部分房源被開(kāi)發(fā)商內部消化了
2007年10月23日，長(cháng)沙恩瑞·麓山名園違規預售經(jīng)濟適用房被查處的消息經(jīng)當地媒體報道后，不禁讓在長(cháng)沙工作了7年的陳女士心里一緊。
報紙刊登的通報是，長(cháng)沙西湖房地產(chǎn)有限開(kāi)發(fā)公司，開(kāi)發(fā)恩瑞·麓山名園第五期時(shí)，在沒(méi)有辦理商品房預售許可證、不具備銷(xiāo)售條件的情況下，擅自對外收取房屋定金。這一作法嚴重違反了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的相關(guān)規定。
長(cháng)沙市房產(chǎn)綜合執法隊執法檢查時(shí)發(fā)現，共有100多戶(hù)客戶(hù)被收取房屋定金，每戶(hù)金額在10萬(wàn)元左右。
這與陳的遭遇相仿：早在2006年下半年，她就向長(cháng)沙南端一經(jīng)濟適用房小區開(kāi)發(fā)商交納了10萬(wàn)元費用。目前該棟樓房已經(jīng)基本完工，估計在2008年年初可以交房。
2005年，陳女士本來(lái)看好了一處戶(hù)型不錯的商品房，當時(shí)價(jià)格2500元／平方米�？紤]地方比較偏遠，價(jià)格有些貴，最終放棄了�！爱敃r(shí)我們兩口子工資加起來(lái)4000多元,還有小孩、老人在家，30多萬(wàn)元怎么負擔得起？”
到了2006年年底，當陳女士終于下定決心，要買(mǎi)那套房子時(shí)，價(jià)格已經(jīng)猛漲到了3700元／平方米。驚惶失措的她在朋友的幫助下，趕緊在附近找了還在藍圖中的一套經(jīng)濟適用房。按規矩，先交10萬(wàn)元訂金(預付款)，1年半后交房。
陳女士計算了一下，同一地段她買(mǎi)的經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格綜合起來(lái)大約在1800多元／平方米，整套下來(lái)比商品房省了20多萬(wàn)元。如果要上市交易，除交納土地規費外，實(shí)際上也能省下10多萬(wàn)元。
當然，為了拿到這套經(jīng)濟適用房，陳女士支付了3萬(wàn)元左右的費用。這些錢(qián)名義上被稱(chēng)為“指標費”。
查詢(xún)幾年來(lái)長(cháng)沙市購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的政策規定，一些基本條件是：申請人應有長(cháng)沙市區正式戶(hù)口；在長(cháng)沙市沒(méi)有購房經(jīng)歷；收入水平在中低層次(后調整為低收入階層)；男女申請者年齡要求(后規定30歲以上)。其中奔波走完整個(gè)過(guò)程一般需要一個(gè)多月時(shí)間。盡管如此，競爭購房者仍浩浩蕩蕩。而此前，想拿到這個(gè)“香餑餑”的一些人選擇了走捷徑——通過(guò)開(kāi)發(fā)商或者中介拿房子。
陳女士拿著(zhù)麓山名園違規被查的報紙說(shuō)，以她的經(jīng)歷而言，估計這些購買(mǎi)者在交納訂金時(shí)應該簽訂了協(xié)議，而且也同樣交了類(lèi)似“指標費”。
陳女士告知，她是全程委托開(kāi)發(fā)商辦理的。她在購房前先了解了該公司以前開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟適用房情況，發(fā)現該公司拿地能力強，環(huán)境建設都不錯，手續證照都全。另外她發(fā)現，一般都是在交房后一年內辦理房產(chǎn)證，但該公司顯然比其他的小區要快些�！案闱宄@些情況后，我就把錢(qián)都交了�！�
在陳女士買(mǎi)房的小區，一位姓謝的人士告知了其中的秘密：該房子是2005年開(kāi)發(fā)的，后來(lái)補加了幾棟。樓盤(pán)里面有開(kāi)發(fā)商自留的一些房子，一般是內部處理的。然而，其中不少有房子指標的人把房子放出來(lái)了，有人直接把指標給了購買(mǎi)者。陳的購房經(jīng)歷即是如此。
謝在小區里專(zhuān)門(mén)負責安裝防盜網(wǎng)，其店鋪離陳所在小區不遠，自稱(chēng)已經(jīng)把該小區40%左右的業(yè)務(wù)拿下，和物業(yè)管理、樓棟項目經(jīng)理相交甚深�！叭绻阍琰c(diǎn)找我，大概在去年八九月，只要你有個(gè)人指標，我就能幫你拿到一套房子。價(jià)格還可以?xún)?yōu)惠點(diǎn)�！敝x說(shuō)，他熟悉的那個(gè)項目經(jīng)理當時(shí)手上有4套房子，都出手了。轉讓費一般是兩萬(wàn)元。
房產(chǎn)中介從中賺取高額手續費
與陳女士同在一個(gè)單位的唐先生曾找中介公司希望買(mǎi)到經(jīng)濟適用房，不過(guò)情況一波三折。
33歲的唐先生在長(cháng)沙多年從事材料采購工作。2002年曾在長(cháng)沙一偏遠地段設法從一公司手中買(mǎi)了小塊地，蓋了3層樓的房子，不過(guò)沒(méi)有拿到房產(chǎn)證。前不久聽(tīng)說(shuō)要拆遷，他便開(kāi)始張羅著(zhù)購買(mǎi)新房。
唐先生的3層房屋共有300多平方米，當時(shí)拿地到建設完工花了不到30萬(wàn)元。而到2007年他試圖到南邊一點(diǎn)的長(cháng)沙市開(kāi)福區附近買(mǎi)房時(shí)，這里商品房均價(jià)都在3000多元／平方米。
于是，唐先生決定買(mǎi)套經(jīng)濟適用房自住，再用拆遷剩下的錢(qián)買(mǎi)套商品房。當然這套房子是以其父親的名義購買(mǎi)，以免被政府強制回購。
唐先生經(jīng)過(guò)朋友介紹找了一個(gè)據說(shuō)有點(diǎn)兒后臺的房產(chǎn)中介公司。一見(jiàn)面，唐就被對方鎮住了，公司開(kāi)設在市中心地段的某寫(xiě)字樓上，該中介的牌子十分醒目。幾個(gè)經(jīng)紀人一直在接電話(huà)，來(lái)電者的目的基本都和唐一樣。
一位姓劉的經(jīng)紀人拿出一張地圖，詳細向他介紹了長(cháng)沙市內現有的經(jīng)濟適用房樓盤(pán)建設狀況，以及他們的把握和相關(guān)的指標費用。據劉所說(shuō)，長(cháng)沙市目前的經(jīng)濟適用房已多在90平方米左右，主要有香樟園二期、龍吉灣小區、蕃陽(yáng)小區和河西的麓山名園等。而各個(gè)小區相應的指標費用都不相同。
唐看中的香樟園二期是其中費用最高的，要價(jià)在2.8萬(wàn)元左右。劉表示，難度很大，建議選擇麓山名園或鄱陽(yáng)小區。而后者的費用都在兩萬(wàn)元以下。但唐還是選擇了在韶山南路上的香樟園二期�！斑@里交通很方便，以后有升值空間�！�
此時(shí)，長(cháng)沙的經(jīng)濟適用房已經(jīng)開(kāi)始推行公開(kāi)搖號。持證待購的市民從房管部門(mén)申領(lǐng)搖號號碼單后，再經(jīng)過(guò)一定程序抽取中號者。
那中介如何拿到房子呢？劉的說(shuō)法是，他們有關(guān)系，可以將他設法放進(jìn)其中搖號，也可以以拆遷的名義或者其他“身份”進(jìn)入；有時(shí)，則需要等待房子號搖完后定奪�！皳u完了怎么還會(huì )有房子呢？”唐問(wèn)道。劉笑而不答，讓唐等一段時(shí)間看看。唐思索一陣后，交了8000元，雙方約定，在和開(kāi)發(fā)商草簽協(xié)議時(shí)，一并付清所有費用。
在唐離開(kāi)中介不久，9月上旬，長(cháng)沙市的3個(gè)經(jīng)濟適用房小區的搖號號碼單申領(lǐng)結束。根據各售樓中心的統計，6天時(shí)間有超過(guò)4250名市民申領(lǐng)了搖號號碼單，而此次3個(gè)小區的經(jīng)濟適用房房源套數總計1139套。
其中，以位置最好、房源最少的香樟園二期最為緊張�，F場(chǎng)中，一姓張的人士告訴記者，短短6天，他的號碼單已經(jīng)排到了2400多號。而這個(gè)小區總共才166套房子，即平均每套房子有14個(gè)人競爭。而香樟園二期銷(xiāo)售負責人也稱(chēng)，自從長(cháng)沙市房屋產(chǎn)權管理局對外公布將以搖號的方式進(jìn)行經(jīng)濟適用房銷(xiāo)售之后，每天前往各售樓部領(lǐng)取搖號號碼單的長(cháng)沙市民絡(luò )繹不絕。
在鄱陽(yáng)小區和龍吉灣小區，“爭搶”則不那么嚴重。鄱陽(yáng)小區此次放出的房源是695套，6天共計放號1000個(gè)左右；而龍吉灣小區的278套房源，只有800多人參與爭奪。
到現場(chǎng)觀(guān)看了熱烈的競爭氣氛后，唐先生的信心頓時(shí)打了折扣。10月中旬，中介劉經(jīng)紀正式通知唐某，香樟園二期的電梯房子希望渺茫。不過(guò)下半年還會(huì )有600套左右的房子可以出來(lái)，到時(shí)候仍有機會(huì )。
嚴管下的新疑點(diǎn)
就在搖號過(guò)程中，也有市民質(zhì)疑，長(cháng)沙經(jīng)適房公示名單中為何出現了80后的購房人。
在香樟園二期經(jīng)濟適用房小區張貼的一張公示單上，一些細心的市民很聲稱(chēng)發(fā)現了疑點(diǎn)：有80后的市民名列其中。根據長(cháng)沙經(jīng)濟適用房申請政策，30歲以上的未婚者才有資格購買(mǎi)。
統計類(lèi)似的情況，3個(gè)小區里有10多名購房者都是1980后出生的。另外還有一名非長(cháng)沙市籍的身份證號。
長(cháng)沙市房改辦內部綜合科負責人介紹，根據長(cháng)沙市的規定，未婚的長(cháng)沙居民必須年滿(mǎn)30歲才能有資格購買(mǎi)經(jīng)濟適用房，但已婚的居民就沒(méi)有年齡限制了，所以才出現了大量80后購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的情況。
而未婚80后現在買(mǎi)到經(jīng)濟適用房有兩種情況：一是在2006年3月15日前申請的經(jīng)適房購買(mǎi)指標，在那之前，對未婚長(cháng)沙居民的年齡限制是女性年滿(mǎn)23歲，男性年滿(mǎn)25歲。另外，不少拆遷戶(hù)都有經(jīng)濟適用房購買(mǎi)指標，并且沒(méi)有年齡限制。至于持外地身份證的購房者，該負責人說(shuō)，該購房者肯定是長(cháng)沙戶(hù)口，只是戶(hù)口是從外地轉來(lái)的，身份證號碼沒(méi)有變而已。
房管部門(mén)嚴查違規操作
長(cháng)沙市經(jīng)濟適用住房領(lǐng)導小組辦公室主任鄭兆明在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，以前曾經(jīng)發(fā)現過(guò)有違規的情況，通過(guò)鉆政策空子、打擦邊球來(lái)操作房源買(mǎi)賣(mài)，房管部門(mén)發(fā)現后即行糾正。
據悉，近兩年，長(cháng)沙房管部門(mén)共審核清退4900余戶(hù)不符合條件的購買(mǎi)者，兩次把關(guān)購房人申請，運用微機核查產(chǎn)權進(jìn)行復審，杜絕了不具備資格人員購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房以及二處(多處)購房情況的發(fā)生。市住房辦還會(huì )同國土、規劃、物價(jià)等各職能部門(mén)，對全市經(jīng)濟適用住房小區項目進(jìn)行了三次清理檢查，調整下馬未實(shí)質(zhì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)以及不宜再進(jìn)行經(jīng)濟適用住房開(kāi)發(fā)的項目11個(gè)；清查出欠繳和需補繳的報建費和土地出讓金7600萬(wàn)元；對215套違規按經(jīng)濟適用住房銷(xiāo)售的120平方米以上大戶(hù)型改為按商品房處理。
何以經(jīng)濟適用房會(huì )如此之熱？業(yè)內人士認為，房?jì)r(jià)高漲是最重要的原因。
房管部門(mén)人士對記者稱(chēng)，長(cháng)沙目前房屋均價(jià)為3000元左右。不過(guò)目前價(jià)格低于3000元／平方米的房子要在三環(huán)邊上才能找到，而這樣偏遠的地方，一兩年前是根本不會(huì )有人問(wèn)津的。目前，長(cháng)沙市經(jīng)適房均價(jià)為1700元／平方米左右，在全國中等城市屬較低的水平。兩相比較，形成巨大價(jià)格差距。
“另外我們的經(jīng)濟適用房建設也越來(lái)越完善，功能配套，品質(zhì)結構上升，布局也合理�！编嵳酌鞣Q(chēng)，長(cháng)沙的經(jīng)濟適用房不是片面集中，每個(gè)樓盤(pán)都有百畝左右面積，綠化率也高，完全可以和商品房樓盤(pán)。
在對長(cháng)沙市東方家園、新星小區、楓林綠洲、咸嘉新村等經(jīng)濟適用房小區進(jìn)行采訪(fǎng)中，記者了解到，這些經(jīng)濟適用房當時(shí)房?jì)r(jià)多在每平方米1200元~1500元之間，而目前長(cháng)沙市經(jīng)濟適用房的價(jià)格也僅為每平方米1500元~1900元，物業(yè)管理費在0.5元／平方米左右。
這些小區多環(huán)境優(yōu)美、配套設施齊全。比如新星小區，綠化率達到43%；楓林綠洲綠化率達40.2%，還配有小學(xué)、幼兒園、游泳池、籃球場(chǎng)、超市、游樂(lè )場(chǎng)等，居民生活非常方便。與目前長(cháng)沙市的商品房房?jì)r(jià)相比，有近一半的差價(jià)。如此，長(cháng)沙市民對經(jīng)濟適用房趨之若鶩。(記者 洪克非）
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