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　　萬(wàn)科年報明確提出：要從“規模速度型”增長(cháng)轉向“質(zhì)量效益型”增長(cháng)

　　3月10日，萬(wàn)科公布2008年年報，明確提出要從“規模速度型”增長(cháng)轉向“質(zhì)量效益型”增長(cháng)，這是其2006-2008年高速增長(cháng)期計劃后的重大調整，而這一策略，正在被華潤、保利、中海、遠洋等公司踐行。

　　事實(shí)上，比起前幾年全國范圍內的“跑馬圈地”，這是一種“慢擴張”的戰略，眾多地產(chǎn)公司在經(jīng)歷了過(guò)去兩年的牛熊震蕩之后，開(kāi)始回歸到客戶(hù)、產(chǎn)品以及投資回報的商業(yè)邏輯的原點(diǎn)；重視拿地、開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售節奏的匹配，以及成本控制、利潤提升，成為他們戰略調整的核心。

　　戰略調整回歸“一線(xiàn)城市”

　　3月11日，萬(wàn)科2008年業(yè)績(jì)網(wǎng)上路演中，萬(wàn)科總裁郁亮回答記者提問(wèn)時(shí)解釋?zhuān)�“質(zhì)量效益型”增長(cháng)方式的核心是“經(jīng)營(yíng)質(zhì)量”和“運營(yíng)效益”。這意味著(zhù)萬(wàn)科將由粗放增長(cháng)轉向精耕細作。

　　具體到拿地，“萬(wàn)科在北京還沒(méi)有進(jìn)四環(huán)，上海還在外環(huán)，深圳特區內幾乎沒(méi)有項目，”郁亮說(shuō)，萬(wàn)科將買(mǎi)一些周期不太敏感的項目，周期性調整時(shí)，城市外圍受到影響較大，而城中心受影響則較小。他表示會(huì )加大在北京的投資。

　　華潤置地北京公司人士透露，華潤今年的拿地策略是只在北京、上海等一線(xiàn)城市，其中又聚焦于城市成熟區域；年初，遠洋地產(chǎn)總裁李明也曾對記者表示，遠洋今年拿地將集中在環(huán)渤海區域的黃金地段；金地總裁張華綱則表示，今年公司會(huì )謹慎開(kāi)辟新市場(chǎng)，比較關(guān)注上海城區的存量土地；在3月17日業(yè)績(jì)會(huì )上，富力董事長(cháng)李思廉認為，市場(chǎng)暫時(shí)復蘇最快的是一線(xiàn)城市，公司未來(lái)發(fā)展將集中在京滬穗等地。

　　記者查閱萬(wàn)科、保利等多家公司年報和公告發(fā)現，過(guò)去一年中他們的主要利潤來(lái)源集中于北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市，二、三線(xiàn)城市的擴張在他們的利潤版圖中依然占比較小�！霸谛袠I(yè)調整和房?jì)r(jià)下行周期中，一線(xiàn)城市的物業(yè)抗風(fēng)險能力更強，貢獻利潤更有保障，”國信證券地產(chǎn)分析師陳林認為，在本輪行業(yè)周期性調整還未結束前，選擇在一線(xiàn)城市拿地是地產(chǎn)公司的理性選擇。

　　“轉型只是提高公司管理的精細化程度，并不會(huì )改變快速周轉的項目開(kāi)發(fā)模式，”萬(wàn)科新任董秘譚華杰強調，萬(wàn)科的周轉率在行業(yè)中仍然保持領(lǐng)先。

　　營(yíng)銷(xiāo)策略更加“隨行就市”

　　地產(chǎn)公司的轉型，直接體現在營(yíng)銷(xiāo)層面。年初，華潤置地北京某營(yíng)銷(xiāo)高層的去職引起業(yè)內關(guān)注，據知情人士透露，該高層去職的原因，是其負責的項目去年銷(xiāo)售不暢，“過(guò)去多年的牛市思維和經(jīng)驗已經(jīng)不管用了，市場(chǎng)需要新的營(yíng)銷(xiāo)模式，”多家地產(chǎn)公司高管表示。

　　從去年開(kāi)始，總裁郁亮就一直在強調萬(wàn)科的“隨行就市”策略，據他介紹，萬(wàn)科一直將“房屋批售比”作為制定調整策略的重要市場(chǎng)數據，所謂“批售比”，即在一個(gè)區域市場(chǎng)上，月成交量與所有批準銷(xiāo)售房屋的比值。萬(wàn)科之所以在2007年10月底決定從金域東郡開(kāi)始調低開(kāi)盤(pán)價(jià)格，就是發(fā)現深圳市場(chǎng)自2007年9月房屋批售比驟降，而同期萬(wàn)科銷(xiāo)售也大跌。

　　據接近遠洋地產(chǎn)的人士透露，遠洋在今年對公司架構和營(yíng)銷(xiāo)團隊進(jìn)行了大幅調整，成立了北京事業(yè)部，由總裁李明直管，而過(guò)去由遠洋嘉業(yè)全權代理的營(yíng)銷(xiāo)模式也發(fā)生改變，而據遠洋地產(chǎn)市場(chǎng)總監肖勁近日接受本報記者采訪(fǎng)所述，遠洋今年在北京有60億-70億的銷(xiāo)售任務(wù)，將采取更加靈活和適時(shí)的銷(xiāo)售策略。前述人士認為，李明直管有利于遠洋對市場(chǎng)做出準確和及時(shí)的反應。

　　“我們公司一向是注重‘實(shí)操’的，”中海北京公司董事刁鵬對記者說(shuō)，中海的策略一向很穩健，今年定價(jià)方面將注重在購房者利益和公司利益之間尋找平衡，不會(huì )大起大落，比如將要開(kāi)盤(pán)的中海城三期和之前的價(jià)格就差不多。

　　而在國信證券的陳林看來(lái)，目前的市場(chǎng)波動(dòng)性是在過(guò)去10多年從來(lái)沒(méi)有過(guò)的，這要求開(kāi)發(fā)商必須根據市場(chǎng)態(tài)勢、消費者心理和同行競爭情況做出應對，由于資金實(shí)力的差異、對后市判斷的分歧，他們的銷(xiāo)售策略也發(fā)生分化，所以會(huì )看到市場(chǎng)有的在降價(jià)，有的在調價(jià)�！翱傮w來(lái)講，市場(chǎng)將進(jìn)一步細分，地產(chǎn)商的營(yíng)銷(xiāo)策略將更加靈活，”陳林表示。

　　- 圈地后遺癥

　　高價(jià)地如何消化？

　　年報顯示，萬(wàn)科2008年結算毛利率下降2個(gè)百分點(diǎn)，主要是土地成本上升所致。而在2007年，萬(wàn)科新增土地的樓面地價(jià)約為3500元/平方米，以?xún)赡觊_(kāi)發(fā)周期算，該土地儲備將在2009年進(jìn)入結算期，銷(xiāo)售價(jià)格的回落與土地成本的上升，預示著(zhù)公司毛利率還可能下滑，而這也是行業(yè)未來(lái)盈利能力下降的縮影———在亢奮的2007年，保利、中海、金地等也拿了不少高價(jià)地。

　　對此萬(wàn)科董事長(cháng)王石表示，萬(wàn)科通過(guò)自我調整按時(shí)繳納了地價(jià)款；總裁郁亮進(jìn)一步表示萬(wàn)科真正的“地王”只有福州和東莞兩個(gè)項目，目前采取了積極的營(yíng)銷(xiāo)手段，銷(xiāo)售都不錯。

　　而記者了解到，多家地產(chǎn)商的高價(jià)地仍然處于空置狀態(tài)，緩建、與政府談判退地成為他們的備選項，截至目前只有萬(wàn)科一家在年報中為高價(jià)地計提了存貨跌價(jià)準備。(記者 張曉玲)