發(fā)表評論 在銀行收緊房貸、數次加息的“累積效應”等宏觀(guān)調控政策聯(lián)合發(fā)力下，同時(shí)受春節長(cháng)假的影響，今年1月深圳地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚。但商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻逐漸有走出觀(guān)望的態(tài)勢。
據中原地產(chǎn)的相關(guān)報告顯示，本月卓越時(shí)代廣場(chǎng)、現代商務(wù)大廈裙樓的熱銷(xiāo)，正說(shuō)明深圳的商業(yè)地產(chǎn)剛性需求的旺盛。在后市政策面已趨穩定，經(jīng)濟向好的大環(huán)境下，深圳商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)將會(huì )有進(jìn)一步的理性發(fā)展，剛性需求在觀(guān)望之后將會(huì )陸續釋放。節后，將有較多的新商業(yè)項目入市，如卓越時(shí)代廣場(chǎng)二期單位、深圳灣口岸商業(yè)街、第五園商業(yè)街等。隨著(zhù)商業(yè)項目的理性定價(jià)和投資者的理性投資，深圳商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的成交將趨向穩定。對于二手商業(yè)而言，節后商鋪租客的增多將帶動(dòng)商鋪租金的增幅強勁，市場(chǎng)回報率將進(jìn)一步提高，后市的租賃市場(chǎng)將會(huì )繼續活躍。
推盤(pán)減緩，社區商業(yè)獨占鰲頭
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2008年伊始，有7個(gè)商業(yè)項目批準預售，商業(yè)面積為17580.14平方米，同比減少約五成，環(huán)比減少約七成，預售商鋪114套。1月商業(yè)物業(yè)的預售量銳減，其原因在于受到受宏觀(guān)調控政策的影響和農歷新年的臨近，各開(kāi)發(fā)商暫緩項目的入市，房地產(chǎn)項目推盤(pán)量減少。
本月所預售的商業(yè)項目均為社區商業(yè)，單個(gè)項目的商業(yè)面積較小，如星河丹堤項目、龍翔花園項目的商業(yè)面積均不足千平方米。就各區商業(yè)物業(yè)的供應情況而言，寶安、龍崗兩區預售商業(yè)物業(yè)9633.14平方米，占總供應量的54.8%。
從商業(yè)物業(yè)的成交結構來(lái)看，社區商鋪是1月商業(yè)物業(yè)成交的主流類(lèi)型，占總成交比重的91%，這主要是因為作為住宅配套的社區商業(yè)數量較多，且多以銷(xiāo)售為主。隨著(zhù)CBD商業(yè)區的發(fā)展與完善，片區商業(yè)物業(yè)的商業(yè)價(jià)值逐漸被投資者所青睞，近期推出的現代商務(wù)大廈和卓越時(shí)代廣場(chǎng)都取得不錯的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。
CBD商業(yè)區寫(xiě)字樓裙樓將成為今年的投資熱點(diǎn)。純商業(yè)項目在本月中的成交比重接近為零，在后市的成交中所占比重將日趨減少，這是由于純商業(yè)項目多為發(fā)展商自持，目前市場(chǎng)上在售的項目?jì)H有保利文化廣場(chǎng)、萬(wàn)鑫五洲風(fēng)情購物中心、坂田商業(yè)大樓、中信地鐵商場(chǎng)等，以消化存量為主。
主消存量，成交穩中有升
1月深圳商業(yè)物業(yè)的成交面積約為2.56萬(wàn)平方米，環(huán)比上月增幅為95%，成交商鋪268套。深圳的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)在歲末逐漸回歸理性，成交量走出低谷，呈現穩中有升的態(tài)勢。
從各區商業(yè)物業(yè)的成交情況來(lái)看，寶安、龍崗兩區的成交面積為1.63萬(wàn)平方米，為總成交量的64%。龍崗區以1.55萬(wàn)平方米的成交量占關(guān)外兩區比重的95%，在居住氛圍日益成熟的帶動(dòng)下，龍崗區的商業(yè)業(yè)態(tài)逐漸豐富和完善，社區商業(yè)的投資價(jià)值也得到投資者的關(guān)注，區域商業(yè)物業(yè)的空置率有所下降，中海大山地、金田豐華苑、紫郡等社區商業(yè)交易活躍。關(guān)內區域中，福田以0.78萬(wàn)平方米的成交面積占據總成交量約30%的比重，CBD商業(yè)區的成熟和完善使周邊的商業(yè)項目贏(yíng)得市場(chǎng)青睞，如橄欖綠洲家園和現代商務(wù)大廈的裙樓商業(yè)。羅湖、南山在本月也有少量成交。
商業(yè)抗跌羅湖最強
從各區商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)來(lái)看，羅湖是商業(yè)發(fā)展成熟的片區，其商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)一直保持穩定的走勢。而一向是商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)維持最高水平的福田在本月僅為17300元／平方米，這主要是受橄欖綠洲家園商業(yè)裙樓成交價(jià)格僅為9000元／平方米而成交面積所占比重較大的影響。南山商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)為24700元／平方米。關(guān)外區域的價(jià)格走勢較為穩定，寶安以14000元／平方米的成交價(jià)高于龍崗的12000元／平方米。
在政府限外資、稅收調節、加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理等一系列抑制投資的調控措施作用下，深圳商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)逐漸理性回歸，自去年10月后，商業(yè)物業(yè)的成交價(jià)逐漸走穩。本月商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)為14000元／平方米，環(huán)比上月略降12.2%。
商業(yè)二手市場(chǎng)量跌價(jià)穩
1月雖然為傳統的投資高峰期，但受政府宏觀(guān)調控政策以及銀行收緊貸款資金的發(fā)放等問(wèn)題的影響，今年1月深圳二手商業(yè)物業(yè)僅成交1.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降36.6%，同比下降78.9%。投資者對目前的市場(chǎng)均采取謹慎小心的觀(guān)望態(tài)度。銀行收緊房貸和數次加息的“累積效應”，使普通投資者的投資欲望受到壓抑，目前活躍在二手商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)上的多是資金實(shí)力較強的公司與財團。二手商業(yè)物業(yè)的成交量雖然大幅下降，但成交價(jià)格一直沒(méi)有松動(dòng)，保持穩中微升的走勢，這主要是因為商鋪資源的稀缺。同時(shí)商業(yè)物業(yè)的租賃市場(chǎng)也是較為活躍。(李錦偉)
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