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　　截至4月20日，剔除ST公司后，滬深兩市已有62家房地產(chǎn)公司公布了2008年年報。據Wind數據統計，報告期內，62家房地產(chǎn)公司合計實(shí)現營(yíng)業(yè)收入1516.58億元，同比增長(cháng)12.46%；實(shí)現營(yíng)業(yè)利潤292.9億元，同比增長(cháng)1.2%；實(shí)現歸屬母公司股東的凈利潤198.66億元，同比增長(cháng)6.38%。62家房地產(chǎn)公司2008年整體的營(yíng)業(yè)利潤率為19.31%，比2007年下降2.15個(gè)百分點(diǎn)。

　　48公司凈資產(chǎn)收益率下滑

　　統計顯示，2008年，62家地產(chǎn)上市公司中有48家凈資產(chǎn)收益率同比出現不同程度下降，其中，28家公司凈資產(chǎn)收益率降幅超過(guò)5個(gè)百分點(diǎn)。

　　業(yè)內人士指出，2008年，地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益率下滑，主要因為當期結算收入對應的土地和建材成本同比漲幅很大，而房?jì)r(jià)下行。開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤空間受到擠壓。

　　Wind數據顯示，62家公司中有20家銷(xiāo)售毛利率同比下滑。以萬(wàn)科A(000002)為例，公司2008年結算毛利率較2007年下降2.34個(gè)百分點(diǎn)。2008年公司結算均價(jià)與2007年基本持平，而每平方米結算成本增加290元，其中每平方米土地成本增加244元，每平方米其他成本增加46元。

　　招商地產(chǎn)(000024)2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的營(yíng)業(yè)毛利率為50%，同比下降6個(gè)百分點(diǎn)。中華企業(yè)(600675)年報也顯示，由于原材料、資金等成本大幅上升，2008年公司主營(yíng)成本上升幅度較大，銷(xiāo)售毛利率下滑幅度較大。公司房產(chǎn)銷(xiāo)售的營(yíng)業(yè)利潤率同比下降達18.50個(gè)百分點(diǎn)。

　　一份券商報告指出，由于結算滯后于銷(xiāo)售，2008年大多數城市房?jì)r(jià)的調整和成本上升將反映到地產(chǎn)公司未來(lái)的毛利率水平變化中，今年房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售毛利率將進(jìn)一步下降到26%-27%，而往年同期銷(xiāo)售毛利率一般在38%左右。

　　盈利拐點(diǎn)或年底出現

　　今年一季度，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，成交量放大帶動(dòng)房?jì)r(jià)企穩反彈。國家統計局的數據顯示，1-3月，全國商品房銷(xiāo)售額同比增長(cháng)23.1%，其中商品住宅銷(xiāo)售額同比增24.7%。3月份，全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比上漲0.2%，自去年8月以來(lái)首次環(huán)比回升。但業(yè)內認為，行業(yè)盈利能力仍不樂(lè )觀(guān)。

　　中原證券地產(chǎn)研究員魏博指出，受會(huì )計結算制度的影響，今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)的盈利指標主要是對2008年銷(xiāo)售狀況的反映。在房屋售價(jià)下行及高價(jià)位土地陸續進(jìn)入銷(xiāo)售期的雙重影響下，2009年行業(yè)銷(xiāo)售毛利率將進(jìn)一步下降。數據顯示，房?jì)r(jià)同比仍處于下行中，3月份70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比下降1.3%，降幅比2月份擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　銀河證券研究員丁文分析，主流開(kāi)發(fā)商對2007年新獲取的高價(jià)地均采取各種方法與地方政府進(jìn)行談判協(xié)調，包括緩交土地價(jià)款、改變土地規劃乃至退地的方法以減輕高價(jià)地對企業(yè)經(jīng)營(yíng)的壓力。此外主要開(kāi)發(fā)商在2008年對此前獲取的高價(jià)地計提了存貨減值準備，如果房?jì)r(jià)企穩，則存在減值準備沖回的可能性。她認為，2009年由于房地產(chǎn)行業(yè)特殊的結算周期，行業(yè)利潤率較2008年仍有下降，但是幅度有限。同時(shí)銷(xiāo)售規模將會(huì )增加，而隨著(zhù)2007年土地的逐步消化，2010年行業(yè)毛利率將會(huì )見(jiàn)底回升。

　　渤海證券最新報告指出，房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力回升，有賴(lài)于行業(yè)景氣。從單月同比增長(cháng)率來(lái)看，3月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為7.26%，而1-2月僅為1.03%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有所加快。銷(xiāo)售面積的回升拉動(dòng)了投資的反彈，但開(kāi)發(fā)商僅加大了已開(kāi)工項目的開(kāi)發(fā)力度，而新開(kāi)工和土地購置力度較小，2009年房地產(chǎn)行業(yè)仍處在消化在建項目階段，因此對行業(yè)前景仍較為謹慎。