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　　據中國證券報信息數據中心統計，截至目前，滬深兩市共有40家房地產(chǎn)上市公司公布了2008年業(yè)績(jì)預告，其中“報憂(yōu)”公司逾四成，預增公司中多數增幅趨緩。業(yè)內人士指出，受結算制度影響，房地產(chǎn)行業(yè)2008年年報業(yè)績(jì)依然有保障，但增幅放緩已成定局；銷(xiāo)售下降、資金緊張以及高價(jià)存貨將使地產(chǎn)行業(yè)今后的業(yè)績(jì)“亮起紅燈”。

　　“預收”占比高

　　統計顯示，在已公布業(yè)績(jì)預告的40家地產(chǎn)公司中，共有9家預降、8家預虧，“報憂(yōu)”公司逾四成。

　　與此相比，有18家公司業(yè)績(jì)預增、4家扭虧，業(yè)績(jì)增長(cháng)超過(guò)七成的共11家。但這些公司中，2007年年底預收賬款占當年營(yíng)業(yè)收入比例在50%以上的有10家，萬(wàn)通地產(chǎn)(600246)、北京城建(600266)、華發(fā)股份(600325)、上海新梅(600732)、濱江集團(002244)2007年底的預收賬款占當年營(yíng)業(yè)收入的比例超過(guò)100%。

　　專(zhuān)家指出，目前，多數公司預增主要是對2007年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的體現，而2008年的銷(xiāo)售情況普遍不太樂(lè )觀(guān)。不少地產(chǎn)公司增速逐季放緩。

　　國家統計局數據顯示，2008年1-11月，全國商品住宅銷(xiāo)售面積4.9億平方米，同比下降18.3%，與此對應的商品房空置面積為1.36億平方米，同比增長(cháng)15.3%。

　　考驗今年業(yè)績(jì)

　　目前我國部分大城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售連續下降，從而對2009年業(yè)績(jì)形成考驗。

　　萬(wàn)科A(000002)2008年全年公司累計銷(xiāo)售面積557.0萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額478.7億元，同比分別減少9.2%和8.6%。與年初制定的銷(xiāo)售目標相比，僅實(shí)現了68%。金地集團(600383)2008年實(shí)現銷(xiāo)售面積109.94萬(wàn)平方米，較上年僅增長(cháng)1.65%；銷(xiāo)售金額114.03億元，僅實(shí)現年初銷(xiāo)售目標的63%。

　　根據慣例，地產(chǎn)企業(yè)在四季度結算的凈利潤占全年的比例很高，因此，第四季度的預售以及存量銷(xiāo)售會(huì )對全年業(yè)績(jì)產(chǎn)生相當大的影響。事實(shí)上，多數地產(chǎn)企業(yè)在2008年四季度的銷(xiāo)售并不理想。

　　雖然救市政策頻出，但廣發(fā)證券分析師認為，房?jì)r(jià)需要適當的下降與居民收入大致匹配，購房者的心理預期需要一段時(shí)間去轉變，因此預計短期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量不會(huì )有大幅提升。

　　聯(lián)合證券指出，萬(wàn)科、保利、金地等大型開(kāi)發(fā)商都有計提減值準備的壓力。如果2008年不計提干凈，將意味著(zhù)高價(jià)土地貶值的風(fēng)險將由以后的年份來(lái)分擔，從而對2009年及以后年份的盈利能力繼續產(chǎn)生負面影響。

　　高存貨待消化

　　房?jì)r(jià)調整加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的緊張程度，同時(shí)給2007年拿了大量土地的房地產(chǎn)企業(yè)造成了巨大壓力。

　　萬(wàn)科A2008年三季報顯示，公司1-9月經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現金流量為-19.89億元，同比增加66.34%；存貨8,737,557.35萬(wàn)元，同比增加31.45%；資產(chǎn)減值損失達56,483.61萬(wàn)元，同比增加7650.22%，主要為新增計提存貨跌價(jià)準備。

　　金地集團08年三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現金流量為-11.14億元，同比增加72.40%；存貨2,659,099.07萬(wàn)元，同比增加42.77%；計提資產(chǎn)減值損失136.81萬(wàn)元，同比增加145.84%。

　　申銀萬(wàn)國分析師認為，由于開(kāi)工調整滯后于銷(xiāo)售，上半年地產(chǎn)行業(yè)庫存將不斷累積，資金鏈情況不斷惡化，不過(guò)此后庫存累積風(fēng)險有望逐步釋放，2010年行業(yè)供需有望重新恢復平衡，價(jià)格持穩并恢復上漲。

　　中信證券研究報告則顯示，目前的商品房市場(chǎng)存在著(zhù)存貨供應壓力。北京、上海、廣州、深圳存貨消化時(shí)間平均達275天。房?jì)r(jià)回穩是行業(yè)估值提升的重要前提，而銷(xiāo)售的恢復、存貨的消化和企業(yè)資金鏈的緩解是房?jì)r(jià)回穩的必要條件。（記者 林喆 于萍）