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　　近日，坊間一則關(guān)于地產(chǎn)界華南五虎的“死亡預言”在瘋狂流傳。傳言稱(chēng)，富力、恒大、合生、碧桂園、雅居樂(lè )這5家地產(chǎn)公司，至少有一家會(huì )在今年“死掉”。要命的是，據說(shuō)這個(gè)預測并非一家之言，而是多家重量級機構分析師的共識，并且是經(jīng)過(guò)對企業(yè)財務(wù)狀況和行業(yè)整體形勢進(jìn)行深度分析后達成的。

　　在當前風(fēng)聲鶴唳的樓市，這則傳言顯然更能觸動(dòng)大家的神經(jīng)。而華南五虎中的雅居樂(lè )，目前正因為“摩根士丹利地產(chǎn)高管‘行賄門(mén)’”一事受牽連而負面纏身。這一帶著(zhù)猜疑性質(zhì)事件的導火索直指向雅居樂(lè )在海南的地王項目——清水灣。

　　一塊難產(chǎn)的“風(fēng)水寶地”

　　2月27日，媒體爆出摩根士丹利前中國房地產(chǎn)主管賄賂丑聞，而雅居樂(lè )2008年與大摩合作的海南項目，被指是引發(fā)調查的導火線(xiàn)。一時(shí)間，雅居樂(lè )成了懷疑的聚焦點(diǎn)，外界所說(shuō)的行賄項目海南清水灣再次被解剖。

　　北緯18°，世界上最美的一條緯度，它把夏威夷、邁阿密、加勒比海、巴厘島……這些令都市人無(wú)限向往的度假勝地鉆石般連接起來(lái)。清水灣，被譽(yù)為“海南最美的海岸線(xiàn)”之一，堪稱(chēng)中國最后的海岸自留國度。然而，這塊風(fēng)水寶地的開(kāi)發(fā)過(guò)程卻顯得十分“難產(chǎn)”。

　　由于上世紀90年代的海南地產(chǎn)泡沫，原本很美好的清水灣開(kāi)發(fā)計劃不幸夭折。當時(shí)景區內幾乎沒(méi)有農田，全部屬于閑置用地，附近的村莊也少，開(kāi)發(fā)起來(lái)相對單純。但很多企業(yè)交了定金圈地后就一走了之，開(kāi)發(fā)之事成了紙上談兵。

　　從此，一塊原本計劃做旅游度假區的清水灣土地經(jīng)處置由政府無(wú)償收回，變成由當地村民用來(lái)養蝦。當時(shí)，清水灣蝦塘數量幾乎占陵水蝦塘數量的2/3。2006年，國內眾多開(kāi)發(fā)商再次集中進(jìn)駐海南跑馬圈地，掀起海南掘金潮，清水灣才再次進(jìn)入地產(chǎn)商們的視野。

　　在房?jì)r(jià)一片“漲聲”中，國內地產(chǎn)大鱷上演了一幕又一幕“跑馬圈地”的資本大戲，而雅居樂(lè )無(wú)疑是濃墨重彩的主角之一。2006年8月初，海南陵水黎族自治縣與雅居樂(lè )地產(chǎn)簽訂了建設清水灣協(xié)議書(shū)。根據協(xié)議，雅居樂(lè )將成片開(kāi)發(fā)清水灣，總用地面積約1.5萬(wàn)畝，項目總投資130億元人民幣。據了解，這是雅居樂(lè )目前開(kāi)發(fā)規模最大的項目。

　　根據雅居樂(lè )公司的美好愿景，清水灣項目首期3年，完成項目基礎設施和1個(gè)康體中心、2個(gè)頂級酒店建設，投資總額30億元；第二期，6年內投資總額達到70億元；第三期，9年內投資總額達到120億元，把清水灣旅游開(kāi)發(fā)項目建成具有世界一流水平和鮮明特色的綜合旅游度假休閑中心。

　　據了解，雅居樂(lè )清水灣地塊是分3次取得的。2007年2月雅居樂(lè )以人民幣10.18億元，通過(guò)掛牌方式取得海南省陵水黎族自治縣清水灣共12塊土地合計450萬(wàn)平方米，總建筑面積約296萬(wàn)平方米。2008年3月，耗資9億元買(mǎi)下附近占地290萬(wàn)平方米、建筑面積435萬(wàn)平方米的3幅地塊。2008年6月6日，耗資5億元將建筑面積255萬(wàn)平方米的2幅地塊收入囊中。合計地價(jià)投入24.18億元，樓面地價(jià)僅為245元/平方米，而周邊樓盤(pán)售價(jià)早已在6000元/平方米以上。當時(shí)，大多數業(yè)內人士認為開(kāi)發(fā)清水灣，雅居樂(lè )的利潤是驚人的。然而，就在雅居樂(lè )規劃好長(cháng)達10年開(kāi)發(fā)周期的美好藍圖、用了近3年時(shí)間基本完成清水灣地塊圈地之后，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始面臨過(guò)冬的危機。

　　命途多舛的清水灣

　　2007年，雅居樂(lè )顯得有些激進(jìn)。當年上半年雅居樂(lè )就拿地多達18幅，土地儲備量比2006年年底時(shí)增長(cháng)52%。那一年是中國樓價(jià)瘋狂上漲的一年，同時(shí)也是雅居樂(lè )大規模圈地的一年。3月，4.76億元購得佛山地皮，17.53億元購得上海地皮；4月，4.3億元購得重慶地皮；9月，8.52億元投得番禺兩塊地皮，2.34億元購得廣東恩平市兩幅土地使用權；12月，9.2億元購得廣州花都4塊地皮。

　　2008年年底，雅居樂(lè )主席陳卓林指出，集團現時(shí)持有3125萬(wàn)平方米的土地儲備，是內地前三位土地儲備最多的公司，足夠供集團于未來(lái)8至10年的發(fā)展。

　　但值得注意的是，雖然雅居樂(lè )土地規模在大幅增長(cháng)，但其全年新增的土地平均樓面地價(jià)只有600多元/平方米。而就在全國樓市遭遇困難的去年，資料顯示，雅居樂(lè )項目的銷(xiāo)售均價(jià)由2007年同期的每平方米5942元增加到每平方米8081元，反而增幅36%。業(yè)內人士認為，由于低價(jià)拿地，雅居樂(lè )旗下項目未來(lái)降價(jià)空間很大。2008年10月底，雅居樂(lè )開(kāi)始試探性降價(jià)。而與此同時(shí)，雅居樂(lè )去年預期要開(kāi)的11個(gè)樓盤(pán)，由于市場(chǎng)環(huán)境變化，僅開(kāi)售4個(gè)項目。

　　被稱(chēng)為海南地王的雅居樂(lè )清水灣無(wú)疑是其大手筆之作，這也將在很大程度上決定著(zhù)雅居樂(lè )的資金命運。這塊宣傳中的“風(fēng)水寶地”對雅居樂(lè )而言，是福還是禍還不能定論。不過(guò)，開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(cháng)的清水灣在雅居樂(lè )手里顯然也遭遇了難產(chǎn)。

　　短短3年內，清水灣土地溢價(jià)已經(jīng)相當可觀(guān)。但在業(yè)內人不解的猜疑聲中，2008年7月4日晚間，雅居樂(lè )發(fā)布公告，已與美國投資銀行摩根士丹利(Morgan Stanley)達成協(xié)議，將向后者出售海南清水灣綜合度假社區發(fā)展項目30%的股權，代價(jià)為人民幣52.8億元。當時(shí)，雅居樂(lè )賣(mài)給摩根士丹利的價(jià)格是1800元/平方米。

　　“賣(mài)地或出讓股權，不失為地產(chǎn)商過(guò)冬的一種方法。雅居樂(lè )就是這么做的�！睒I(yè)內人士分析，雅居樂(lè )當時(shí)是遇到了資金困難。出讓清水灣股權無(wú)疑是為了緩解其資金壓力。去年9月10日，雅居樂(lè )發(fā)布中報業(yè)績(jì)公告，稱(chēng)公司上半年實(shí)現凈利潤44.3億元，主要受出售海南清水灣項目30%權益帶來(lái)41.4億元所推動(dòng)。

　　然而，雅居樂(lè )清水灣的噩夢(mèng)似乎并沒(méi)有因此而結束。近日，市場(chǎng)傳聞雅居樂(lè )海南清水灣項目是大摩中國房地產(chǎn)主管蓋斯·彼得森(Garth Peterson)陷入“行賄門(mén)”的導火索。因為，該項目是彼得森離職前最后做成的一筆交易項目。雖然雅居樂(lè )方面極力澄清，但是資本市場(chǎng)上，股票仍然以暴跌21.7%還以顏色�！叭齺喗�(jīng)歷過(guò)20世紀90年代的地產(chǎn)泡沫，類(lèi)似摩根士丹利這樣的投入，風(fēng)險非常高，大摩已經(jīng)被雅居樂(lè )清水灣項目套牢了�！睆氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的一位行業(yè)研究員認為。

　　清水灣項目降價(jià)空間巨大？

　　就在雅居樂(lè )清水灣項目遭遇賄賂丑聞纏身的同時(shí)，其另一惠州外資投資項目面臨被外資要求退還定金的危險，誠信和資金問(wèn)題暴露無(wú)遺，身陷大摩“行賄門(mén)”傳聞漩渦，雅居樂(lè )頻頻回購公司股票，有投資人士認為，雅居樂(lè )大舉回購股份背后顯現的正是對公司發(fā)展的焦慮。

　　截至2008年末，雅居樂(lè )未付土地款總額5.16億元，要獲得現金來(lái)源，目前雅居樂(lè )只有靠銷(xiāo)售。據統計，2009年1月銷(xiāo)售6.5億元，2月銷(xiāo)售7.18億元，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)同比有所下降。

　　“雅居樂(lè )清水灣畢竟有10年的開(kāi)發(fā)周期，會(huì )不會(huì )爛尾誰(shuí)也不敢打包票，有錢(qián)的話(huà)還是去買(mǎi)成熟小區�！币晃粊�(lái)自齊齊哈爾的海南購房者向記者坦言，三亞別墅建得太多，他很擔心會(huì )步北海的后塵。10年前，他親眼目睹北海銀灘別墅沒(méi)人買(mǎi)，后來(lái)成豬圈。上世紀90年代的海南與北海很相似，而現在是海南的氣候救了海南。不過(guò)他認為目前海南已經(jīng)露出泡沫的苗頭。一位海南當地人認為海南目前已經(jīng)露出泡沫跡象，“晚上在�？诳纯葱�區的樓房有幾單元是亮的就知道海南的泡沫有多大了”。

　　然而，一位武漢的購房者認為海南再次出現泡沫的概率應當不大，當年那都是去投機的�，F在很多人在三亞購房是滿(mǎn)足自己消費，但他表示海南房?jì)r(jià)的確過(guò)高。

　　“清水灣目前的均價(jià)8300元/平方米，而當年拿地的成本僅為245元/平方米。也就是說(shuō)，這個(gè)項目的降價(jià)空間很大。而一旦遭遇市場(chǎng)不好或者資金困難，項目就有可能大幅降價(jià)�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的業(yè)內人士分析認為。

　　近兩年，雅居樂(lè )將投資重點(diǎn)由住宅轉向旅游地產(chǎn)，在廣東惠州及海南清水灣圈下大量土地，開(kāi)發(fā)集酒店、住宅、高爾夫球場(chǎng)等于一體的旅游地產(chǎn)項目。清水灣項目和惠州項目均是關(guān)系雅居樂(lè )未來(lái)業(yè)績(jì)的關(guān)鍵項目。而旅游地產(chǎn)的未來(lái)對于地產(chǎn)商而言究竟是不是一個(gè)好的出路也不可知。富力海南公司營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理余子健向記者坦言，旅游地產(chǎn)對于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)全新的課題，也是一個(gè)在未知探索中的道路。

　　據了解，雅居樂(lè )從去年年底開(kāi)始在華南地區的大幅度降價(jià)，并由此而引發(fā)業(yè)主大規模地鬧退房事件，雅居樂(lè )因此而遭遇品牌危機。而雅居樂(lè )去年的年報還沒(méi)有公布，還不知道它降價(jià)后的銷(xiāo)售情況。在香港交易所網(wǎng)站顯示可查的最近年報是2008年6月30日。數據顯示，公司去年上半年遭遇2005年上市以來(lái)的首次業(yè)績(jì)滑坡，并且使其股價(jià)出現兩年以來(lái)的最低水平4.28港元/股。

　　截止到發(fā)稿，記者聯(lián)系到雅居樂(lè )項目的相關(guān)負責人，該內部人士表示，雅居樂(lè )目前為敏感時(shí)期，項目方面不便對外接受采訪(fǎng)。隨后記者聯(lián)系到雅居樂(lè )集團方面，盡管面對外界對清水灣項目的質(zhì)疑，但其集團企業(yè)傳訊部高海燕向記者表示，雖然900萬(wàn)平方米的大規模開(kāi)發(fā)對雅居樂(lè )來(lái)說(shuō)是第一次，但是公司有能力在10年內完成整體開(kāi)發(fā)工作，目前項目即將在3月28日進(jìn)入認購期，“大摩”事件不會(huì )對清水灣項目造成影響。