57億元，比2006年的37億元增長(cháng)54%�？鬯�得稅盈利近18億元，比2006年增長(cháng)200%強。

　　2008年上半年，遠洋地產(chǎn)依舊維持這一發(fā)展勢頭，其2008年上半年的營(yíng)業(yè)收入達32億元，與2007年同比增加78%。毛利潤甚至高于行業(yè)的平均水平，達43%，同比增長(cháng)15%。盡管遠洋地產(chǎn)2008年上半年每平方米土地成本增長(cháng)15%，達到約1960元/平方米，建筑成本增長(cháng)23%，達到約3710元/平方米，但每平方米平均售價(jià)卻增長(cháng)了79%，達到12518元/平方米。

　　在香港市場(chǎng)股價(jià)表現最好的方興地產(chǎn)(00817.HK)毛利同比增幅更大，2008年上半年，方興地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為8.7億元，與2007年的0.97億元相比增長(cháng)近9倍。毛利為5.9億元，與2007年的0.65億元相比，也增長(cháng)9倍。

　　拿地成本大幅下降

　　2007年末以來(lái)樓市的低迷，使得四大地產(chǎn)商的拿地動(dòng)作已沒(méi)有早前的狂熱，拿地成本亦有了較大幅度的下降。

　　保利地產(chǎn)的拿地成本在四家上市中應是最低的，2008年保利地產(chǎn)的新增土地樓面地價(jià)為1036元/平方米，比2007年的2660.04元/平方米有了大幅下降。國元證券的一份研報據此認為，這將會(huì )降低2010年及其以后年份的商品房開(kāi)發(fā)成本，提高保利地產(chǎn)的毛利率水平。

　　此外，2008年全年萬(wàn)科新增建筑面積750萬(wàn)平米的項目?jì)�備，其新增土地樓面地價(jià)為1941.37元/平方米，這比2007年下降45.8%。

　　不過(guò)，相對于前兩者，據周戶(hù)測算，招商地產(chǎn)2008年新增土地儲備樓面地價(jià)仍比2007年高397.78元/平方米。

　　盡管萬(wàn)科大幅降低了2008年的拿地成本，但是由于萬(wàn)科的土地儲備有近54.63%是在2006年和2007年取得，這使得萬(wàn)科“地價(jià)相對較高，存貨跌價(jià)風(fēng)險相對較高�！敝軕�(hù)判斷。

　　2006年以來(lái)萬(wàn)科新增土地儲備樓面地價(jià)為2516.87元/平方米，周戶(hù)進(jìn)一步判斷，預計2008年萬(wàn)科將進(jìn)一步計提2.24億元的存貨跌價(jià)準備。

　　此前，萬(wàn)科曾在三季度對天津、南京、福州及北京5個(gè)項目計提了5.35億元存貨跌價(jià)準備。

　　而在此前理財周報記者與招商地產(chǎn)高層的交流中也獲悉，招商地產(chǎn)正在與大股東商量降低土地的拿地成本。 去年11月，招商地產(chǎn)成功募集了數十億元用于樓盤(pán)的后續開(kāi)發(fā)。 （黃穎瑩 張偉湘）