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　　房?jì)r(jià)下跌、成交低迷、資金緊張……普通商品房的銷(xiāo)售危機導致越來(lái)越多的地產(chǎn)商開(kāi)始考慮戰略轉型。而新興的旅游地產(chǎn)開(kāi)始成為開(kāi)發(fā)商的“香餑餑”，像雅居樂(lè )把公司未來(lái)的重心都放在了海南的旅游地產(chǎn)……

　　然而，隨著(zhù)金融危機在全球的蔓延，股市大幅下跌，經(jīng)濟受損，這些對旅游帶來(lái)的種種負面效應已經(jīng)顯現。而依托于旅游業(yè)的旅游地產(chǎn)將面臨如何的發(fā)展前景？投資旅游地產(chǎn)的價(jià)值幾何？都成為當下的一個(gè)熱門(mén)話(huà)題。

　　過(guò)分依賴(lài)宏觀(guān)經(jīng)濟

　　旅游地產(chǎn)能否尋求突破？

　　早在三亞掀起旅游地產(chǎn)“掘金潮”的2000年，專(zhuān)家就認為，旅游房地產(chǎn)不宜過(guò)分受到倚重。一個(gè)主要原因就是，旅游業(yè)過(guò)分依賴(lài)于宏觀(guān)經(jīng)濟，缺乏獨立生存能力。

　　“一旦宏觀(guān)經(jīng)濟形勢發(fā)生不利變化，旅游業(yè)將迅速蕭條，而貼附于旅游業(yè)的別墅、度假村將再次出現門(mén)可羅雀的慘淡景象。美國‘9·11事件’所引發(fā)的航空業(yè)、旅游業(yè)大蕭條表明，依附性太強的行業(yè)是何等的脆弱�！睂�(zhuān)家認為，“無(wú)論是在海南進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是投資，都需要小心翼翼”。

　　目前，旅游業(yè)受經(jīng)濟形勢負面影響已經(jīng)顯現。許多人改變了旅游計劃，國外游變成了國內游，長(cháng)途游改成短途游。還有的存錢(qián)觀(guān)望，按兵不動(dòng)。

　　但是三亞的另一個(gè)現實(shí)也擺在眼前，一份調研報告顯示，目前三亞地產(chǎn)業(yè)和旅游關(guān)系非常密切，90%以上的樓盤(pán)都以休閑度假為主題。導致三亞房產(chǎn)受旅游市場(chǎng)的影響強烈，旅游旺季銷(xiāo)售火爆，若旅游淡季房產(chǎn)銷(xiāo)售就陷入低谷。主要購買(mǎi)力集中于華北、東北地區，有著(zhù)較為明顯的地域性。

　　旅游地產(chǎn)這個(gè)全新的課題是否是個(gè)光明的道路似乎讓地產(chǎn)業(yè)內人士也很迷茫。

　　“讓13億中國人消費海南的旅游地產(chǎn)并不是一件容易的事情。目前會(huì )去使用旅游地產(chǎn)的人還比較少�！备涣�海南公司營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理余子健告訴記者，去年，他在做全國巡展的時(shí)候發(fā)現，說(shuō)盡三亞的漂亮、美好，在購房者看來(lái)，都好像是一種遙不可及的夢(mèng)。

　　“在空閑時(shí)誰(shuí)來(lái)負責對物業(yè)進(jìn)行維護和管理以及物業(yè)是否能夠帶來(lái)投資回報”都成為海南購房者的擔憂(yōu)。

　　業(yè)內人士告訴記者，對于島外購房者，三亞目前有兩個(gè)問(wèn)題嚴重困擾市場(chǎng)銷(xiāo)售：一是無(wú)法解決業(yè)主不在海南時(shí)的房屋管理問(wèn)題；再就是如何真正實(shí)現投資價(jià)值。即便是最近頗為熱銷(xiāo)的產(chǎn)權式酒店、別墅，也無(wú)法確認投資收益的真實(shí)性而令投資型買(mǎi)家猶豫再三。

　　三亞旅游地產(chǎn)供大于求

　　投資價(jià)值幾何？

　　海南的房地產(chǎn)主要分為普通地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)兩大塊，旅游地產(chǎn)不用多說(shuō)，主要的客戶(hù)來(lái)自島外，而普通地產(chǎn)限于本土消費能力也主要針對島外。也就是說(shuō)，在本土消費能力并不太高的海南，海南地產(chǎn)將主要賣(mài)給島外人士。

　　多數以旅游地產(chǎn)為主打的三亞房產(chǎn)越來(lái)越面臨開(kāi)發(fā)商扎堆、產(chǎn)品同質(zhì)化的現象。據了解，三亞在售的項目中，物業(yè)類(lèi)型主要為公寓、別墅、產(chǎn)權式酒店、普通住宅和酒店。其中，公寓所占比例較高，約占65%以上；別墅項目所占比例約10%左右，主要分布在一線(xiàn)海景、河景、山景中較好的位置；產(chǎn)權式酒店所占比例約為15%，主要分布在大東海、亞龍灣兩個(gè)片區和三亞灣沿線(xiàn)的部分項目；普通住宅主要在市區，所占比例份額不高，約5%左右；其他如純酒店、度假村等約占5%。

　　在去年舉行的“2008年海南澄邁房地產(chǎn)高峰論壇”上，眾多專(zhuān)家為海南快速發(fā)展的旅游房地產(chǎn)業(yè)敲響了警鐘。海南師范大學(xué)教授韋經(jīng)照表示，目前海南旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多是一哄而上，定位不明確，需要有關(guān)部門(mén)的規劃和參與。北京金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司副總經(jīng)理謝蘇明也認為，三亞的產(chǎn)品有些面臨分不清市場(chǎng)的問(wèn)題。這些開(kāi)發(fā)商亟須尋找細分市場(chǎng)，各找各的稀缺性。

　　“總體來(lái)看，2008年底和2009年三亞房地產(chǎn)明顯發(fā)現銷(xiāo)售速度慢了，客戶(hù)買(mǎi)房決定時(shí)間越來(lái)越長(cháng)，很多還在觀(guān)望。2009年1-2月增長(cháng)的預售面積雖然只有十幾萬(wàn)平方米，但目前待售房屋加起來(lái)超過(guò)200萬(wàn)平方米。200萬(wàn)平方米這樣的面積，相對2007年銷(xiāo)售一年只有90萬(wàn)平方米左右，明顯已經(jīng)供大于求�！� 一位三亞房地產(chǎn)業(yè)內人士告訴記者。

　　業(yè)內人士認為，旅游地產(chǎn)雖然能夠產(chǎn)生一定的經(jīng)濟效益，但需求注定不會(huì )過(guò)大。雖然人們有理由相信，海南不會(huì )重蹈覆轍，但供大于求而導致的大面積空置卻并不是杞人憂(yōu)天。此外，三亞地產(chǎn)的這種特色意味著(zhù)大量項目的異地銷(xiāo)售，而異地銷(xiāo)售的管理成本，尤其是售樓成本一般都要大大超過(guò)本地銷(xiāo)售。

　　此外，主要以島外客戶(hù)為主的三亞房產(chǎn)面對的客戶(hù)群也有其局限性。謝蘇明向記者坦言，“三亞的產(chǎn)品也僅對于北方的富人有吸引力，對于南方人沒(méi)有刺激感”。

　　200億砸向旅游地產(chǎn)

　　雅居樂(lè )的“賭注”是否太大？

　　據了解，雅居樂(lè )地產(chǎn)將于3月28日正式公開(kāi)發(fā)售其海南島三亞清水灣項目首批單位，預計整個(gè)項目約900萬(wàn)平方米建筑面積，可分約8至10年發(fā)展，預計總投資額約200億元。數據顯示，雅居樂(lè )總土地儲備約3000萬(wàn)平方米，清水灣項目占其中約三成，將成為雅居樂(lè )未來(lái)發(fā)展的重心。

　　可見(jiàn)，作為海南地王清水灣，雅居樂(lè )的重心是旅游地產(chǎn)。而國際金融危機之下，下200億元的賭注是否風(fēng)險太大？

　　“以“度假＋旅游＋投資”的綜合模式，改寫(xiě)國內濱海景點(diǎn)“到此一游”的歷史，集精品住宅、豪華酒店、奢華配套設計等于一體的高端化綜合度假大作，正式開(kāi)啟海南房地產(chǎn)的“國際綜合灣區地產(chǎn)時(shí)代，”這是雅居樂(lè )為清水灣勾勒的藍圖。而這個(gè)藍圖的背后卻顯現出令人堪憂(yōu)的大環(huán)境。

　　正如余子健告訴記者，“旅游地產(chǎn)需要開(kāi)發(fā)商去改變客群的一種生活方式，至少去那里買(mǎi)房的人要有每月去海南享受的習慣”。而這種生活方式的改變顯然“任重道遠”。

　　雅居樂(lè )方面于昨日給記者的回復表示，從面積上來(lái)看，清水灣項目占雅居樂(lè )總土地儲備約三成，但從地價(jià)上來(lái)看，清水灣項目只占到約12%，投資組合和地理分布都是十分合理的。海南項目只是集團重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的其中一個(gè)項目。由于得天獨厚的氣候、稀缺的自然和旅游資源，該地區的發(fā)展潛力巨大。再加上雅居樂(lè )的成本較低，有較大的靈活性，對于開(kāi)發(fā)期長(cháng)達8 至10年的發(fā)展歷程，不會(huì )受到較大影響。此外，因為雅居樂(lè )的毛利空間大，與未來(lái)產(chǎn)生的利潤回報相比，營(yíng)銷(xiāo)成本的變化對整個(gè)集團的影響微乎其微。

　　商報記者 王營(yíng)