根據鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)統計，12月4日，鄭州成交商品住宅218套，成交均價(jià)4490元/平方米。相對于均價(jià)來(lái)說(shuō)，鄭州部分樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)高到了不可思議的地步。
此前，有網(wǎng)友給位于鄭州市花園路與東風(fēng)路號稱(chēng)鄭州“樓王”的中原數碼港·藍堡灣樓盤(pán)算了一筆賬：成本價(jià)不到5000元/平方米，而如今其均價(jià)8800元/平方米，利潤率將達76%。
但是，“樓王”的高價(jià)似乎有點(diǎn)“高處不勝寒”。目前，“樓王”沒(méi)有一套住宅在鄭州房管局合同備案。于是，質(zhì)疑之聲再起，到底是捂盤(pán)惜售還是房子賣(mài)不出去？
“深挖高房?jì)r(jià)黑幕”系列報道仍在繼續，如果你有這樣的遭遇，請告訴我們，熱線(xiàn)電話(huà)：(0371)65830000、13384018994。
網(wǎng)友算賬：“樓王”利潤率高達76%，房?jì)r(jià)是后來(lái)“地王”的近2倍業(yè)內猜疑：開(kāi)盤(pán)8個(gè)月無(wú)一套房在房管局備案，疑似“捂盤(pán)惜售”
【網(wǎng)友算賬】“樓王”成本價(jià)4850元/平方米
號稱(chēng)鄭州“樓王”的“藍堡灣”從不缺乏關(guān)注點(diǎn)，無(wú)論是其高房?jì)r(jià)(有人認為是虛高)，還是其高昂的利潤(或者說(shuō)是暴利)。網(wǎng)友“東床駙馬”就在愛(ài)鋪論壇上給鄭州“樓王”算了筆成本賬，每平方米不到5000元的價(jià)格引來(lái)網(wǎng)友熱議。
12月5日，記者在該論壇上找到該帖子。根據其帖子，“樓王”建筑(銷(xiāo)售)成本約為4850元/平方米。按照開(kāi)盤(pán)均價(jià)8500元/平方米計算，每平方米利潤為3650元。
征地費用 445.2元/平方米
樓面地價(jià)土地閑置成本土地契稅
5.91億元(總地價(jià))÷150萬(wàn)平米(容積率為5.2，可建面積)=394元/平方米閑置兩年，按同期貨幣市場(chǎng)的行業(yè)收益標準取5%的收益計算，兩年的資金成本為：5.91億元×5%×2=5910萬(wàn)元。建筑(銷(xiāo)售)的資金成本為39.4元/平方米5.91億元×3%÷150萬(wàn)平米=11.8元/平方米
前期開(kāi)發(fā)成本 154元/平方米
規劃費用(含規劃設計、基礎設施設計)：16元/平方米建筑規劃單體設計費用：26元/平方米地探物探費用：6元/平方米政府規費：80元/平方米(含環(huán)保、專(zhuān)項基金、質(zhì)量監督、征地管理、土地登記、相關(guān)證書(shū)工本費等費用)監理費用：16元/平方米，不可預見(jiàn)費用：10元/平方米
建筑安裝成本 1900元/平方米
按照建委公布的建筑工程項目欄頭價(jià)核算清單，30層左右的高層建筑工程項目，框架結構成本核算約為2200元/平方米，實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格為1800~1900元(含主體、內外墻、水電管網(wǎng)、消防設施、電梯)。在這里核算是取成本為1900元/平方米。
基礎設施配套費用 合理區間為110元/平方米
市政工程建設費：18元/平方米市政工程質(zhì)檢費：15元/平方米小區供電工程費：20元/平方米小區供水工程費：15元/平方米小區照明工程費：10元/平方米小區道路綠化費：2元/平方米小區其他生活配套：30元/平方米
裝修費用 400元/平方米
“東床駙馬”邀請著(zhù)名的裝修公司老板去樣板房看過(guò)，初步估算裝修成本最高為400元/平方米
品牌使用成本 255元/平方米
參照萬(wàn)科接受恒大地產(chǎn)委托，全權開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理恒大的項目，收取的品牌費用為總銷(xiāo)的3%。該項目也按照這個(gè)比例計算，按照開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)8500元/平方米計算，品牌成本為255元/平方米
銷(xiāo)管財成本782元/平方米
按照河南省住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì )公布的相關(guān)比例數據計算，銷(xiāo)售推廣費用，按照4.2%的比例算銷(xiāo)售成本為357元/平方米
管理費用按照3%的比例算銷(xiāo)售成本為255元/平方米財務(wù)費用按照2%的比例算銷(xiāo)售成本為170元/平方米
公司稅務(wù)支出 804.1元/平方米
營(yíng)業(yè)稅及附加稅，按照5.5%計為：467.5元/平方米所得稅：按照12%的33%計為336.6元/平方米
【業(yè)內求證】每平方米成本在5000元左右
昨日記者分別向從事房地產(chǎn)預算多年的兩位造價(jià)師求證“東床駙馬”的賬單。兩位造價(jià)師認為，小區道路綠化費2元/平方米是肯定不夠的�！皹峭酢钡难b修也如它宣傳的那樣絕對是國際一線(xiàn)品牌，成本應該核算在每平方米1000元左右。
房管局網(wǎng)站上雖然公布該“樓王”的容積率為3.57，但其全部是高層，實(shí)際上容積率會(huì )高一些，有可能比“東床駙馬”估計的5.2更高一些。如此算來(lái)，其成本價(jià)應在每平方米5000元左右。
【地王比較】“樓王”比后來(lái)者“地王”的房?jì)r(jià)高許多
“樓王”的房?jì)r(jià)到底是否過(guò)高？記者將這個(gè)鄭州第一“地王”與后來(lái)者“地王”做了比較。
據了解，“樓王”的地為2004年5月12日取得，當時(shí)斥資5.91億元拿下431.2畝地，均價(jià)137萬(wàn)元/畝。
該“地王”沉寂幾年之后，2007年4月14日終于開(kāi)盤(pán)。而其代表樓盤(pán)就是10棟高層住宅，開(kāi)盤(pán)均價(jià)8500元/平方米，被稱(chēng)為鄭州“樓王”。
2005年3月11日，鄭州新長(cháng)城房地產(chǎn)以每畝185萬(wàn)元的價(jià)格拿下大學(xué)路省煤炭干部管理學(xué)院73畝地，也就是今天的長(cháng)城康橋·華城。據了解，截至12月5日，其已售房屋3209套，銷(xiāo)售均價(jià)4955元/平方米。
2006年11月3日，鑫苑置業(yè)以259萬(wàn)元/畝的價(jià)格拿下桐柏路與朱屯路交叉口附近32.247畝地。也就是今天的鑫苑·都市公寓。根據在鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)上查詢(xún)，截至12月5日，其銷(xiāo)售房屋614套，銷(xiāo)售均價(jià)4830元/平方米�！皹峭酢钡牡貎r(jià)遠低于長(cháng)城康橋·華城和鑫苑·都市公寓，為什么房?jì)r(jià)卻高于后兩者近4000元/平方米？
另外，該“地王”的另一個(gè)項目共有3270套房，目前售出241套，銷(xiāo)售均價(jià)4643.61元/平方米。
【樓王發(fā)言】網(wǎng)友算賬是無(wú)稽之談
“網(wǎng)友算賬是無(wú)稽之談�！痹摗皹峭酢币回撠熑吮硎�，網(wǎng)上的賬是筆糊涂賬，不可信。
但“樓王”成本幾何？該負責人說(shuō)這是商業(yè)秘密。但是他說(shuō)“任何商人不掙錢(qián)是不可能的�！彼J為“樓王”的性?xún)r(jià)比很高，是為獨具慧眼的中原精英人士打造的，走的是高端路線(xiàn)，“樓王”的身份并不是因為其價(jià)格，而是因為“它所處的城市中心位置”。
也許正是因為其所謂的“高端”，昨日下午，記者就因騎電動(dòng)車(chē)而不是開(kāi)名車(chē)，被保安攔于門(mén)外。保安的解釋是，不管是看房還是找人都需要提前預約。在確定記者已經(jīng)預約之后，保安仍不準記者進(jìn)入，原因很簡(jiǎn)單，院內除轎車(chē)外不允許其他車(chē)輛進(jìn)入。
就在該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)之時(shí)，“樓王”還要求看房需要交2萬(wàn)元押金，看樣板房需要提前1天預約，預約成功才準入。這在業(yè)界被稱(chēng)為“門(mén)檻營(yíng)銷(xiāo)”。這一營(yíng)銷(xiāo)手段將大多數人擋于門(mén)外，使得“樓王”在氣勢上成了“NO.1”，讓普通人望而卻步。
“就像五星級酒店，衣冠不整者莫入。門(mén)檻營(yíng)銷(xiāo)是把一部分人篩掉，以確保給有效客戶(hù)提供一對一的全面服務(wù)�！痹撠撠熑苏f(shuō)，“樓王”是絕對高端的，今年已經(jīng)搞了大大小小67場(chǎng)活動(dòng)，其中包括轟動(dòng)一時(shí)的鄭州首屆奢侈品展。
“樓王”在很多人眼里一下子成了奢侈品。當然，奢侈品就意味著(zhù)價(jià)格鶴立雞群，也意味著(zhù)巨大的營(yíng)銷(xiāo)費用。這些費用最終還是要反映在房?jì)r(jià)上的。
【業(yè)內猜想】“樓王”的房子賣(mài)不出去？
“樓王”一直標榜高端，但其銷(xiāo)售狀況似乎并不好。鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)商品房預售資料顯示，其今年4月14日開(kāi)盤(pán)，但至今10棟住宅1159套房子，在鄭州房管局合同備案記錄為零。
業(yè)內對此有兩種猜測：
其一，因為房?jì)r(jià)過(guò)高，“樓王”一直宣稱(chēng)其裝修成本就達到每平方米2000元，這增加了房子成本，讓當年每畝137萬(wàn)元的地價(jià)優(yōu)勢不復存在。同時(shí)“樓王”的一系列門(mén)檻營(yíng)銷(xiāo)的手段將目標人群限定的范圍太小。
其二，捂盤(pán)以期待更高房?jì)r(jià)。那位負責人堅持認為“樓王”的性?xún)r(jià)比相當合理，是“高貴不貴，物超所值”。對于一直沒(méi)有銷(xiāo)售記錄，他解釋是因為存在一些不便透露的客觀(guān)原因，而且是公司營(yíng)銷(xiāo)策略的一部分。
他說(shuō)，鄭州目前的房子價(jià)格與現有的經(jīng)濟發(fā)展速度不相稱(chēng)，處在一個(gè)較低價(jià)位，“未來(lái)鄭州的房?jì)r(jià)還要漲，多了不說(shuō)，還要漲10年”。
也許就是出于對未來(lái)房?jì)r(jià)的預期，捂盤(pán)之說(shuō)也有了依據，業(yè)內人士說(shuō)：與“樓王”毗鄰的另一塊地年內有可能拍賣(mài)。以其所處的位置，參照今年以來(lái)的“地王”價(jià)格，預計地價(jià)能達到800萬(wàn)元/畝�！皩�(lái)房?jì)r(jià)在萬(wàn)元每平方米不成問(wèn)題。如果‘樓王’能捂到那個(gè)時(shí)候，房?jì)r(jià)肯定還要漲�！�
那位負責人也否認捂盤(pán)一說(shuō)�！皼](méi)有一個(gè)房地產(chǎn)公司不愿意盡快回款�！彼f(shuō)，與“樓王”同宗的另一個(gè)項目在上個(gè)星期就已經(jīng)與業(yè)主簽訂了購房合同，“樓王”也將與業(yè)主簽訂合同�！皟蓚�(gè)項目但是只有一撥人干活，總要忙完了一個(gè)再忙另外一個(gè)”。(王世峰 肖芳)
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