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　　4月24日，金地股東大會(huì )上審議通過(guò)公司定向增發(fā)融資41億元方案。此前，金地董事長(cháng)凌克曾對記者表示，如果融資成功，今年將斥資100億元來(lái)買(mǎi)地，集中于上海等一線(xiàn)城市。

　　另?yè)�記者了解，金地除了定向增發(fā)融資外，正與政府協(xié)商退掉其在廣州的地王項目。在房地產(chǎn)行業(yè)資金困頓的情況下，金地能否順利完成它的抄底計劃？

　　融資退地抄底

　　金地董事長(cháng)凌克在2008年年報發(fā)布會(huì )上向記者透露，如果金地41億定向增發(fā)融資成功，將斥資100億元來(lái)買(mǎi)地，具體要視融資大小，但至少會(huì )花50億拿地。2007年，金地斥資161億拿下的504萬(wàn)平方米的土地讓其懊悔不已，從2007年四季度開(kāi)始急剎車(chē)，2008年僅新增西安一個(gè)項目。

　　金地總裁張華綱告訴《華夏時(shí)報》記者，土地價(jià)格已回歸到了合理價(jià)位，今年是拿地的良機，金地將立足于現有的城市擴張土地儲備，主要是在上海、珠三角和環(huán)渤海地區的一線(xiàn)城市。

　　金地2008年年報顯示，從其銷(xiāo)售情況來(lái)看，2008年，上海是金地增長(cháng)最快、業(yè)績(jì)最好的區域，在金地約114億的銷(xiāo)售額中，上海格林世界、金地灣流域和未未來(lái)三個(gè)樓盤(pán)就達到43.6億，去年金地在上海的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入約33億，占公司收入的三成。

　　但其長(cháng)三角的土地儲備在金地1133萬(wàn)平方米的土地儲備中，僅為279萬(wàn)平方米，而銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不被業(yè)內看好的珠三角有400萬(wàn)平方米，張華綱認為上海價(jià)格調整的壓力已不大。業(yè)內人士分析認為，今明兩年，金地的業(yè)績(jì)增長(cháng)主要還是得依靠上海。

　　中國指數研究院企業(yè)研究員陳彥彬對本報記者說(shuō)，在去年各地銷(xiāo)售普遍不佳的形勢下，上海的銷(xiāo)售額能占這么大的比例給了金地不小的信心，這也許是金地想加大上海和華東地區投資的一個(gè)重要原因。雖然和各地相比金地在上海的樓盤(pán)銷(xiāo)售率比較高，但今年是否一定是擴張的好機會(huì )，還不好說(shuō)。

　　平安證券房地產(chǎn)分析師劉細輝對記者說(shuō)，集中依靠一個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險會(huì )比分散的要高很多，但如果賭對了，金地今年還可以保持較高的增長(cháng)率。

　　擴張過(guò)程中解決資金問(wèn)題成了當務(wù)之急。據記者了解，2007年9月，金地用15.9億元的價(jià)格拿下廣州番禺地王，已付2.9億元土地款，但由于土地出讓方?jīng)]有在規定期限內交地，已構成了事實(shí)上的違約。

　　張華綱告訴《華夏時(shí)報》記者，目前正在和政府協(xié)商，但金地已經(jīng)不打算再要這塊地了，當然也不排除別的解決方式，如政府給金地換好的地塊等。另?yè)�其透露，金地和瑞銀集團的合作業(yè)務(wù)將在2009年取得突破性進(jìn)展。

　　金地多方位籌集資金，準備在2009年拿地抄底，顯示其對于市場(chǎng)的樂(lè )觀(guān)。凌克在會(huì )上甚至表示，在未來(lái)3-5年，金地計劃達到年銷(xiāo)售額500億的目標。但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調整期，這目標難度頗高。

　　中小戶(hù)型戰略之爭

　　2009年的樓市寒冬里，中小戶(hù)型的風(fēng)光一覽無(wú)余。

　　萬(wàn)科、保利都加大了中小戶(hù)型的開(kāi)發(fā)，來(lái)爭奪剛性需求群體，就連一向開(kāi)發(fā)豪宅的華僑城，也在深圳開(kāi)發(fā)了小戶(hù)型的樓盤(pán)。

　　2008年金地很大一部分銷(xiāo)售靠的也是中小戶(hù)型，但從2009年開(kāi)始的未來(lái)5年，金地卻明確要走中高端產(chǎn)品路線(xiàn)。張華綱告訴《華夏時(shí)報》記者，中高端產(chǎn)品主要表現在品質(zhì)上和價(jià)格上，價(jià)格要比同檔次的房子高一點(diǎn)，其中有一部分中小戶(hù)型，但90平方米以上的比例偏多。

　　“萬(wàn)科和保利走的路線(xiàn)都是薄利多銷(xiāo)，盡量降低成本，他們對市場(chǎng)判斷都很謹慎，所以萬(wàn)科今年又繼續加大中小戶(hù)型的比例�！眲⒓気x認為，金地和他們的戰略差別很大，走中高端路線(xiàn)，現在還不好說(shuō)對市場(chǎng)把握是否準確。

　　“3月份數據顯示，上海市場(chǎng)的改善性需求開(kāi)始上升，此前一直是以剛性需求為主�！睆埲A綱表示，金地是根據市場(chǎng)的走勢，來(lái)制定中高端產(chǎn)品路線(xiàn)。

　　中原地產(chǎn)咨詢(xún)研究部經(jīng)理馬冀向本報記者透露，其實(shí)在2008年，金地就嘗試了將上海金地灣流域的兩套70-90平方米的房子打通并為一戶(hù)，因為70平方米的房子可以享受政策優(yōu)惠，這樣既降低了購房人的成本，又迎合了一部分人的改善性需求。

　　“2005年以前買(mǎi)的房子都已經(jīng)增值，這部分人群也有很強的購買(mǎi)力。在樓市低迷的情況下，有改善性需求的人，會(huì )趁機換大房�！瘪R冀對記者說(shuō)，金地可能認為接下來(lái)改善性需求會(huì )成為市場(chǎng)的主流，因此主打中高端產(chǎn)品。

　　但馬冀認為，這也有不少風(fēng)險，今年一季度樓市雖有回暖，但未來(lái)樓市下行的風(fēng)險仍較大，只有剛性需求比較穩定。雖然高檔房給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的附加值比中、低檔房要高，但這不僅需要操作經(jīng)驗，也需要市場(chǎng)對其品牌的認知度。金地一直定位在中檔房，客戶(hù)對金地的高檔房還比較陌生，還要很長(cháng)的時(shí)間才能贏(yíng)得市場(chǎng)的認可。